王盛年与阎某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王盛年，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告：阎某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　第三人：崔海梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：吴锡亮，上海市鹤铭律师事务所律师
　　原告王盛年与被告阎某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告阎某某下落不明，本案转为适用普通程序审理。审理中，第三人崔海梅申请参加本案诉讼，本院依法予以准许。本案于2018年9月14日公开开庭进行审理。原告王盛年的委托诉讼代理人陆亮、第三人崔海梅及其委托诉讼代理人吴锡亮到庭参加诉讼。被告阎某某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王盛年向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房地产买卖协议》，协助原告将坐落于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下。事实和理由：原、被告就系争房屋于2015年9月28日签订《定金合同》、于2015年10月8日签订《房地产买卖协议》，约定原告以1,030,000元价款购买系争房屋。原告按约支付购房款，被告亦于2017年7月1日将系争房屋交付原告，原告装修后实际居住于内。现房屋满足过户登记条件，但被告未予配合，遂涉诉。
　　被告阎某某未作答辩。
　　第三人述称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间并无真实的房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　经审理查明：系争房屋现登记于被告名下。
　　2015年9月28日，原、被告于案外人上海欣家房地产经纪事务所的居间下签订《定金合同》一份，约定被告将系争房屋以1,030,000元价款售予原告(于2015年10月8日前支付520,000元，于2015年12月31日前支付410,000元，在办理完过户手续后付清100,000元)；被告于2017年6月30日前向原告交房，原告支付首付款之日起租金由原告收取(2016年1月至2017年6月共18个月，每月租金1,500元，由被告于2015年12月30日前一次性支付原告共计27,000元)；原、被告于系争房屋可办理过户手续的30个工作日内办理过户手续；原、被告双方约定签订《上海市房地产买卖合同》及借款合同，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》及抵押合同为准。合同另对其他事项进行了约定。
　　2015年10月8日，原、被告于案外人上海欣家房地产经纪事务所的居间下签订《房地产买卖协议》一份，该合同约定的权利义务与上述《定金合同》无实质差异。然而，该协议的首部，买受方除原告王盛年外，手写添加了案外人武某某；落款处，案外人武某某亦有签名(经核，案外人武某某系原告之母)。
　　原告于2015年9月28日支付被告50,000元、于2015年10月8日支付被告470,000元，被告于2015年10月8日出具520,000元的《收款收据》(含定金50,000元)。原告于2015年12月12日支付被告383,000元，被告出具了收到410,000元的《收款收据》。
　　2017年7月1日，被告作为甲方、原告及案外人武某某作为乙方签署了《补充协议》一份，内容为：原告原定于过户当日支付被告购房尾款100,000元整，现双方约定于2017年7月1日交房当日提前支付50,000元整，剩余尾款50,000元于过户当日支付。另乙方承诺过户到案外人武某某名下后另支付被告30,000元作为车马费用。同日，原告向被告支付50,000元。同日，被告作为甲方、原告及案外人武某某作为乙方签署了《房屋交接书》，并交接了系争房屋。
　　另查明：被告与第三人于2016年7月1日就系争房屋签订了《房地产定金及买卖协议》，被告于2016年7月13日取得了补发的关于系争房屋的《上海市房地产权证》，被告与第三人于于2016年7月22日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。本案第三人崔海梅现亦向本院另案提起诉讼，要求本案被告阎某某协助办理系争房屋的过户登记手续，过户至第三人崔海梅名下，该案尚在审理过程中【案号为：(2018)沪0117民初8482号】。
　　再查明：案外人武某某曾向本院提起诉讼，要求被告将系争房屋过户至案外人武某某名下【案号为：(2017)沪0117民初18705号】。该案中，本案第三人也申请参加了该案的诉讼。该案审理中，本案原告出具了《证明》一份，称其在购买系争房屋过程中作为武某某的代理人。该案中，第三人认为武某某非系争房屋的买受人，其诉讼主体资格不适格。后本院裁定准许武某某撤回该案起诉。本案中，原告对该份《证明》的真实性没有异议，但称该《证明》系当时为将系争房屋过户至武某某名下而制作，本案中不再认可该《证明》之效力，坚持本案的诉讼请求。
　　又查明：第三人曾向本院提起诉讼，要求被告将系争房屋过户至第三人名下【案号为：(2018)沪0117民初15号】，后第三人撤回起诉。
　　还查明：第三人曾向被告发送微信，称被告“不但不及时履行过户交房手续，玩起了失踪的手段，反而串通王盛年玩起了‘一房二卖’的花样，企图想毁约……”，被告回复“我不是失踪……你要知道我和对方王盛年是借款合同没有卖房合同，不存在一房二卖，我现正处理与王盛年的事”“我这几天已在和王盛年沟通，可王不配合，我现再给王盛年几天考虑时间，否则我下星期去法院起诉，并把他们清理出门户再作下一步打算”。被告通过微信发送了一份原告(作为出借人、乙方)、被告(作为借款人、甲方)之间的《借款协议》，载有：双方交易房产为配套商品房，按照国家相关法律法规暂不能过户，双方一致同意：借款：被告于2015年10月8日将系争房屋出售给原告，原告因此出借给被告2,060,000元。借款期限：2015年10月8日至系争房屋过户手续完成。还款方式与时限：系争房屋过户给原告，双方债务抵消，如果未能按时履行过户手续，被告偿还原告2,060,000元。系争房屋未到办理过户手续时限前，原告无权向被告追缴债务。违约责任：原告违约，则被告有权没收原告已付房款并收回系争房屋，债务抵消；被告违约，则被告需偿还原告2,060,000元整，且原告有权要求被告赔偿装修费用；因违约方原因未按时完成过户手续，每逾期一天，违约方付给守约方赔偿金2,000元。
　　本案审理中，第三人对原告实际占有房屋没有争议，但认为该占有系非法占有。原告对第三人举证中的《借款协议》真实性没有异议，但认为该协议仅是为了提高被告的违约金而生，事后双方未对系争房屋设定抵押。原告称《房地产买卖协议》中首部及落款处的武某某均系2016年7月1日签订《补充协议》后添加的。原告另提供了一份落款时间为2015年10月8日由被告出具的《房屋出售人产权声明及承诺书》一份，载明，被告将系争房屋出售给原告及案外人武某某，因政策原因不能马上过户，经双方协商先交易后更名……无条件配合将系争过户到“王盛年、武某某或王盛年、武某某定人员名下”。
　　本案审理中，案外人武某某向本院陈述，对现由原告主张系争房屋之权利没有异议；另原告已向本院账户汇入购房余款50,000元。
　　以上事实，有《定金合同》、《房地产买卖协议》、《收款收据》、《补充协议》、《房屋交接书》、《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《借款协议》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的主要争议焦点有二：(1)原、被告之间的房屋买卖合同关系是否合法有效；(2)若原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，则原告与第三人何者拥有优先的权利保护顺位。以下本院分别进行阐述：
　　一、本案中，第三人认为原、被告之间属民间借贷合同关系而非房屋买卖合同关系，其理由主要是，原、被告签订的《定金合同》中约定另行签订《上海市房地产买卖合同》及借款合同，且原、被告双方确实签有一份《借款协议》。对此，本院认为，第三人意见之实质系认为原、被告系以订立买卖合同的方式担保借款合同债务之履行。但综合原、被告缔约及履约过程，本院有理由相信原、被告之间确属房屋买卖合同关系。对于原、被告双方的《借款协议》，原告称系为提高被告的违约成本并锁定房源，具有现实中的合理性，本院予以采信。值得提及的是，原告与案外人武某某曾商定以案外人武某某为主体起诉要求被告协助办理过户手续，但在案外人武某某现已明确对由原告主张合同权利无异议的情况下，上述过程并不足以否认原、被告之间房屋买卖关系的真实性及合法性。
　　二、经查，原告与被告系于2015年9月28日签订《定金合同》，并于2015年10月8日签订《房地产买卖协议》；被告与第三人于2016年7月1日签订《房地产定金及买卖协议》，并于2016年7月22日签订《上海市房地产买卖合同》，根据《物权法》第十五条之规定，上述合同(或协议)在法律上均应评价为合法有效。现原告及第三人作为合同的买受人均基于合同债权要求被告将系争房屋过户至己方名下，然系争房屋系特定物，故事实上仅有一份合同可得实际履行，在出卖人无能力承担违约赔偿责任的情况下，买受人间的利益冲突更甚。在此情况下，无疑发生不动产多重买卖时合同权利保护顺位之问题，本院根据在案证据作如下斟酌：(1)现房屋仍登记于被告名下，故原告及第三人均尚未对系争房屋享有物权；(2)就落款时点而言，原、被告之间的买卖合同成立在先，且该时点可以与原告向被告的付款时点相互印证，本院予以确认；(3)原告现时占有房屋为各方不争之事实，第三人称原告对房屋之占有为非法占有，但无事实依据，本院不予采纳。综上所述，现原告要求被告继续履行《房地产买卖协议》，将系争房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人于另案中之主张，本院将待本案生效后作出相应处理。
　　关于剩余购房款，本院注意到，一则原、被告及案外人武某某签订的《补充协议》中，关于“车马费用”30,000元的支付条件为系争房屋过户到案外人武某某名下，而现该条件未成就；二则原告于2015年12月12日支付被告383,000元，而被告出具了实收410,000元的《收款收据》，其中的27,000元差价可与《定金合同》中对租金由原告收取的约定相互印证。综上，本院确定本案的剩余未付购房款确为50,000元；另虽被告在庭审中并未提出主张，但原告向被告履行相应付款义务亦为继续履行合同之本义，原告亦实际支付该款项至本院账户，故本院对此予以一并处理。考虑到双方买卖合同中约定的付款方式及本案现实情况，本院酌情确定该款项由原告于系争房屋过户至其名下起三日内支付。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告阎某某于本判决生效之日起十日内将上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告王盛年名下；
　　二、原告王盛年于上述房屋过户至原告王盛年名下之日起三日内支付被告阎某某剩余房款50,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,070元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用19,070元，由被告阎某某负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：朱金彪