王某某与贾某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王某某，男，汉族，1966年出生。
被告贾某某，男，1972年生，汉族。
委托代理人王秋玉，河北经航律师事务所律师。

原告王某某诉被告贾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某、被告贾某某及委托代理王秋玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月，原告得知被告在挑选拆迁安置房时，选取安置房后剩余补偿款较多，于是和被告达成协议，利用被告剩余补偿款要一套房子，另支付给被告补偿金2万元。原告在被告确定2套楼房后，现场选定了6#楼4单元10层1001楼房一套（106.11平米）。这套房子是原告亲自选定的。没有原告决定就没有这套房子，这套房子的所有权实质上是属于原告的。2008年12月22日，双方正式签订了《房屋转让协议》，原告积极履行协议中的内容，相继完成了前期16万元的转款义务。2009年12月28日至31日，原告多次电话联系被告办理另外16万元的转款事宜，被告均不接电话。2010年1月1日，原告再次联系被告说明情况，被告答应回沧州后通知原告去办理（被告在外地经商）。2010年1月9日，原告又打电话进行了催促。2010年1月11日原告又打电话联系，被告未接，当日下午原告到被告住处询问，被告父母答应等被告回来后转告。2010年1月12日，被告打电话，电话上被告父亲说村委会不同意房屋转让，要求废止协议，遭到原告拒绝。2010年1月14日，原告给中间人张厚发打电话，要求张厚发和被告协商做其父亲的工作，按协议内容去办，联系后张厚发打电话告知：被告因其父母不同意无法继续履行协议内容，致使第二批16万房款转帐未能进行。
被告拒绝履行协议致使原告损失房价上涨权益10多万元，2011年12月18日，原告通过中间人收回被告退回的房款及利息合计18.5万元，被告不认可自己反悔，更未赔偿原告反悔补偿金。综上所述，请求人民法院支持原告诉讼请求，确认被告反悔应赔偿原告补偿金2.4万元。被告辩称，原、被告双方所发生的纠纷事宜是原告的和被告的亲戚张厚发和张维（二人系夫妻），从中介绍，双方于2008年12月22日签订了房屋转让协议，该协议并不是房屋转让，名称虽叫房屋转让，实为被告系徐官屯村民，拆迁补偿得了一套住宅，尚富裕部分补偿款，张厚发和张维得知上述消息后，和被告协商，是否在将补偿款剩余的部分他补上再要一套住房，这套住房给本案原告，本案原告系中间人张厚发的姐夫，双方签订了协议以后，原告给付了被告14万元和2万，共计16万，被告给原告出具了收上述款项的收据，依据该协议约定，原告应于09年底给付被告另16万，但原告未依约给付被告，在此情况下，被告通知了原、被告双方的亲戚张厚发和张维，张维是被告的表妹，张厚发是原告妻子的兄弟，在2011年12月18号，张维和张厚发给予协调，由被告方给付原告16万及损失或利息2.5万共给付了原告18.5万，原告将被告给出具的16万的收到条，退还给被告，同时中间人给被告打了一个证明，18.5万给原告，同时双方08年12月22号签订的房屋转让协议作废，有被告在举证期限内举证为证。综上所述，被告方认为，该协议本身就违法，因为根据国务院登记管理条例房屋买卖过户需由其所有产权证才能够进行买卖。其二，退一步讲，该协议约定09年底原告向被告支付第二批16万，但原告未给付，致使该无效协议无法履行，责任应由原告承担。其三，双方就该协议经过中间人调解，双方已经达成了一致，原告得到了给付被告的16万，同时也得到了被告给付赔偿或利息2.5万，原告也将被告当时出具的收条退还给被告，同时中间人又给证明，协议作废。其三，原告以协议上的反悔为理由，向被告追索返还赔偿金，于法于理都不相符，为此，被告请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告2008年12月22日签订1份房屋转让协议书，按照协议约定，被告将其在沧州市运河区许官屯小区二期改造楼6号楼4单元10层1001室（建筑面积106.11平方米）所有权转让给原告，购房款318118元，付款方式，09年1月底之前支付14万元，09年12月底之前支付16万，交接房屋钥匙及房屋产权证后15日内付清其余房款18118元。违约处理条款：1、甲方（被告贾某某）乙方（原告王某某）双方在协议签字确认后生效。2、乙方如有反悔，甲方扣除乙方保证金2万元作为补偿。3、甲方如有反悔，除应全部退还乙方所付款项外，还应赔付乙方已付款项总额的15%作出补偿。协议签订后，原告分别于2008年12月22日、2009年2月3日分别给付被告购房款160000元，并由原告亲自挑选了该小区6号楼4单元10层1001室（建筑面积106.11平方米）回迁房。后因被告以其父母不同意房屋转让为由反悔。2011年12月18日被告通过中间人张维退还给原告购房款160000元和利息25000元，共计185000元。原告为此向本院提起诉讼，请求依法确认被告反悔应赔偿补偿金24000元，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、房屋转让协议。二、张厚发在1月14号出具的证明材料。三、2009年12月多次打电话不接，被告提出终止后，我去联通营业厅进行了查询，由于设备原因，但有短信内容。四、关于定金返还的文件。五、房号选定的说明。张维出具的证明。六、贾某某打的收款收据。
被告质证称，一、原告举的担保法的条文，被告认为，该案是购房纠纷，无论是从本案事实和相关证据上都不具备担保法的适用。原、被告签订的协议当中，没有定金之说。故此，被告对原告所举的担保适用条文有异议。二、对房屋转让协议，被告方对其真实性无异议，同时被告方提请法庭注意本协议当中没有定金之说。三、对于原告所举的证据三，关于转让房号选定的说明。该说明只能证明原、被告双方是在什么情况下签订的，08年12月22号协议。四、被告想用拆迁补偿款的余款去如何挑房或卖房，被告一人是没有权利的，婚姻法规定，房屋系夫妻共同财产，被告一个人将夫妻共有的房屋出售获其拆迁补偿款的余款也是不合法的，五、张厚发的证明材料，张厚发系原告妻弟，被告的表妹夫，又是本案的房屋转让协议的中间人，很遗憾，他今天因为其父亲说脑淤血，不能出庭作证。六、王某某房屋转让事实经过，依据最高院民诉法证据规则，原告给自己作证不视为证据。七、对原告提供的电话记录，被告代理人认为，与本案无关联，理由为：依据双方签订的协议，09年年底，原告应给付被告16万，而原告违约没有给付，2010年再给被告打电话，已经超过了双方在协议约定上的时间。电话记录都是2010年的记录。八、证据八、九证明了被告收取了原告16万，给原告出具了两个收条，2011年12月18号经过中间人调解，原告、被告将原告给付的16万退给了原告，同时又给原告2.5万补偿，原告也收到了上述款项，按照风俗习惯，交接习惯，被告给完了钱，原告自然而然将被告出具的收据退回了。九、中间人的证明，被告把16万退还原告，再给原告2.5万补偿，原来的购房协议作废，在这种情况下，被告才给了原告18.5万，原告将被告收钱的收据退回了被告。这是民间习俗，一手交钱，一手交条。
被告为支持其主张，向本院提交如下证据：一、房屋转让协议。二、两个收据。三、中间人写的作废证明。从被告上述证据能证明无论是原告也好，被告也好，后经中间人调解，被告将原告的16万还给原告，又多给了2.5万，原告把被告出具的收据退回，中间人作证原来协议作废，如果原告不同意，不会将收据原件退给被告。
原告质证称，一、何谓定金，定金是在合同订立或者履行之前支付的一定数额的金钱，作为担保方法，又称保证金。房屋协议上的保证金等同于定金。再有房子选定的问题，房子确定时，只有贾某某一人在现场，贾某某确定的事无效，他的两个房子也是无效的，他是拿着手续的，况且他是在弃权、得着好处的情况下，我自己选定的。三、关于电话记录，房屋转让协议的履行是双方的事情，缺少任何一方的配合都是无法执行的，刚开始被告说了，原告09年底没有按时给16万，后来电话通知我们和张厚发，我1号还打电话问房屋转让的事。四、退还房款的事，协议明确约定双方解约定金，甲方解约付出什么代价，乙方解约付出什么代价，这是国家法律规定的，不是一个人说了算的。所以我不再坚持房屋所有权的情况下，我有权要求被告退还本金及利息。其他的事，被告说本金和利息退回来没事了，我提及贾某某的妻子，她跟着一块存钱，挑房号的时候贾某某妻子为什么不去呢，剩余的20万房款她为什么不再去挑一套房。归根结底，由于房价上涨，被告方故意找原因，至此，16万房款转让手续无法履行。以上事实，证据确凿，定金和损害赔偿的区别，定金责任的承担不能替代损害赔偿责任，二者应该区分开来，如果一方造成实际损失，另一方适用定金罚责的同时，可同时请求损害赔偿。五、关于房款转让的说明，是被告夫妻同时去银行办理了房款转让手续，是贾某某妻子同意认可的情况下办理的。综上所述，按照房屋转让协议，被告理应退还原告解约定金2.4万，同时，被告返还原告的利息2.5万，与原告的实际损失10多万相距甚远，原告保留进一步请求损害赔偿的权利。

本院认为，原、被告签订的房屋转让协议，系双方当事人意思表示，应合法有效，本院依法确认。但由于被告的违约，已造成协议的无法履行，原告也收取了被告退还的购房款160000元和给付利息的名义赔偿的损失25000元，视为原告同意解除协议。关于主张的被告反悔应赔偿补偿金，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条第二款，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，即按中国人民银行颁布的同期贷款利率计算，其中65000元从2008年12月22日开始计算至2011年12月18日，95000元从2009年2月3日至2011年12月18日计算原告实际损失，减去被告已给付25000元，剩余部分应予增加赔偿。被告贾某某按中国人民银行颁布的同期贷款利率，其中65000元从2008年12月22日计算至2011年12月18日，95000元从2009年2月3日计算至2011年12月18日，共计利息27616.8元，减去被告贾某某已给付的25000元，被告贾某某再给付原告王某某2616.8元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，判决如下：

被告贾某某给付原告王某某2616.8元。限判决生效之日起十五日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沧州市中级人民法院。

审判长 刘志新
人民陪审员 肖俊霞
人民陪审员 赵冬梅

书记员： 姚国彦