王珊珊与彭某、张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王珊珊，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：缪闯、温红雨，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住辽宁省。
　　被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住辽宁省。
　　原告王珊珊与被告彭某、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珊珊的委托诉讼代理人温红雨到庭参加诉讼，被告彭某、张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　王珊珊向本院提出诉讼请求：1、判令王珊珊分别与彭某、张某某签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；2、判令彭某、张某某共同返还2018年9月11日至2019年4月30日期间的租金19,166.7元；3、判令彭某、张某某共同返还租赁保证金2,500元；4、判令彭某支付违约金2,500元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令彭某、张某某共同返还2018年9月11日至2019年3月30日期间的租金16,666.7元。事实和理由：2018年4月26日，王珊珊与彭某通过巴乐兔租房平台签订电子版《房屋租赁合同》，合同约定王珊珊承租上海市临平路XXX号XXX号XXX室D(大次卧)(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止，月租金2,500元，付十二押一，违约金数额为月租金的1倍。同日王珊珊又与张某某签订纸质版《房屋租赁合同》，合同约定王珊珊承租系争房屋，租赁期限自2018年5月1日至2019年3月30日止，月租金2,500元，付十一押一。后王珊珊通过巴乐兔平台共向彭某支付了11个月租金27,500元及租赁保证金2,500元，并收到张某某交付的系争房屋钥匙于2018年5月1日入住系争房屋。然2018年9月上旬，因系争房屋内有隔断被居委会整改，且房屋产权人告知王珊珊,彭某、张某某无权转租，彭某、张某某也要求王珊珊搬离系争房屋，王珊珊于2018年9月10日被迫搬离系争房屋。但彭某、张某某拒不退还剩余租金及租赁保证金，虽经王珊珊多次催讨，仍未退还。为维护自身合法权益，王珊珊故诉至法院。
　　张某某、彭某共同辩称，张某某与彭某是朋友关系，一起合作，张某某向产权人承租房屋，彭某在巴乐兔平台对外出租，认可两人与王珊珊分别签订的纸质版及电子版租赁合同均真实有效。虽合同约定租赁期限及付款方式有所不同，但实际王珊珊通过巴乐兔平台共支付了30,000元，包括租赁保证金及租金，巴乐兔平台扣除首月租金的35%中介费后，其余款项自动打到彭某账户。后因产权人要收回房屋，不能对外出租了，遂和王珊珊协商可以帮其另行找地方居住，让其搬离，王珊珊于2018年9月10日左右搬走。现同意租赁合同于2018年9月10日解除，同意退还2018年9月11日至2019年3月30日期间的租金16,666.7元及租赁保证金2,500元，但目前没有钱立刻退还。同意支付违约金，但认为数额过高，希望法院予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，彭某作为出租方(甲方)，王珊珊作为承租人(乙方)，双方签订电子版《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法出租的房地产，房屋坐落：临平路XXX号瑞虹新城一期6号1301室D，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；房屋租金每月2,500元，付十二押一，每个交租周期届满前15日交下一期房租；租金支付方式为巴乐兔租客版APP，乙方每月应在约定期限前通过巴乐兔租客版APP向上海万间信息技术有限公司(以下简称万间公司)月付租金，万间公司需在收到乙方第一个月租金后按合同约定的付款周期代乙方向甲方支付租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2,500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方承诺对于该房屋享有承租权和转租权且房屋持续符合消防验收、国家及地方政府关于租房政策等管理规定，能够用于出租并满足必要住宿条件，并对因承诺不实导致的法律风险承担全部责任；交房时，甲方须将该房屋的装修、附属设施及设备一并交付给乙方使用，并确保水、电、煤气的正常使用，以及房屋内外结构、装修、附属设施及设备等处于正常可使用状态；甲、乙双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使租赁目的不能实现的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……。如任何一方未按本合同约定履行，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。同日，张某某作为出租方(甲方)，王珊珊作为承租人(乙方)，双方签订纸质版《房屋租赁合同》，约定乙方承租临平路XXX号XXX号XXX室大次卧，租赁期限从2018年5月1日起至2019年3月30日止；房屋租金每月2,500元，付十一押一，租赁保证金2,500元，付款日期为2018年4月26日，金额30,000元；租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，甲方应保障房屋及其附属设施处于可使用状态；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达5日的，2、未按合同约定条款形式甲方义务的；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前通知乙方并积极给乙方调房。
　　王珊珊于2018年4月25日通过万间公司支付平台向彭某支付租赁保证金2,500元,于2018年4月26日分5笔支付租金共计22,500元，于2018年4月27日支付租金5,000元。张某某于2018年4月26日向王珊珊交付系争房屋钥匙。
　　另查明，上海市临平路XXX号XXX号XXX室(以下简称1301室房屋)产权人系案外人洪某某、李某某。李某某、洪某某与张某某曾就租赁事宜在本院进行诉讼[(2018)沪0109民初13981号案]。洪某某、李某某以张某某未经同意改变1301室房屋结构，将房屋进行隔断对外群租为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同，张某某将房屋恢复原状后返还，并支付房屋使用费。诉讼中，张某某承认分隔房屋并转租的事实。后双方达成调解协议，约定洪某某与张某某之间的租赁合同于2018年7月3日解除，张某某于2018年9月7日前拆除隔断后迁出1301室房屋并返还给李某某、洪某某。
　　上述事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》、付款凭证、本院(2018)沪0109民初13981号案件庭审笔录、民事调解书以及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王珊珊分别与彭某、张某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，均应当恪守合同约定的条款。因1301室房屋存在隔断、群租的行为被产权人收回，无法将系争房屋继续交付给王珊珊使用，现王珊珊要求解除其分别与彭某、张某某签订的《房屋租赁合同》，彭某、张某某也均同意合同于2018年9月10日解除，于法不悖，本院予以照准。合同解除后，彭某、张某某应当按照合同约定返还王珊珊租赁保证金2,500元。关于王珊珊要求返还的2018年9月11日至2019年3月30日期间的租金，彭某、张某某确认王珊珊确于2018年9月10日左右搬离系争房屋，且租金实际已经支付至2019年3月30日，均同意返还2018年9月11日至2019年3月30日期间的租金16,666.7元，于法不悖，本院予以支持。关于违约金，彭某与王珊珊签订的电子版《房屋租赁合同》约定如任何一方未按本合同约定履行，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。现因彭某的违约行为导致合同解除，彭某应根据合同约定承担相应的违约责任，违约金金额为一个月租金2,500元较为合理，故王珊珊该诉讼请求本院予以支持。彭某、张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：
　　一、王珊珊与彭某于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；
　　二、王珊珊与张某某于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；
　　三、彭某、张某某应于本判决生效之日起10日内，共同返还王珊珊2018年9月11日至2019年3月30日期间的租金16,666.7元；
　　四、彭某、张某某应于本判决生效之日起10日内，共同返还王珊珊租赁保证金2,500元；
　　五、彭某应于本判决生效之日起10日内，支付王珊珊违约金2,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费404.17元，减半收取计202.09元，由彭某、张某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：尹  灿

书记员：顾  逸