王某某与廊坊市大中房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。
被告廊坊市大中房地产开发有限公司。
地址廊坊市广阳区第五大街精品廊C3143。
法定代表人崔士龙，总经理。
委托代理人高洁，河北张克锋律师事务所律师。
委托代理人刘东旭，河北律绎律师事务所律师。

原告王某某诉被告廊坊市大中房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯学森独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某、被告委托代理人高洁、刘东旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2015年4月3日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买两套位于大中广场第8001幢1单元19层的房屋，房间号分别为1901、1902、1903、1905，建筑面积分别为222.6平方米、222.6平方米、205.07平方米、222.6平方米，总金额分别为1558200元、1558200元、1435490元、1558200元，共计6110090元。交房时间为2015年7月1日前。但被告于2015年8月12日才交房，且至今未为原告办理完毕房屋权属证书并交付原告。另，原告收房后，发现被告交付房屋中的空调循环系统质量存在明显瑕疵，无法正常运转，严重影响原告的正常使用。此外，被告无故给原告停电2天，造成原告较大损失。对于被告的上述违约行为，原告多次与被告沟通，均未达成一致意见。故，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院1、判令被告向原告支付逾期交房违约金26273.39元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的经济损失321034.32元；3、判令被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1901室、1902室、1903室和1905室房屋权属证书；4、判令被告向原告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元；5、判令被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担修复责任，并赔偿损失95000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求，请求法院1、判令被告向原告支付逾期交房违约金225811.47元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的经济损失467798.53元；3、判令被告立即给原告办理大中广场第8001幢1单元1901室、1902室、1903室和1905室的房屋权属证书；4、判令被告向原告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元；5、判令被告立即对原告所购房屋中的空调循环系统承担维修责任，并赔偿损失95000元；6、判令被告向原告支付自2016年10月1日至房屋权属证书办理完毕日的经济损失（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；7、本案的诉讼费用由被告承担；8、判令被告如2016年11月11日前不能办理完毕房屋权属证书，则解除合同并承担给原告造成的经济损失。之后，原告再次变更诉讼请求，放弃了第8项诉讼请求。
被告廊坊市大中房地产开发有限公司辩称，一、原告王某某与其女儿王迦惠、案外人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤共同出资购买了被告开发的大中广场19层的所有房屋。案外人王迦惠、张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤系涉案房屋的共有人之一，应参加本案的审理，本案遗漏诉讼当事人王迦惠、张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤。二、原告诉讼请求没有事实与法律依据，应依法予以驳回。1、原告王某某所主张的房屋存在共有人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤，因其共有人的购房款来源于廊坊市大运投资咨询有限公司，故涉案房屋已经被廊坊市公安局于2015年10月28日以涉嫌非法吸收公众存款进行了查封，且对该房屋共有人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤采取刑事强制措施。截至开庭之日，依然未解封，原告无法为上述房屋办理产权登记，不是被告原因导致的，被告对此不负有法律责任。2、原告王某某于2015年4月3日向被告出具了两份承诺书，承诺因其及其女儿王迦惠使用张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤等人的购房款造成被告法律责任或者其他责任、经济损失的，由王某某本人承担，即因房屋权属问题自愿免除了被告的责任，因此被告基于原告王某某的两份免责承诺与原告签订了《商品房买卖合同》，因履行《商品房买卖合同》所发生的全部责任依据承诺书的约定均由原告王某某自行承担，造成被告损失的，亦由王某某向被告承担赔偿责任。3、王迦惠及王某某以案外人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交付的购房款转为其应支付的购房款，未获得生效法律文书的确认，导致公安机关予以查封，且案外人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤对购房款转让行为不予认可，导致房屋共有人之间发生纠纷，房屋权属不清晰，如原告坚持其诉求，应依法继续履行支付购房款的义务即人民币5718020元，将案外人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已支付的购房款返还给案外人或退回公安机关。4、王某某主张的停电、空调设备存在质量问题等，因其未提供任何证据，因此其主张不能成立。退一步讲，即使发生停电问题，也与被告不具有关联性，其应向供电部门主张权利；发生的空调设备质量问题，因房屋内的空调设备属于原告自行安装、自行所有，其向被告主张没有事实及法律依据，亦与被告不具有任何法律关系。5、2015年7月18日，被告已委托大中物业向王某某发送了入住通知，王某某未依约收房的责任不在被告。逾期交房的责任不应由被告承担。综上，因原告王某某及其女儿与案外人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤之间的借贷抵押纠纷未果导致本案商品房买卖合同履行不能，被告对此无任何过错，亦不承担任何责任，故请求人民法院依法驳回原告王某某的诉讼请求。
经审理查明，2015年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》四份，原告向被告购买了位于大中广场第8001幢1单元19层1901室、1902室、1903室、1905室房屋四套，建筑面积分别为222.6平方米、222.6平方米、205.07平方米、222.6平方米，每平方米售价均为7000元，房屋价款分别为1558200元、1558200元、1435490元、1558200元，共计6110090元。付款方式为分期付款，首付款分别为1008200元、1008200元、885490元、1008200元，剩余房款于2015年4月12日前付清。被告应于2015年7月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未按规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告向原告发送的任何通知或邮递，均以购房合同登记的通讯地址为准。被告通知原告交房后，原告超过15日未办理接房手续的，视为交付，标的房产所产生的风险及费用等，由原告承担。被告承诺房屋交付时，给排水、采暖和强弱电达到可使用状态；入住同期电路达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告改进后达到正常使用标准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补，购房合同签订时所依据的法定面积计算依据或准则在实测时因政策原因发生变更导致面积减少，不进行总价的调整。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由被告承担全部责任。
另查明，2014年5月20日，张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤就大中广场19层整层与被告签订了房屋认购协议书，并支付购房款5718020元，被告给其出具收款收据。原告庭审后提交了其向孙哲宇账户转款615万元的转账记录及2015年2月3日与廊坊市大运投资咨询有限公司、张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲签订的补充协议，用以证明原告与廊坊市大运投资咨询有限公司存在民间借贷关系，截止2015年2月3日，廊坊市大运投资咨询有限公司尚欠原告借款本金1067万元整，借款利率按每月2%计算，每月付息一次，本息于2015年8月31日前还清。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤、官美玲作为保证人，为以上款项提供担保。张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以已交付给被告的5718020元、官美玲以其名下位于霸州市××小区××房产作抵押担保。同时,原告还提交了张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤与被告签订房屋认购协议书及被告出具的收到四人购房款5718020元的收据复印件，用以证明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还原告借款后，四人将上述证据原件交付原告。
原告与被告签订《商品房买卖合同》当日，原告给被告出具了两份承诺书，承诺因本人借给廊坊市大运投资咨询有限公司的1067万元借款，一直未还清，经本人与借款担保人张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤四人协商决定，四个担保人同意将其名下购买的大中广场19层整层房源过户到本人及女儿王迦惠名下，并将四个担保人已交付的购房款5718020元转为本人及女儿王迦惠的购房款，剩余购房款5781980元由本人交付给被告。由于以上事件造成张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤追究被告法律责任或其他责任、经济损失的，均由本人承担。同时承诺认购大中广场19层的房产，并将张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交纳的购房款冲抵部分购房款。被告核实张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤以其所交购房款折抵偿还原告借款情况属实后，收回了上述原件，并给原告出具了交来购房款3910090元的收据。2015年4月9日、10日，原告又交齐了全部剩余房款220万元，被告给原告出具了收据。
2015年7月18日，被告委托廊坊市大中物业服务有限公司通知原告于2015年8月12日办理入伙手续。2015年8月17日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了办房本费用340893.57元，向廊坊市大中物业服务有限公司交纳了物业费用82792元。
又查明，被告为达到完备手续的目的，于2015年4月8日在廊坊日报上刊登声明，声明张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤在廊坊市大中广场购买的19层整层办公楼，因多次催缴办理银行按揭手续未果，如果在2015年4月10日之前，仍未到开发商指定银行办理按揭手续，开发商决定将所售房源收回，另行出售，定金不退。涉案房屋工程于2016年1月15日经竣工验收合格，于2016年1月18日办理了备案。
2015年10月28日，廊坊市公安局广阳分局因侦查廊坊市大运投资咨询有限公司非法吸收公众存款案件查封了涉案房产。
庭审中，原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元、因空调循环系统问题应赔偿损失95000元，并提供了王金中、单雪菲、蔡宝军证明，用以证明涉案房屋存在严重缺陷放置空调外机位置不合理，导致冬季不能制热、夏季不能制冷；同时证明2015年8月-12月间被告以不当理由两次指使物业公司给涉案房屋停电两天，被告予以否认。原告庭审后又提供了其与廊坊市大华企业服务集团有限公司签订的房屋租赁合同、格力中央空调设备购销及安装合同及证明，用以证明原告已将涉案房屋出租给廊坊市大华企业服务集团有限公司，每平米日租金1.5元，并已支付涉案房屋安装空调的费用95000元。
以上事实有《商品房买卖合同》、收据、入伙通知书、王金中、单雪菲、蔡宝军证明、竣工验收备案证明书、廊坊日报声明、承诺书、快递存根、廊坊市公安局广阳分局查封决定书、转账记录、房屋认购协议书、格力中央空调设备购销及安装合同及证明、房屋租赁合同以及原、被告陈述可证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告以张俊青、孙翠英、孙哲宇、孙婕妤已交纳的购房款折抵其部分购房款，被告核实情况属实后，收回了与其四人签订的房屋认购协议书及给其四人出具的收据，又重新给原告出具了用该款折抵原告部分购房款的收据。原告按照合同约定期限又交齐了全部剩余房款，至此，原告已按合同约定全部履行了支付购房款的义务。被告于2015年8月12日交付房屋，违反了双方合同2015年7月1日前交付房屋的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。被告应支付原告2015年7月1日至2015年8月11日的逾期交房违约金。原告收到涉案房屋后，已将房屋出租，原告主张约定的违约金低于造成的损失，要求按实际损失确定违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。本院确定按原告主张每平方米每天1.5元计算，计为54990.81元（1.5元/天/平方米*872.87平方米*42天）。合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在该期限内未能为原告办理涉案房屋权属证书，亦构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。被告应当继续履行为原告办理涉案房屋权属证书的义务，原、被告在合同中只是约定被告在规定期限内未能给原告办理房地产权属证书，双方同意协商解决，并未明确约定违约责任。原告依照法律规定要求被告按房屋总价款的逾期贷款利率支付自2016年2月9日至办完权属证书之日止逾期办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。原告要求被告支付因被告原因停电造成的损失2618.61元以及因空调循环系统问题应承担修复责任，并赔偿损失95000元，原告提供的证据不足以证明其主张，因此，该两项诉请本院不予支持。由于被告未按《城市商品房预售管理办法》第十条规定的及《商品房买卖合同》第二十四条约定的，在签订合同30日内向廊坊市住房保障和房产管理局办理备案手续，造成廊坊市公安局广阳分局查封了涉案房屋，致使现在无法办理房屋权属证书，责任应由被告承担，被告以此为由逃避为原告办理房屋权属证书责任的抗辩主张，不能成立。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条、第18条之规定，判决如下：

一、被告廊坊市大中房地产开发有限公司应继续履行与原告王某某签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效后十日内为原告王某某办理涉案房屋权属证书；
二、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王某某逾期交房违约金54990.81元；
三、被告廊坊市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2016年2月9日至被告为原告办理完涉案房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金，按购房款6110090元的逾期贷款利率计算；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5856元，保全费5000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。

审判员 冯学森

书记员： 申伟