王某屹诉滕某房屋买卖合同纠纷民事判决书

王某屹
杨建林（河北杨建林律师事务所）
滕某
张宝华
金国元（河北威远律师事务所）
蒋宏彬

原告（反诉被告）:王某屹，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住唐山市。
委托代理人:杨建林，河北杨建林律师事务所律师。
被告（反诉原告）:滕某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现在河北冀东监狱服刑，户籍所在地河北省唐山市。
委托代理人:张宝华（滕某母亲），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住唐山市。
委托代理人:金国元，河北威远律师事务所律师。
第三人:蒋宏彬，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住唐山市。
委托代理人:金国元，河北威远律师事务所律师。
原告（反诉被告）王某屹诉被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、李健参加的合议庭审理此案，被告滕某于2014年7月16日提起反诉，同日第三人蒋宏彬认为该案的审理与其有利害关系，申请参加诉讼。被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬于2014年7月16日向本院提出财产保全申请，要求对唐山市古冶区北范东华温馨家园206楼1门102号住房内的家具及电器进行查封，本院于2014年8月14日做出（2014）古民初字第955-1号民事裁定，查封坐落于唐山市古冶区北范东华温馨家园206楼1门102号住房内的家具及电器。2014年8月20日原告（反诉被告）王某屹向本院申请财产保全，要求查封坐落于唐山市古冶区北范东华温馨家园206楼1门102号房产，本院于2014年8月22日做出（2014）古民初字第955-2号民事裁定，查封坐落于唐山市古冶区北范东华温馨家园206楼1门102号房产。于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某屹及其委托代理人杨建林，被告（反诉原告）滕某的委托代理人张宝华、金国元，第三人蒋宏彬及其委托代理人金国元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王某屹与滕某签订房屋买卖合同时，滕某将其与唐山市东华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，2011年12月13日该房地产开发有限公司出具的涉案房产已交清全部款项的证明及交款收据交付给王某屹，王某屹有理由相信滕某有权处分该涉案房产。另外，古冶区人民检察院以滕某涉嫌合同诈骗罪提起公诉，该刑事案件审理过程中，滕某的辩护人辩称“被告人滕某与王某屹之间买卖的行为不构成合同诈骗罪，现王某屹确实在向滕某购买的住房内居住，王某屹也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见，被法院采纳。王某屹以27万元购买了涉案房产，占有并使用至今，从合同的订立、履行过程结合滕某涉嫌合同诈骗罪中的供述等，能够认定双方签订的房屋买卖合同意思表示真实、合法有效。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。滕某的母亲出资交首付款人民币87509元以滕某名义购买涉案房产，且在本院（2013）古民初字第137号民事调解书中，认定滕某母亲偿还贷款10000元，视为对滕某个人的赠与，且唐山市东华房地产开发有限公司出具的收据中记载交款人为张宝华、滕某，房屋所有权证也明确记载为滕某单独所有，能够认定涉案房产为滕某的个人婚前财产。滕某的反诉状及蒋宏彬参加诉讼申请中，陈述剩余180000元涉案房产贷款是蒋宏彬交纳的，与调解书中“原、被告结婚后（原告指蒋宏彬、被告指滕某），原告父母为双方偿还房屋贷款人民币170000元，被告母亲为双方偿还房屋贷款人民币10000元”内容相互矛盾，本院对该涉案房产系夫妻共同财产的主张，无法采信。另外蒋宏彬以涉案房产系其与滕某办理协议离婚时，涉案房产的全部合同权益归其所有进行抗辩，首先滕某在协议离婚时，隐瞒了其将该涉案房产出售给王某屹的事实，另外滕某与蒋宏彬离婚涉及的财产分割问题，是其家庭内部纠纷，对外不得对抗他人。对蒋宏彬的抗辩，理据不足，不予采信。蒋宏彬因此而受到的财产损失，可另行向滕某主张，本案不予涉及。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此滕某与王某屹所签订的房屋买卖合同不因未办理物权登记，而导致合同无效，对被告及第三人主张的涉案房产未办理两证而出售的合同无效的主张，不予支持。滕某、蒋宏彬主张滕某出售给王某屹的涉案房产属于经济适用房，违反了经济适用住房5年后才许上市交易以及对产权限制的规定，经济适用住房的产权购买人是有限产权进行抗辩。本案中滕某与王某屹在签订涉案房产的房屋买卖合同时，涉案房产尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，双方对房屋产权变更登记进行了约定。现涉案房产于2013年6月29日取得了唐山市房权证古冶区字第唐16112号房屋所有权证、于2013年10月26日取得了冀唐古国用（2013）第202号国有土地使用权证，住房性质为经济适用房。经济适用住房需购房满5年、按照政府所定的标准条件成就后，才允许办理房屋产权变更登记，因此对原告（反诉被告）王某屹要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，尚未满足办理房屋产权变更登记的条件，可待条件符合后，要求滕某按照合同约定协助其办理。但并不能以此认定双方的房屋买卖合同无效，对被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬的反诉主张不予支持。被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬还以王某屹向滕某出借巨额资金，在主观上知道滕某因赌博欠债急于偿还，与滕某约定的借款利息和以房屋抵顶借款的方式违反法律规定为由进行抗辩，未提交证据证明，理据不足，不予采信。被告（反诉原告）滕某反诉及第三人蒋宏彬参加诉讼申请中，均要求王某屹返还涉案房产内的家具、电器、个人用衣物等物品，在涉案房产的买卖合同中未涉及上述财产，王某屹认为在与滕某签订房屋买卖合同时，包含上述财产，未提交相应的证据予以证明，本院无法采信。但返还财产与本案不属于同一法律关系，被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬可另行解决，本案不予涉及。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  、第一百五十条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《中华人民共和国婚姻法》第十八条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
一、确认原告（反诉被告）王某屹与被告（反诉原告）滕某于2012年7月31日签订的关于坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房屋买卖合同合法有效。
二、坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房产符合房屋产权变更登记条件时，变更为原告（反诉被告）王某屹所有。
三、驳回被告（反诉原告）滕某的反诉请求。
四、驳回第三人蒋宏彬的诉讼请求。
原告（反诉被告）王某屹交纳的案件受理费人民币5350元，由被告（反诉原告）滕某负担。被告（反诉原告）滕某交纳的反诉案件受理费人民币3650元，由被告（反诉原告）滕某负担。第三人蒋宏彬交纳的案件受理费人民币3650元，由第三人蒋宏彬负担。原告（反诉被告）王某屹交纳的保全费人民币1870元，由被告（反诉原告）滕某负担。被告（反诉原告）滕某和第三人蒋宏彬交纳的保全费人民币620元，由被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王某屹与滕某签订房屋买卖合同时，滕某将其与唐山市东华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，2011年12月13日该房地产开发有限公司出具的涉案房产已交清全部款项的证明及交款收据交付给王某屹，王某屹有理由相信滕某有权处分该涉案房产。另外，古冶区人民检察院以滕某涉嫌合同诈骗罪提起公诉，该刑事案件审理过程中，滕某的辩护人辩称“被告人滕某与王某屹之间买卖的行为不构成合同诈骗罪，现王某屹确实在向滕某购买的住房内居住，王某屹也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见，被法院采纳。王某屹以27万元购买了涉案房产，占有并使用至今，从合同的订立、履行过程结合滕某涉嫌合同诈骗罪中的供述等，能够认定双方签订的房屋买卖合同意思表示真实、合法有效。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。滕某的母亲出资交首付款人民币87509元以滕某名义购买涉案房产，且在本院（2013）古民初字第137号民事调解书中，认定滕某母亲偿还贷款10000元，视为对滕某个人的赠与，且唐山市东华房地产开发有限公司出具的收据中记载交款人为张宝华、滕某，房屋所有权证也明确记载为滕某单独所有，能够认定涉案房产为滕某的个人婚前财产。滕某的反诉状及蒋宏彬参加诉讼申请中，陈述剩余180000元涉案房产贷款是蒋宏彬交纳的，与调解书中“原、被告结婚后（原告指蒋宏彬、被告指滕某），原告父母为双方偿还房屋贷款人民币170000元，被告母亲为双方偿还房屋贷款人民币10000元”内容相互矛盾，本院对该涉案房产系夫妻共同财产的主张，无法采信。另外蒋宏彬以涉案房产系其与滕某办理协议离婚时，涉案房产的全部合同权益归其所有进行抗辩，首先滕某在协议离婚时，隐瞒了其将该涉案房产出售给王某屹的事实，另外滕某与蒋宏彬离婚涉及的财产分割问题，是其家庭内部纠纷，对外不得对抗他人。对蒋宏彬的抗辩，理据不足，不予采信。蒋宏彬因此而受到的财产损失，可另行向滕某主张，本案不予涉及。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此滕某与王某屹所签订的房屋买卖合同不因未办理物权登记，而导致合同无效，对被告及第三人主张的涉案房产未办理两证而出售的合同无效的主张，不予支持。滕某、蒋宏彬主张滕某出售给王某屹的涉案房产属于经济适用房，违反了经济适用住房5年后才许上市交易以及对产权限制的规定，经济适用住房的产权购买人是有限产权进行抗辩。本案中滕某与王某屹在签订涉案房产的房屋买卖合同时，涉案房产尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，双方对房屋产权变更登记进行了约定。现涉案房产于2013年6月29日取得了唐山市房权证古冶区字第唐16112号房屋所有权证、于2013年10月26日取得了冀唐古国用（2013）第202号国有土地使用权证，住房性质为经济适用房。经济适用住房需购房满5年、按照政府所定的标准条件成就后，才允许办理房屋产权变更登记，因此对原告（反诉被告）王某屹要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，尚未满足办理房屋产权变更登记的条件，可待条件符合后，要求滕某按照合同约定协助其办理。但并不能以此认定双方的房屋买卖合同无效，对被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬的反诉主张不予支持。被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬还以王某屹向滕某出借巨额资金，在主观上知道滕某因赌博欠债急于偿还，与滕某约定的借款利息和以房屋抵顶借款的方式违反法律规定为由进行抗辩，未提交证据证明，理据不足，不予采信。被告（反诉原告）滕某反诉及第三人蒋宏彬参加诉讼申请中，均要求王某屹返还涉案房产内的家具、电器、个人用衣物等物品，在涉案房产的买卖合同中未涉及上述财产，王某屹认为在与滕某签订房屋买卖合同时，包含上述财产，未提交相应的证据予以证明，本院无法采信。但返还财产与本案不属于同一法律关系，被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬可另行解决，本案不予涉及。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  、第一百五十条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《中华人民共和国婚姻法》第十八条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:

一、确认原告（反诉被告）王某屹与被告（反诉原告）滕某于2012年7月31日签订的关于坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房屋买卖合同合法有效。
二、坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房产符合房屋产权变更登记条件时，变更为原告（反诉被告）王某屹所有。
三、驳回被告（反诉原告）滕某的反诉请求。
四、驳回第三人蒋宏彬的诉讼请求。
原告（反诉被告）王某屹交纳的案件受理费人民币5350元，由被告（反诉原告）滕某负担。被告（反诉原告）滕某交纳的反诉案件受理费人民币3650元，由被告（反诉原告）滕某负担。第三人蒋宏彬交纳的案件受理费人民币3650元，由第三人蒋宏彬负担。原告（反诉被告）王某屹交纳的保全费人民币1870元，由被告（反诉原告）滕某负担。被告（反诉原告）滕某和第三人蒋宏彬交纳的保全费人民币620元，由被告（反诉原告）滕某及第三人蒋宏彬负担。

审判长：赵彩虹
审判员：么伟利
审判员：李健

书记员：欧阳丽梅