王某某、富某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。委托代理人:黄智刚，黑龙江桦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:富某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，无职业，住黑龙江省桦南县。原审被告：桦南县志伟房地产开发有限公司。法定代表人：王某某，职务总经理。

上诉人王某某的上诉请求，一、请求依法撤销（2018）黑0822民初2472号民事判决，确认房屋拆迁补偿协议无效，驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由为，原审法院认定事实错误，确认房屋拆迁补偿协议有效是错误的，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院认定的事实，2012年6月21日，被告王某某作为拆迁人与原告富某某作为被拆迁人签订了房屋拆迁补偿协议一份。约定：原告富某某所有房屋建筑面积为65平方米，土地使用面积为90平方米，经双方协商确认富某某所有房屋为商品房，王某某将在富某某所有房屋、土地上建筑22层商服、住宅楼，王某某同意在富某某原有房屋、土地位置补偿其100平方米独立商服（均有一楼商服），如违反上述规定，王某某自愿给付富某某房屋价款100万元，并承担30%违约金。后因拆迁安置问题双方发生纠纷。另查明，2015年5月21日，王某某注册成立了志伟公司，负责开发涉案房屋在内的阳光小区建设项目，现已基本完工尚未竣工验收，但涉案原位置房屋结构为一至三层通体商服楼。一审法院认为，原告与被告王某某签订的动迁安置补偿协议，实质上是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行互易的协议，并非产权的置换。根据物权变动与原因行为相区分原则，被拆迁户在协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付回迁房屋的权利。双方形成的权利义务关系符合《中华人民共和国合同法》第一百七十五之规定，应适用买卖合同的有关规定调整。不动产权属证书仅具有权利公示推定的证据效力，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被拆迁房屋虽然登记在董树森名下，但经过多次交易，最终原告受让并占有使用该房屋，其作为实际权利人与王某某签订的动迁安置补偿协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定有效。原告可以直接对拆迁利益要求确认其权利，被告王某某负有按合同约定全面履行的义务。其关于原告在被告开发的范围内无住房，原告不具备合同主体资格，协议是在被欺骗的情形下签订的，应属无效的抗辩理由，与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定相悖。合同未约定回迁期限，原告可在合理期限内随时要求履行。本案合同签订至今已五年多未能回迁，有悖交易习惯。且被告未按合同约定建盖独栋商服，原告提起诉讼并无不当。根据当事人意思自治原则，被拆迁房屋无论是否是商服用房均不能成为合同无效的合法理由。双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以特定的房屋对原告予以补偿安置，但被告却未按合同约定建筑独立商服，导致拆迁补偿合同目的不能实现，有悖诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。双方签订的拆迁补偿合同已履行不能，应予解除。原告要求按合同约定价格赔偿，并给付违约金的诉讼请求应予支持。其要求被告承担其他费用缺乏法律依据，不予支持。被告志伟公司作为涉案房屋的开发建设单位，对原告的经济损失应承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告富某某与被告王某某于2012年6月21日签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告王某某于本判决生效后十日内给付原告富某某被拆迁房屋折价款100万元并赔偿违约金30万元，合计130万元；被告桦南县志伟房地产开发有限公司承担连带清偿责任。三、驳回原告富某某的其他诉讼请求。案件受理费16500元，财产保全费5000元，均由王某某、桦南县志伟房地产开发有限公司负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与原审法院判决认定事实一致。
上诉人王某某与被上诉人富某某、原审被告桦南县志伟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2018）黑0822民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。

本院认为，上诉人王某某与被上诉人富某某签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，应依约履行各自的义务。上诉人王某某以一审判决认定事实错误，被上诉人富某某所出具的房产证、土地使用证是假的上诉理由，因未提供证据予以证实，故其上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人王某某、桦南县志伟房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。

审判长　陈　嵩
审判员　姚剑英
审判员　丁思竹

书记员：赵璐