原告王某某
原告郭某某
二原告委托代理人王亚荣，河北法润律师事务所律师。
第一被告某某证券股份有限公司某某证券营业部
负责人韩汝东，经理。
第二被告某某证券股份有限公司
法定代表人孙树明，董事长。
二被告委托代理人王剑波，河北权智律师事务所律师。
原告王某某、郭某某与被告某某证券股份有限公司某某证券营业部、某某证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王亚荣，被告某某证券股份有限公司某某证券营业部负责人韩汝东、委托代理人王剑波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，2007年8月，第一被告与原告王某某签订《房屋租赁合同》，将王某某名下的河北大街中段377号、379号房屋租给第一被告作为经营场所，租赁期限自2007年8月5日至2017年8月5日。2009年10月原告王某某将河北大街中段377号房屋转让给原告郭某某，至此二原告同为上述《房屋租赁合同》的实际出租人。合同签订后，原告将房屋交付给第一被告，第一被告前五年按约定履行了合同。2012年8月5日，第一被告应支付2012年至2013年度租金。原告与第一被告多次协商，对后五年租金数额未能达成一致。二原告将二被告诉至法院。诉讼期间，经原告申请，法院委托评估机构对河北大街中段377号、379号房屋2012年8月5日至2013年8月4日期间的租金进行了价格鉴定，鉴定结果为115.5万元。后经法院调解，被告于2013年10月16日按评估价格向原告支付了2012年8月6日至2013年8月5日的租金。
第一被告应当于2013年8月5日前支付2013年8月5日至2014年8月4日租金，经原告多次催要，第一被告于2013年10月25日只支付了半年租金577500元。2013年11月7日，第一被告书面通知二原告终止合同，原因是“合同双方的分歧始终不能形成一致意见”。
根据《房屋租赁合同》第十四条约定：“一方提前终止合同需提前三个月书面通知对方，并按年租金额的二倍向对方支付违约金”；第十五条约定：“任何一方违反本合同，须向守约方交纳合同约定租金总额的30%作为违约金”。
第一被告延迟支付2014年度的租金在先，单方面终止合同于后，已严重违反合同约定，按租赁合同第十四条、第十五条约定应支付违约金。因第一被告不具备法人资格，其开办单位某某证券股份有限公司应承担连带责任，为此，二原告诉至法院，请求法院判令二被告连带支付延迟支付租金的违约金346500元（年租金1155000元×30%）、提前解除合同违约金231万元，两项共计2656500元。
二被告辩称，被告不构成违约，虽然签订10年租赁合同，但是前5年因为合同约定了明确的租金价格，被告按照约定履行了合同。根据合同的约定，后5年的租金价格参照同地段门市房平均价格。而双方对该平均价格没有达成一致的标准。后5年中的第一年是经过诉讼协商确定的，剩下4年仍没有达成一致意见。为此，被告向出租方发了通知终止合同，并办理了交接。原被告在2014年2月12日进行了房屋交接。关于原告诉称迟延支付2013年8月5日至2014年8月4日的租金问题，我们认为当时房屋租金价格没有协商确定，法院正在审理过程中，也没有能确定双方均认可的租金价格，当时被告不知道应该交付多少租金，而不是被告不支付租金。直到法院2013年10月9日双方达成调解协议时，才确定了2012年至2013年的租金价格为1155000元。
被告认为前五年的租金价格没有争议，双方履行完毕。后5年的租金价格需要双方二次议定，在二次协议不成的情况下合同无法履行。被告要求终止合同是有正当理由，不属于违约，而属于缔约过失，责任在于双方。即使认定被告违约，原告要求的违约金过高，如果原告积极出租就没有太大的损失，被告申请法院对约定的违约金进行调整。
经审理查明，原告王某某拥有坐落于秦某某市海港区河北大街377号、379号海湾公寓一、二层（建筑面积2026.02平方米）的产权。2007年8月，原告王某某（甲方）与第一被告某某证券股份有限公司某某证券营业部（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将上述房屋出租给乙方作为经营场地，租赁期限自2007年8月5日至2017年8月5日，合同第四条约定租金前五年为每月59333元。双方还约定租赁期间，每五年根据当地房地产市场情况调整一次租金价格，租金价格参照同地段门市房平均价格。除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。关于租金的交付方式约定为乙方应于合同生效之日后在支付日向甲方支付当年租金71.2万元整。租金按年结算，由乙方于每年的8月5日交付甲方。甲方不负责出具发票，出租房屋涉及的各种税款由乙方负责，但可以协助乙方办理。合同第十四条关于提前终止合同约定为“租赁期间，原则上甲、乙双方不应无故终止合同。但若一方确因客观原因提前终止合同的，需提前三个月书面通知对方，并按年租金额的二倍向对方支付违约金。若终止合同请求由出租方提出的，出租方还需要对承租方为租赁房屋所做的装修的造价按评估后的市价价值对承租方给予全额赔偿。在满足前述条件下，合同可提前解除。”第十五条约定违约责任“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向守约方交纳合同约定租金总额的30%作为违约金。”合同第十八条约定了租赁双方的变更事项，“如甲方按照法定程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房屋所有权者继续有效。”合同签订后双方按照合同的约定履行至2012年8月5日。在此期间，2009年10月原告王某某将河北大街中段377号房屋转让给原告郭某某。根据合同的约定2012年8月5日至合同终止前的租金应当根据当地房地产市场情况参照同地段门市房房租平均价格进行调整，因为双方没有协商成功后五年的租金价格，二原告向本院提起诉讼，要求二被告给付2012年8月5日至2013年8月4日的租金300万元。诉讼中因为双方对租金价格不能协商一致，本院委托价格评估鉴定机构对租赁房屋2012年8月5日至2013年8月4日的租金进行了评估，评估结果为1155000元。2013年10月9日双方达成和解协议，本院根据和解协议出具（2012）海民初字第3452号民事调解书，约定二被告于2013年10月16日前给付二原告2012年8月5日至2013年8月4日的房屋租金1155000元。第一被告于2013年10月25日又向原告支付了577500元租金。2013年11月1日，第一被告向原告发出《某某证券股份有限公司河北大街证券营业部关于房屋交接的通知》。大意：鉴于2007年8月双方签订的《房屋租赁合同》已历经第一个五年，第二个五年伊始因双方不能就第二个五年的租金达成一致意见，引发诉讼，并于2013年10月9日调解结案。我方认为后四年的交易需第二次协商才能完成，因双方的分歧终不能形成一致意见，导致2007年8月的《房屋租赁合同》不再具备履行条件，自然终止。为此我公司遵循诚实信用原则，并根据交易习惯作如下通知：1、我营业部拟于2014年2月5日撤场，并盘点资产，请您安排人员办理交接；2、请您尽快安排招租事宜，尽量避免空房闲置。特此通知。原告于2013年11月7日收到通知。双方于2014年2月12日办理完房屋交接。现房屋由原告管理。
另查明第一被告系第二被告的分公司，隶属于第二被告，不具备独立法人资格。
以上事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、原告2012年8月27日的民事起诉状、本院的（2012）海民初字第3452号民事调解书、《某某证券股份有限公司河北大街证券营业部关于房屋交接的通知》等证据予以证实。
本院认为，原告王某某与第一被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。因为2009年10月原告王某某将河北大街中段377号房屋转让给原告郭某某，根据合同第十八条的约定，原告郭某某享有合同权利，有权依据合同向被告主张违约责任。因为合同第四条约定了合同的后五年租金价格需要根据当地房地产市场情况参照同地段门市房平均价格调整。而双方对该租金价格没有达成一致，引发了（2012）海民初字第3452号诉讼案。在诉讼中双方仅对后五年中的第一年租金价格达成了协议，对后四年的租金价格没有达成合意。诉讼结束后，第一被告参照2012年至2013年的租金标准支付了半年的租金，二原告接受该租金，并也认可是半年的租金，根据该事实本院认定双方对以后的租金价格默认为参照了2012年至2013年1155000元标准。因为双方于2013年8月5日前没有议定租金价格，不能视为被告违约。原告以此为由要求被告承担违约责任的请求本院不予支持。
2013年11月1日，第一被告向原告发出《某某证券股份有限公司河北大街证券营业部关于房屋交接的通知》，符合《房屋租赁合同》第十四条关于提前终止合同的约定，认定是第一被告提前终止了合同。第一被告应当向原告支付违约金。被告认为违约金明显过高，要求本院予以调整。虽然原告对自己的实际损失没有提供证据，本院认为租赁关系解除后至该房屋再次出租前闲置的损失不可避免，但是该损失暂时不能确定，而合同约定的违约金相当于房屋闲置2年的租金，本院认为约定违约金与可能发生经济损失相比较确实偏高，同时考虑被告已经提前三个月告知原告做好另行招租等情节，本院认为应对违约数额予以调整。因为第一被告系第二被告的分公司，应当由第二被告共同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告某某证券股份有限公司某某证券营业部、某某证券股份有限公司于本判决生效后十日内向原告王某某、郭某某支付违约金115万元；
二、对原告王某某、郭某某其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费28052元，由二被告负担9200元，于本判决生效后十日内交纳。其余部分由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦某某市中级人民法院。
审 判 长 刘长利 审 判 员 张 然 审 判 员 党常生
书记员：周悦
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