王某与湖北万某房地产开发有限公司、湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，学生，住湖北省云梦县，
委托诉讼代理人：王毓平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省云梦县，系王某之父。
委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。
被告：湖北万某房地产开发有限公司。住所地：孝南经济开发区长兴三路。
法定代表人：盛全松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王存迪，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，
委托诉讼代理人：乐楚才，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司员工，住湖北省孝感市孝南区，
被告：湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部。住所地：湖北省云梦县城关北环路南。
主要负责人：丁足清，该项目部负责人。

原告王某与被告湖北万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）、被告湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部（以下简称万某公司开心公寓项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人王念东、王毓平，被告万某公司原法定代表人王承华及其委托代理人王存迪、乐楚才到庭参加诉讼，被告万某公司开心公寓项目部经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1.解除原告王某与被告开心公寓项目部所签订的联合改建旧房协议及与被告万某公司签订的商品房买卖合同；2.判决两被告赔偿原告王某因违约造成的损失1584400元（其中未交房损失1530000元，至2016年10月8日房屋租赁费损失54400元）；3.诉讼费用由两被告承担。诉讼期间，原告王某自愿撤销要求解除王某与被告开心公寓项目部所签订的联合改建旧房协议及与被告万某公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判决两被告赔偿原告王某因违约造成的损失720620元（其中未交房损失370620元，补交购房款200000元，截止2016年10月8日入住、房屋租赁费、搬迁费用150000元）。事实和理由：2015年5月12日，原告王某父亲王毓平、祖父王文兵分别于2010年5月25日、6月8日就自已所有的房屋与在被告万某公司开心公寓项目部签订了联合改建旧房协议书（实质为房屋拆迁还建协议），双方对房屋拆迁还建内容进行了约定。2012年11月18日，原告父亲王毓平、祖父王文兵将拆迁还建房屋协议的权利转让给原告王某，并由原告姑母王书玲代原告与被告万某公司在前两份联合改建旧房协议书的基础上又签订了一份还建协议，协议约定还建面积为240平方米，另加不低于每间20平方米车库2间，另外一间二层还面积156平方米，减去一、二层面积后，相差面积补给原告，且地点和楼层由原告选择。对于还建房屋，应保证原告能够进入居住，原告依此确定五间房屋进入居住装修价格50000元每间。房屋建成后，被告交付原告一、二层面积为76平方米，即还差360平方米未能交付。2014年9月18日，原告王某与被告万某公司在前期还建协议的基础上，重新签订了商品房买卖合同，约定被告万某公司将其开发的三楼五间房屋交付原告王某，超过还建面积的，由原告按市场价3000元每平方米补充差价。之后原告姑母又代替原告向被告补交房屋差价款200000元。此后，被告万某公司又与他人签订房屋买卖协议，将还建给原告的房屋再次出卖，现他人已办理了按揭等手续并已实际占有该房屋，导致与原告王某签订的合同不能实际履行。由于万某公司的违约行为，给原告王某造成损失，原告王某故诉至法院，请求判如所请。

本院认为，本案系丁足清以万某公司开心公寓项目部名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书后，因该拆迁还建1区1栋303-305号房又出售给他人等原因引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关王某山的诉讼主体资格问题，王毓平、王文兵在与丁足清代表的万某公司开心公寓项目部签订拆迁协议补偿之后，均已明确表示上述拆迁补偿权益让王某山享有，并出具了书面的证明，王某山以自己的名义与万某公司又以签订商品房买卖合同方式偿还该拆迁房屋的还建面积，依合同法规定，债权人可以将合同的权利全部转让给第三人，自通知债务人时生效。故王毓平、王文兵明确表示王某山转让合同的权利王某山其后也以权利承受人的身份与万某公司签订合同，万某公司也认可，因此在上述权益遭受损害时王某山有权以权利人的身份提起诉讼。关于丁足清以万某公司开心公寓项目部名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书是否有效的问题。万某公司开心公寓项目部是丁足清与万某公司为开发云梦房地产项目而共同合作设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，开心公寓房地产项目系万某公司开心公寓项目部负责开发和销售，项目部负责人丁足清在项目部成立前以项目部的名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书，但在项目部依法成立后，双方也一直在履行该协议书，项目部将王毓平、王文兵交付的旧房拆除并开发开心公寓项目工程，后万某公司又王某山签订商品房买卖合同以偿还拆迁还建面积，在协议约定的拆迁补偿房屋面积的基础上，对房屋其他具体事项作了进一步约定并接收王某山姑姑替其交纳的20万元超出补偿面积的购房款，应视为万某公司及项目部对该旧房改建协议予以认可并履行，即便丁足清依项目部负责人职权范围超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以项目部的名义与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议书过程中，王毓平等作为普通的拆迁还建户，基于云梦县建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的背景下，其不可能知道或者应当知道丁足清作为项目部的负责人超越权限与其订立协议，且其基于对丁足清作为项目部负责人身份的信赖，积极与其商谈拆迁还建事宜，其作为善意相对人，也有理由相信丁足清有权代表项目部与其订立旧房改建协议，故丁足清代表项目部与王毓平、王文兵王某山签订旧房改建协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的联合改建旧房协议书有效王某山与万某公司又以签订商品房买卖合同方式偿还该拆迁房屋的还建面积，该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现开心公寓项目部将王毓平、王文兵交付的房屋拆除后，依据双方于2012年12月8日签订的最后一份协议书约定，项目部应王某山偿还的还建房屋面积为436平方米（必须包含一二层门面房），后万某公司及项目部将双方约定的应偿还王某山的位于开心公寓三层304-305号房屋又被出售给了他人，造成至今其仍不能有效按约交付房屋，已构成违约，应依协议承担相应的违约责任。王某山仅起诉有123.54平方米面积的房屋未偿还，系其对自身权利的处分，王某山要求万某公司及其开心公寓项目部依法赔偿其不能交付还建房屋的相关损失的诉讼请求，本院应予支持王某山主张按照3000元/平方米计算未交付房屋损失，因合同双方未履行，且其向本院又提供了该房屋价格的评估报告书，为统一赔偿标准，应依据2017年7月23日湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鉴定价格来认定，2014年下半年开心公寓三层304室房屋单价为2717元/平方米，因王某山因万某公司及其开心公寓项目部违约交付房屋造成的损失为335658.18元（2717元/㎡×123.54㎡）。
王某山主张万某公司应退还其交纳的购房款20万元的问题，本院认为，因万某公司及其项目部未依照拆迁补偿协议及商品房买卖合同的约定王某山交付房屋，且商品房买卖合同约定的部分房屋也已被出售给他人，万某公司及其项目部已不可能王某山交付超出拆迁补偿协议约定还建面积之外的其他房屋，因王某山也无需向万某公司及其项目部交纳超出面积的差价款。综上，王某山要求万某公司及其项目部返还其交纳的20万元购房款的诉请，本院予以支持。
王某山主张依约由项目部支付房屋拆除后的租房费（过渡费）54400元（按每月800元，计算68月），因双方协议已明确约定支付的期限及标准，王某山自认项目部已支付至2014年10月8日，故依两份拆迁补偿协议的约定，本院对该项费用核定为38400元【800×24个月（从2014年10月至2016年10月止）×2】，对其主张其他的过渡费及入住搬迁费，其未向本院提供证据证实，本院不予支持。
万某公司开心公寓项目部系万某公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体地位，可以作为本案的被告参加诉讼并承担民事责任。依《民法总则》第七十四条第二款规定，万某公司开心公寓项目部以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由万某公司承担；也可以先以开心公寓项目部管理的财产承担，不足以承担的，由万某公司承担。王某山要求万某公司及万某公司开心公寓项目部共同赔偿未交付还建房损失335658.18元，返还支付的购房款200000元及支付房屋租赁费38400元的诉请，本院予以支持。
是此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告湖北万某房地产开发有限公司、被告湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同赔偿原王某山未交付还建房损失335658.18元；
二、被告湖北万某房地产开发有限公司、被告湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同返还原王某山交纳的购房款200000元；
三、被告湖北万某房地产开发有限公司、被告湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同支付原王某山房屋租赁费38400元；
四、驳回原王某山其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19060元、财产保全费5000元，合计24060元，由原王某山负担15343元，由被告湖北万某房地产开发有限公司、被告湖北万某房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部共同负担8717元，均限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　王　斌 人民陪审员　　程纪元 人民陪审员　　蔡志华

书记员：管军军