王某某与宜昌宜某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告王某某。
委托代理人王纪苇，湖北诚业律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人黄雷，湖北诚业律师事务所律师，特别授权代理。
被告宜昌宜某房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道189号301-305号。统一社会信用代码xxxx。
法定代表人詹峰，系该公司总经理。
委托代理人胡宇，系该公司办公室员工，特别授权代理。

原告王某某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司（以下简称“宜某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，依法组成由审判员何芹担任审判长，人民陪审员罗静虹、人民陪审员曲淑明参加的合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人王纪苇、黄雷，被告宜某公司的委托代理人胡宇均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年5月13日，原告王某某与被告宜某公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的宜化新天地一期4号楼2单元7层020703号房（建筑面积为84.41平方米，每平方米5253.99元）以总金额为443489元的价格出售给原告，原告以贷款方式付款，被告应当在2015年5月31日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”同时双方在附件六《合同补充协议》的第六条第5项约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”2013年5月13日，原告向被告支付了购房首付款133489元及代办费300元。2013年5月17日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行及被告共同签订了《个人购房借款及担保合同》，原告为筹集本案所购房屋房款而向该行借款310000元，分360个月按月等额本息还款（利率为浮动利率，以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%）。同时，被告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任担保。后中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行向原告放款310000元，原告全部用以支付了本案剩余的购房款。后被告未向原告按合同约定的时间交付房屋。2015年12月15日，被告在报刊上发布了交房公告，通知宜化新天地一期1-7号楼业主于2015年12月16日-12月26日办理交房入伙手续。原告于2015年12月19日向被告邮寄发送了《解除合同申请书》，因逾期交房要求解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》并办理相关事宜。2015年12月22日，湖北诚业律师事务所律师刘钢受原告委托向被告邮寄致函要求解除合同并办理相关事宜。被告拒收了上述两份函件。
另查明，自2013年5月17日至2015年12月17日，原告共向中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行支付上述310000元贷款利息为44175.65元。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票两份、《个人购房借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单、《解除合同申请书》、《律师函》、交房公告、邮寄回执以及本案的庭审笔录在卷佐证。

本院认为，本案争议的焦点为：1、原告是否有权解除其与被告所签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、若本案《宜昌市商品房买卖合同》得以解除，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。
对于焦点1，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，被告应在2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，再依照该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”表明若被告在2015年5月31日前未向原告交付房屋，则原告有权在2015年8月29日之后解除合同。虽然本案《合同补充协议》第六条第5项还约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”该补充协议系被告提供的格式合同，用密集较小的字体通篇进行了罗列，并未就限制对方权利的部分采取合理方式提请对方注意；且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约原告解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于原告的此项主张，本院予以支持；对于被告认为《合同补充协议》第六条第5项为有效协议的辩论意见，本院不予认可。
对于焦点二，《宜昌市商品房买卖合同》解除后，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。1、原告于2015年12月19日向被告发出《解除合同申请书》，虽被被告拒收，但视为已向其有效送达。按照双方约定，被告应在“解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款”，现60日已超过，原告支付的购房款为443489元，故对于原告主张被告返还其购房款443489元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张被告返还其支付的代办费300元，亦予支持。因原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行之间系金融借款合同关系，原、被告之间合同的解除不影响原告与上述银行之间合同的继续履行，原告仍应向该行继续履行还款义务。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿损失。原告为购房于2013年5月13日支付了133489元的首付款，而因被告逾期交房导致合同解除，使得原告所支付133489元购房款的价值未能得以实现，该笔购房款所产生的资金占用损失为原告损失。故对于原告主张被告以133489元为基数，自2013年5月13日起至债务履行完毕之日止按银行同期贷款利率向其支付资金占用损失，本院予以支持。另外，因原、被告之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行支付贷款利息的价值不能实现，则该利息也应视为原告的损失，现查明，自2013年5月17日至2015年12月17日，原告共向上述银行支付310000元的贷款利息44175.65元，则对于原告主张被告赔偿上述贷款利息损失及赔偿此后至本判决生效之日止实际支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。3、本案双方约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4434.89元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于原告主张被告支付其违约金（在4434.89元范围内）的诉讼请求，本院予以支持。原告还一并主张应支付给银行的违约金3100元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告王某某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司于2013年5月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除。
二、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某某购房款443489元以及代办费300元。
三、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金4434.89元。
四、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某某以133489元为基数，自2013年5月13日起至债务履行完毕之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用损失；并赔偿其截止2015年12月17日的银行贷款利息损失44175.65元，及赔偿其自2015年12月18日起至本判决生效之日止原告王某某为本案所涉贷款实际支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行的利息损失。
五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如被告宜昌宜某房地产开发有限公司未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费8083元，由被告宜昌宜某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　何　芹 人民审判员　　曲淑明 人民陪审员　　罗静虹

书记员：白小云