王某寅与彭某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）王某寅。
委托代理人解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。
被告彭某某（反诉原告）。
委托代理人于淼，河北沃法律师事务所律师。
委托代理人赵越。

原告（反诉被告）王某寅诉被告（反诉原告）彭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员李晓勇适用简易程序于2015年11月19日、2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王某寅的委托代理人解卫忠，被告彭某某（反诉原告）的委托代理人于淼、赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告（反诉被告）王某寅与被告（反诉原告）彭某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，被告（反诉原告）彭某某出租的坐落在秦皇岛市抚宁县南戴河宁海道的房产具有施工许可证，经主管部门批准建设，并且进行了竣工验收交接，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告（反诉被告）王某寅经本院释明合同有效后仍主张合同无效，其因主张合同无效而主张的诉讼请求不能得到本院支持。原告（反诉被告）王某寅主张对房屋的装修装饰物现值进行保全、评估，因双方合同约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有”，故装修物没有评估必要、相关物品由原告（反诉被告）王某寅占有亦无保全必要，本院对原告（反诉被告）王某寅上述主张不予支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还多支付的40335元，被告（反诉原告）陈述收到的款项为维修房屋费用，原告（反诉被告）提供证据显示2011年7月12日河北沃法律师事务所代彭某某向其发出通知谈及房屋维修事项，原告（反诉被告）陈述为房屋没有坏所以没有回应。从本院查明的事实来看，原告（反诉被告）转租第三层行为发生在2015年，故通知中提到转租行为应为一层六间房屋的转租行为；原告（反诉被告）拆改楼梯的行为发生在2014年，通知中所指的维修事项不可能是对楼梯的维修，虽被告（反诉原告）未能提交证据证明维修支出金额，但从双方当事人提供证据及庭审陈述来看，被告（反诉原告）的陈述与通知能够印证2011年存在维修事项的可能，原告（反诉被告）陈述房屋没有坏所以没有回应，不符合常理，故原告（反诉被告）陈述多支付的40335元是否为租金真伪不明，本院对其返还40335元租金的主张不予支持。原告（反诉被告）王某寅将租赁房屋一楼的楼梯拆改变窄，并由钢筋混凝土结构变为木板角铁结构，损坏了原告的财产，原告（反诉被告）王某寅应对拆改楼梯恢复原状。原告（反诉被告）未提供证据证明被告（反诉原告）同意其将租赁的房屋第三层转租给第三人或知道转租第三层的行为超过6个月，故原告（反诉被告）的转租行为违反合同约定，其应承担违约责任，因此被告（反诉原告）彭某某主张与原告（反诉被告）王某寅解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）彭某某主张原告（反诉被告）按合同约定支付合同总租金10%的违约金，原告（反诉被告）认为违约金过高，应按当年租金10%来计算。本院认为，因双方签订的合同期限十年，已经履行了六年，总租金3179400元，若解除合同，被告（反诉原告）彭某某要同现有租户解决转租问题、寻找新的租户协商租赁房屋事项、其实际损失无法具体计量，但至少存在晚租一个月损失三万余元的情况，且从总租金3179400元、租期10年的情况看，其约定总租金10%的违约金不过高，本院对原告（反诉被告）主张调整违约金的请求不予支持。同时，因其约定违约金高于6个月租金，本院对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿6个月租金损失的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）彭某某主张原告（反诉被告）王某寅向其支付三个月租金89975元，因《房屋租赁合同》约定租期10年，自2009年12月5日起至2019年12月4日止，虽然约定每年10月5日前支付租金，但起租日应为租期内每年的12月5日，且本院已对被告（反诉原告）彭某某主张违约金的请求予以支持，本院对其主张原告（反诉被告）给付租金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）王某寅与被告（反诉原告）彭某某双方签订的《房屋租赁合同》。
二、原告（反诉被告）王某寅于本判决发生法律效力后10日内给付被告违约金317940元。
三、原告（反诉被告）王某寅于本判决发生法律效力后30日内将拆改楼梯恢复原状。
四、驳回原告（反诉被告）王某寅与被告（反诉原告）彭某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3035元，由原告（反诉被告）王某寅负担；反诉案件受理费4010元，由原告（反诉被告）王某寅负担2846元，被告（反诉原告）彭某某负担1164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判员　　李晓勇

书记员：李靓 附相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。 损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。