王某、王某、许秀某与陈朝霞、张娟、汤某某租赁合同纠纷二审民事判决书

王某
王某
许秀某
陈朝霞
张娟
汤某某
的共同委托代理人王虹理

上诉人（原审被告）王某，女。
上诉人（原审被告）王某，女。
上诉人（原审被告）许秀某，女。
三
上诉人的共同委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被上诉人（原审原告）陈朝霞，女。
被上诉人（原审原告）张娟，女。
被上诉人（原审原告）汤某某，女。
三
被上诉人的共同委托代理人王虹理，湖北春园律师事务所律师。代理权限:一般代理。
上诉人王某、王某、许秀某因与被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院于2013年12月6日作出的（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人王某、王某、许秀某的共同委托代理人刘林森，被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某的共同委托代理人王虹理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定:2010年11月14日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部王某（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份。合同主要内容为:“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为1-103、2-101，建筑面积约为1763.87平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市”。同日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部许秀某（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份。合同主要内容为:“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为一、二号楼负一楼，建筑面积约为4116.13平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市（同乙方现营业执照）”。
2012年5月10日，雅馨百货（甲方）王某与陈朝霞（乙方）签订《租赁合同》一份。合同主要内容为:“一、甲方将一楼通道南125平方米场地作为与乙方租赁使用展位，经营范围为内衣、床上用品、饰品、玉器，仅此一家经营（注:通道以南第3至8块砖及厕所边45平方米至小仓库每月300元，另每平方米80元）。二、租赁期限为1年半，自2012年7月1日至2013年12月31日止。三、租赁基本费用的交纳方式:租金一季度交一次，金额每月支付10300元。合同签订后，乙方须向甲方交付10000元违约质保金（违约质保金不计付利息）。甲、乙双方终止合同期满后，乙方所售产品若无客户投诉质量问题，无任何安全事故、无影响超市形象及正常经营秩序的现象，两个月后，甲方无条件予以退还。否则质保金一律不予退还。若乙方合同截止时，拒不撤出该场地，视为乙方违约，甲方有权扣除金额违约质保金，并且有权清场不承担任何责任；四、双方的权利和义务:甲方义务:1、甲方负责向乙方提供规范、安全、便利的经营场所，有权根据天气情况调整上下班时间；2、甲方有权对乙方的经营、安全、卫生以及文明经商、售后服务状况进行全面指导，乙方应服从管理。如不服从管理，甲方有权采取罚款、停业等有效措施直至终止合同清场并扣除质保金。3、为完善经营，提高商品竞争力，甲方提倡乙方进行装修，装修设计方案不能影响消防等公共设施的正常使用，并须报甲方备案，照明电路及负荷应符合甲方设计要求，经甲方同意后方可实施；4、在租赁期间，乙方因自身原因单方终止合同，应提前两个月写出书面申请通知甲方，在此期间，甲方有权收回，转让此场地。甲方按总合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在经营期间所给予的各种优惠费用。乙方未在终止合同日前撤出场地，甲方有权清场并无需承担因此而给乙方造成的任何损失；5、乙方须严格按照经验范围从事经营活动，如须更换增加产品或品类，须书面报甲方同意，未经甲方同意，擅自更换增加产品或品类的一律视同乙方单方面终止合同。甲方有权采取相应措施，由此引起的一切后果由乙方承担；6、乙方在合同期内不能转让，转包场地给予他人，如有视为乙方违约，甲方有权扣除违约金，收回场地且不退还租金不承担后果。乙方在租赁截止日期一个月之前应主动与甲方商谈续签合同事宜，并且签订合同交齐款项，若乙方未能提前一个月与甲方签订合同时，视为乙方主动放弃不再续租该场地。甲方有权对该场地进行招租。乙方应在合同截止之日之前撤出该场地，否则甲方有权清场并不承担任何责任”。双方签订合同后，陈朝霞于当日向雅馨百货支付（7月、8月、9月）租金30000元，质保金10000元。2012年5月18日，支付（7月、8月、9月）仓库租金900元。后来，王某又将饰品、玉器等展位租赁给案外人夏顺林。
本院认为，上诉人王某开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未办理营业执照，原审判决认定本案中涉及该经营部的行为均应由实际开办人王某作为责任主体适当，本院予以确认。本案中上诉人王某虽未经书面授权代表王某与被上诉人陈朝霞签订合同，但王某认可王某系其开办的长虹路民发天地一楼雅馨百货员工，其对王某签订的租赁合同亦予以认可，同时，上诉人许秀某承租民发天地一、二号楼负一楼从事经营，与本案诉争并无关联，故对上诉人关于王某、许秀某不应在本案中承担责任的主张，本院予以支持。原审判决让王某、许秀某与王某共同承担责任，明显不当，依法应予纠正。上诉人诉称，原审判决混淆了双方签订的租赁合同中的各方权利义务，导致案件主要事实认定错误，经审查，原审判决虽对本案双方签订的租赁合同的内容引用不全，但并未影响本案的事实认定，故对该主张本院不予支持。上诉人辩称被上诉人张娟、汤某某向其主张权利不适格，本院认为，本案租赁合同虽系被上诉人陈朝霞以个人名义与上诉人王某所签订，但因被上诉人陈朝霞与张娟、汤某某是共同合伙经营，此事实有在案合伙协议和其他证据加以佐证，并不是双方租赁合同约定的转让和转包行为，被上诉人张娟、汤某某作为共同承租人向上诉人主张权利符合法律规定，故本院对该辩称理由不予支持。上诉人又辩称被上诉人陈朝霞未办理营业执照属于违约，因双方在租赁合同中对此并未约定违约责任，故对该主张本院不予支持。本案中上诉人违反双方租赁合同中第一条的规定，将饰品、玉器等展位租赁给他人，被上诉人因此而提出解除双方租赁合同，且双方均认可合同已解除，故被上诉人向上诉人主张赔偿装修残值损失符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决认定部分事实错误，实体处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第一款  第（四）项  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条  第（一）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第一项:即原告与被告于2012年5月10日签订的租赁合同于2012年9月17日解除。
二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第二、三项:即被告王某、许秀某、王某于本判决生效之日起10日内向原告陈朝霞、张娟、汤某某返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定办理；驳回原告陈朝霞、张娟、汤某某的其他诉讼请求。
三、上诉人王某于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。
四、驳回被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元、鉴定费2000元，由原审原告陈朝霞、张娟、汤某某承担1700元，原审被告王某承担4000元。二审案件受理费656元，由上诉人王某承担556元，被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某承担100元。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人王某开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未办理营业执照，原审判决认定本案中涉及该经营部的行为均应由实际开办人王某作为责任主体适当，本院予以确认。本案中上诉人王某虽未经书面授权代表王某与被上诉人陈朝霞签订合同，但王某认可王某系其开办的长虹路民发天地一楼雅馨百货员工，其对王某签订的租赁合同亦予以认可，同时，上诉人许秀某承租民发天地一、二号楼负一楼从事经营，与本案诉争并无关联，故对上诉人关于王某、许秀某不应在本案中承担责任的主张，本院予以支持。原审判决让王某、许秀某与王某共同承担责任，明显不当，依法应予纠正。上诉人诉称，原审判决混淆了双方签订的租赁合同中的各方权利义务，导致案件主要事实认定错误，经审查，原审判决虽对本案双方签订的租赁合同的内容引用不全，但并未影响本案的事实认定，故对该主张本院不予支持。上诉人辩称被上诉人张娟、汤某某向其主张权利不适格，本院认为，本案租赁合同虽系被上诉人陈朝霞以个人名义与上诉人王某所签订，但因被上诉人陈朝霞与张娟、汤某某是共同合伙经营，此事实有在案合伙协议和其他证据加以佐证，并不是双方租赁合同约定的转让和转包行为，被上诉人张娟、汤某某作为共同承租人向上诉人主张权利符合法律规定，故本院对该辩称理由不予支持。上诉人又辩称被上诉人陈朝霞未办理营业执照属于违约，因双方在租赁合同中对此并未约定违约责任，故对该主张本院不予支持。本案中上诉人违反双方租赁合同中第一条的规定，将饰品、玉器等展位租赁给他人，被上诉人因此而提出解除双方租赁合同，且双方均认可合同已解除，故被上诉人向上诉人主张赔偿装修残值损失符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决认定部分事实错误，实体处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第一款  第（四）项  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条  第（一）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第一项:即原告与被告于2012年5月10日签订的租赁合同于2012年9月17日解除。
二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第二、三项:即被告王某、许秀某、王某于本判决生效之日起10日内向原告陈朝霞、张娟、汤某某返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定办理；驳回原告陈朝霞、张娟、汤某某的其他诉讼请求。
三、上诉人王某于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。
四、驳回被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元、鉴定费2000元，由原审原告陈朝霞、张娟、汤某某承担1700元，原审被告王某承担4000元。二审案件受理费656元，由上诉人王某承担556元，被上诉人陈朝霞、张娟、汤某某承担100元。

审判长：王剑波
审判员：李锐
审判员：尹波涛

书记员：周思奋