王某某、执行案外人）二审民事判决书

上诉人（一审被告、申请执行人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：接婷婷，黑龙江商显锋律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：张继国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：李振军，佳木斯市振鹏法律服务所法律工作者。一审被告（被执行人）：赵广秀，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。

王某某上诉请求：1.撤销佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初292号民事判决书；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条所指的被拆迁人应是先进行了以位置、用途特定的房屋确定了回迁位置后，拆迁人又将该房屋另行出卖给第三人的情况下方能适用。结合本案，上诉人签订的商品房买卖合同在先，被上诉人的回迁在后，根本不存在把被上诉人确定的回迁房屋又另行出卖给赵广秀的情况，因此，本案被上诉人请求优先取得安置补偿房屋的请求无法律依据，原审判决适用法律错误。二、原审认定赵广秀与融和公司之间存在借贷关系的事实缺乏证据证明。原审庭审中，赵广秀称与融和公司之间针对本案诉争的房屋系房屋买卖合同关系，而不是民间借贷法律关系。同时，原审中，融和公司也未出庭作证、被上诉人也无证据证明赵广秀与融和公司针对本案诉争的房屋系民间借贷法律关系，存在认定事实错误。三、原审判决认定事实相护矛盾，认定事实错误，被上诉人对本案诉争的房屋已经不具有排除执行的权益。原审判决中认定“张继国将被动迁的房屋以230000元的价格卖给了案外人丁嘉伟”及“丁嘉伟缴纳了案涉房屋的维修资金7629元”“丁嘉玮缴纳了涉案房屋的装修保证金、燃气安装费”，而又认定“融和开发公司将房屋将房屋交付给原告张继国使用，原告张继国缴纳了安置房屋的相关差价款、物业费、热化费等费用，实际占有使用涉案房屋至今”，以上事实认定相互矛盾，原审中，被上诉人自认已将房屋出售给案外人丁嘉伟，那么实际入住和使用的应是案外人丁嘉伟，而不是被上诉人，更不能因此判决被上诉人对本案诉争房屋享有所有权，案涉房屋应属于无法确认所有权的状态。如果本案诉争房屋为被上诉人实际占有，那么本案中的各项费用的票据中均体现了丁嘉伟的姓名，则被上诉人并未履行缴纳各项费用的义务，本案诉争房屋也无法认定为由其享有所有权。同时，被上诉人自认已将该房屋出卖给案外人丁嘉伟，则其对房屋已经不享有任何权益，更不能主张所有权，因此，本案中被上诉人无法排除对诉争房屋的执行行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条及第28条的规定，已经与本案诉争房屋不存在利害关系，也并未实际占有该房屋。综上所述，本案原审判决认定事实错误、适用法律错误，请求法院依法查明案件事实，支持上诉人的上讼请求。张继国辩称，原审法院审理本案认定事实客观清楚，程序合法，判决结果公平公正，上诉人的上诉理由没有证据支持，原审法院已查明赵广秀与融和房地产开发有限公司系民间借贷关系，诉争房产系用作抵押，并非真实的房屋买卖合同关系请求二审法院维持原判。赵广秀述称，涉案房屋是真实的买卖关系，融和公司给我出具了机打合同、登记手续、发票和房卡，所以这个房子是我的确凿无疑。在一审法院，被上诉人无法说明房屋的买卖方式，其所述的安置等事项，时间上前后矛盾。张继国向一审法院起诉请求：1.判令终结对原告回迁取得的位于佳木斯市杏林湾小区A栋，产籍号3-0094-020-021103房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判令确认原告张继国于2012年9月11日与佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和开发公司）签订达成的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：佳木斯融和房地产开发有限公司在2009年10月依据佳拆字（2009）第49号房屋拆迁许可，在前进区和平社区实施棚户区拆迁改造升级，总拆迁户数386户，其中含原告张继国房屋。2009年10月29日，原告张继国（丁嘉伟）与融和开发公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将原告所有的位于前进区和平地段，建筑面积75.37平方米的房屋动迁，并就地安置100平方米房屋，扩大面积按销售价收取。张继国将被动迁的房屋以230000元的价格卖给了案外人丁嘉伟。2012年9月11日，原告张继国与融和开发公司又进一步签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定将原告所有的位于前进区和平地段，建筑面积75.37平方米的房屋动迁后，安置于杏林湾小区A栋2单元1103室，安置面积104.51平方米，应交扩大面积款及楼层差158134元，安置房屋即本案涉案房屋。当日，融和开发公司给原告张继国（丁嘉伟）出具缴存维修资金联系函，并加盖融和开发公司公章，案外人丁嘉伟缴纳了涉案房屋的维修资金7629元，佳木斯市房屋维修资金管理中心为丁嘉伟出具了预收款票据，并加盖现金收讫章。张继国（丁嘉伟）于同日缴纳了涉案房屋的装修保证金、燃气安装费，佳木斯市民泰物业有限公司杏林湾小区给原告张继国（丁嘉伟）出具了收据。2016年4月12日，融和开发公司给原告张继国出具了不动产发票。2016年6月21日，融和开发公司为原告张继国出具了佳木斯市动迁安置结算单，并加盖了公章及财务专用章。2016年9月12日，原告张继国缴纳了涉案房屋的物业费、电梯费等费用，佳木斯爱心物业管理有限公司为其出具了收据。同日，张继国缴纳了涉案房屋的热化费，佳木斯市民泰物业管理有限公司为其出具了收据。原告张继国于2017年9月8日与威立雅（佳木斯）城市供热有限公司签订了《城市居民供用热合同》，于2017年10月8日，原告张继国继续缴纳了涉案房屋的热化费，威立雅（佳木斯）城市供热有限公司为其出具发票。2018年2月23日，杏林湾小区物业证明涉案房屋从2012年9月进户装修至证明当日，均不欠热化、物业、水费等费用。涉案房屋一直由原告张继国（丁嘉伟）实际占有至今。另查明，因被告赵广秀与融和开发公司存在借贷关系，2012年6月15日，融和开发公司与被告赵广秀一共签订了五份与产权部门联机备案的《商品房买卖合同》，其中一份即为本案的涉案房屋，该合同约定，将涉案房屋以总价款518369.6元的价格出售给被告赵广秀，并为被告赵广秀出具了现金收取涉案房屋的收据及佳木斯市商品房销售专用结算单，被告赵广秀取得了房屋的商品房销售联机备案智能IC卡，但被告赵广秀并未实际占有涉案房屋。又查明，王某某与赵广秀、赵博涵民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）黑0803民初2352号民事调解书。调解协议内容如下，一、赵广秀、赵博涵给付王某某借款本金1900000元及利息500000元，于2017年9月30日前偿还本金500000元、2017年10月30日前偿还本金500000元、2017年11月30日前偿还本金500000元、2017年12月30日前偿还本金400000元、2020年12月25日前偿还利息500000元；二、原告放弃其它诉讼请求。本院于2017年10月20作出（2017）黑0803执489号执行裁定书，裁定将赵广秀所有的本案涉案房屋及其他三套房屋予以查封，查封期限为三年。本院在执行该案中，本案原告张继国对（2017）黑0803执489号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2017年12月18日作出（2017）黑0803执异65号执行裁定，裁定驳回张继国的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。商品房销售联机备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，但不具有预告登记的法律效力。我国物权法采用物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，融和开发公司虽与被告赵广秀签订涉案房屋与产权部门联机备案商品房买卖合同在先，但并未在登记机构申请预告登记，实际物权并未发生转移。融和开发公司在将涉案房屋回迁安置给原告张继国后，将房屋交付给原告张继国使用，原告张继国缴纳了安置房屋相关的差价款、物业费、热化费等费用，实际占有使用涉案房屋至今，表明了融和开发公司的真实意愿，这种履行亦是合法的履行。且原告张继国取得涉案房屋系其原有动迁房屋的安置房屋，有权请求优先取得，故本案涉案房屋应归原告张继国所有，被告王某某无权对涉案房屋申请执行。被告赵广秀与融和开发公司之间的纠纷应另案予以解决。综上所述，本案涉案的房屋应归原告张继国所有，法院不能对涉案房屋采取查封执行措施。判决：一、坐落于佳木斯市××小区××单元××室，面积104.51平方米的房屋归原告张继国所有；二、停止对上述房屋的执行。案件受理费5800元，由被告王某某、赵广秀各半负担。本院二审期间，被上诉人提交证人李某证言一份，欲证明案涉房屋系融和房地产开发有限公司抵押给赵广秀，被上诉人是案涉房屋的合法回迁人。本院组织当事人进行了质证。本院经过审查核实认为证人李某系融和公司的工作人员，为案涉房屋抵押给赵广秀时的经手人，其陈述的内容客观真实，因此对其证明的问题予以认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张继国与佳木斯融和房地产开发有限公司按照所有权调换形式签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定了佳木斯融和房地产开发有限公司以位置、用途特定的房屋对张继国予以补偿安置，其系合法的被拆迁人，依法享有被安置权。2009年10月29日，张继国与佳木斯融和房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定安置地点为“就地安置”，该时间早于赵广秀所提供的《商品房买卖合同》的签订时间。2012年9月11日，张继国与佳木斯融和房地产开发有限公司又签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定安置地点为“杏林湾A#2-11-3”，虽然该份《房屋拆迁补偿安置协议书》的签订时间晚于《商品房买卖合同》签订时间，但该《房屋拆迁补偿安置协议》是对2009年签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的具体和细化，应视为2009年《房屋拆迁补偿安置协议》的补充协议。上述二协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人对补偿安置房屋的被安置权优先于购房人的合同权利，故张继国作为被拆迁人应优先于赵广秀取得案涉房屋，且佳木斯融和房地产开发有限公司否认与赵广秀是真实的房屋买卖合同关系，结合全案的证据情况及赵广秀庭审中的陈述，无法认定赵广秀与融和房地产开发有限公司系房屋买卖合同关系。另，虽然张继国将案涉房屋出售给案外人丁嘉伟，但由于丁嘉伟并未办理房屋所有权证，因此物权尚未发生变动，张继国仍是案涉房屋的实际所有权人，因此张继国作为本案的诉讼主体适格，其有权提起案外人执行异议之诉。综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
上诉人王某某因与被上诉人张继国、一审被告赵广秀案外人执行异议之诉一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某某及其委托诉讼代理人商显锋、接婷婷、被上诉人张继国及其委托诉讼代理人李振军、一审被告赵广秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　王雪洁
审判员　　何　璇
审判员　　程　磊

书记员：韩文曲