王某某与黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司、鹤岗市新亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告王某某，男。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司，地址：哈尔滨南岗区时代广场小区F栋1-3层F-2号门市。法定代表人刘某某，职务经理。委托代理人解某某（刘某某母亲），女。被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司，地址向阳区科技路。法定代表人高某某，董事长

原告王某某与被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司、鹤岗市新亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月23日立案，依法由审判员纪春花适用简易程序，于2018年6月6日公开开庭进行审理，原告王某某、被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司委托代理人解某某到庭参加诉讼，被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2008年4月14日，被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司（施工期间开发商变更为黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司）代理人于某某与原告签订协议，被告购买原告位于向阳区25委2组的两处房产，产权证号19xx、90xx，土地证号5#-xxx、16#-x**，拆迁后新建和平家园小区，被告同意原告以其现有两户房产作价的基础上再补差35,000.00元，与被告拟建的2号综合楼E-xxx室(面积129.22平方米)进行产权调的，双方签订了协议并附有被告给原告的房屋调换补差通知。被告口头承诺一年半之内交工回迁，2016年1月，房屋竣工后，原告找被告办理入户手续，被告通知原告说竣工房屋比原协议面积多了30多平方米，要求原告按照每平方米3，000.00元进行补差，原告坚持要求按照国家建设部颁发的《商品房销售管理办法》第二十条之规定3%补差，被告不同意，拒绝将该房屋移交给原告，因此，原告诉讼来院，请求人民法院依法裁决被告无条件将和平家园2号综合楼E-xxx室移交给原告人。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司给付原告临时安置补偿费、临时搬家费122,160.00元。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司未提交书面答辩，庭审中辩称，原告起诉的事实经过都对，原告是买回迁户房子，我们动迁签的是和平家园高层，签订129.22平方米，2015年11月入户时，我们也不知道这户面积多了，等到要办入户时才知道多面积了，我们说超出的平方米需要补交房款，但原告不同意就迟迟没有入户，具体差多少平方米我也不清楚。原告王某某提供证据：证据一、协议书（出示原件提交复印件），证明：原告与被告签订了动迁协议书，以及产权调换的事实。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司对该证据没有异议。本院认为，该证据符合法律规定，应予采信。证据二、房屋调换补差通知（出示原件提交复印件），证明：原告与被告签订协议是129.22平方米，两户房屋的评估价值是265，000.00元，补差通知说明原告还差被告35，000.00元补差款。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司对该证据没有异议。本院认为，该证据符合法律规定，应予采信。证据三、在墙上粘贴的和平家园E栋楼的房产备案名单及面积图片，证明：我的房屋已经备案，备案面积是129.22平方米。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司对该证据没有异议，认为这个备案与实际面积不符，应按测绘的实际面积为准。本院认为，该证据符合法律规定，应予采信。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司未提供证据。本院根据原、被告陈述及提供证据，认定事实如下：原告王某某在向阳区25委2组有两户房屋，被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司（当时该公司未成立）挂靠鹤岗市新亚房地产开发有限公司在此处开发。2008年4月14日，原告王某某与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司签订协议书、房屋调换补差通知各一份。协议书主要内容：甲方新亚房地产开发公司，乙方王某某，经甲乙双方共同协商就甲方购买乙方位于向阳区25委2组，产权姓名王某某、崔桂兰产权证号19xx、90xx，土地证号5#-xxx、16#-x**，甲方同意乙方以其居住的现有房屋同甲方拟建的2号综合楼E-xxx室129.22平方米面积房屋，进行产权调换，乙方的房屋及其他补偿总计折合人民币265,000.00元。房屋调换补差通知主要内容：尚升和（另案当事人）已调换新楼2#-E-xxx室，面积129.22平方米，尚差房款35,000.00元；王某某已调换新楼2#-E-xxx室，面积129.22平方米，尚差房款35,000.00元。被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司成立后，同意将原告王某某与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司签订协议书、房屋调换补差通知变更为黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司。庭审中，原告王某某与被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司均认为该案与被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司无关，原告王某某要求撤回对被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司的起诉，符合法律规定，口头裁定：准予原告王某某撤回对被告鹤岗市新亚房地产开发有限公司的起诉。2016年1月争议房屋竣工后，原告王某某找被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司办理入户手续，被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司告知原告王某某该房屋面积比原协议面积多了30多平方米，要求原告按照每平方米3，000.00元进行补差。庭审中，被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司同意原告王某某对实际超出面积按照每平方米2，000.00元进行补差。原告王某某认为应按协议面积的3%补交差价款，应补交3.876平方米房款，每平方米的价格按房屋总价款300,000.00元除以129.22平方米应该是2,321.62元，补交差价款为8,998.60元。原告王某某增加诉讼请求：被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司给付原告临时安置补助费前18个月每平方米6.00元计9，720.00元，后103个月加倍支付111，240.00元，共计120，960.00元，另外按照规定临时搬家费每户600.00元，两户是1，200.00元，总计122，160.00元。本院认为，房屋拆迁安置补偿协议作为一种特殊的买卖合同，是指双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。本案中，原告王某某与被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司（原鹤岗市新亚房地产开发有限公司）签订协议书、房屋调换补差通知，系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原、被告双方应按约定享有权利、履行义务，并受有关法律、法规的调整。现本案争议房屋符合交付条件，原告王某某要求被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司交付和平家园2号综合楼E-xxx房屋，应予支持，原告王某某按调换补差通知补齐尚差房款35,000.00元。关于争议房屋面积超出协议面积问题，原、被告均没有提交证据证实超出面积具体数目。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。争议房屋虽属房屋拆迁安置补偿协议性质，但被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司对所开发的房屋对外出售属商品房买卖性质，因原、被告对超出协议约定的房屋面积部分的价格未做约定，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，据此，本案中超出约定面积的3%即3.876平方米房价款由原告王某某按协议体现的价格8,998.60元向被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司缴纳。原告王某某增加诉讼请求，要求被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司给付临时安置补助费120，960.00元、临时搬家费1，200.00元，总计122，160.00元；原、被告签订的协议书对此没有约定，也没有体现交付日期，被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司开发建设和平家园工期较长，存在客观因素，不是其主观因素造成的，原告王某某该项请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：

一、原告王某某与被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司（原鹤岗市新亚房地产开发有限公司更换为黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司）签订的协议书、房屋调换补差通知合法有效。二、被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司于判决书生效后10日内将坐落在向阳区和平家园2号综合楼E-405房屋交付原告王某某，原告王某某向被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司支付房款35,000.00元；三、原告王某某于判决书生效后10日内向被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司缴纳房屋超面积款8,998.60元；四、驳回原告王某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

审判员　　纪春花