王某某、衡水市桃城区邓某某留仲某村民委员会房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

委托代理人：孙金暖，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，籍贯、住址同上，系上诉人王某某之妻。
再审被上诉人（原审原告）：衡水市桃城区邓某某留仲某村民委员会。
法定代表人：杨荣新，村民委员会主任。
委托代理人：王福增，河北合明律师事务所律师。

再审上诉人王某某与被上诉人衡水市桃城区邓某某留仲某村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，由衡水市桃城区人民法院于2011年2月19日作出（2010）衡桃彭民二初字第59号民事判决，王某某不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月4日作出（2011）衡民二终字第71号民事判决，已经发生法律效力。村委会不服终审判决，向本院申请再审。本院于2013年4月14日作出（2013）衡民申字第9号民事裁定，决定进行再审，并于2015年12月3日作出（2013）衡民再终字第25号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回桃城区人民法院重审。桃城区人民法院于2016年5月16日作出（2015）衡桃民再初字第14号民事判决，王某某不服，再次提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭审理了本案。王某某及其委托代理人孙金暖、村委会的法定代表人杨荣新及委托代理人王福增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院查明：2004年5月8日，村委会作为甲方，王某某为乙方，双方签订房屋租赁合同一份。约定：王某某租赁村委会位于衡德公路邓庄公路收费站以东、路南的院落一处（土地证号为NO：011875787），租赁期限从2004年5月至2034年5月共计30年，租赁费为每年18000元；第一次在乙方进场施工前交纳前五年的租赁费90000元（其中甲方只收取三年的租赁费，两年的租赁费不再收取，作为乙方房屋修缮和上变压器费用的补偿），从第六年开始，乙方于每年的四月底前交纳当年的租赁费18000元；因乙方的原因中途退房，预交的租赁费不再退还，乙方逾期不交租赁费，甲方有权终止合同；双方另对其他事项作了约定。按照上述约定，王某某于签订合同的当天将前五年租赁费清结，租赁合同双方已履行，王某某租赁涉案房屋（包括厂房及厂区）注册成立了衡水宏胜有机化工有限公司，其为法定代表人。
2010年4月30日，王某某通过邮政储蓄银行向村委会主任汇款36000元，并在汇款单上附言注明系第六年度、第七年度的租赁费，汇款单上收款人处填写的是“村委会主任”，该款被银行以“原址查无此人”为由退回。村委会于2010年8月29日以书面方式，通知王某某租赁合同终止，要求其撤出所租赁厂地，双方矛盾进一步激化，随后村委会采取了锁门、堵门、断电等措施阻碍了王某某的生产经营活动。经时任乡长高永丰的协调，王某某于2013年3月1日向原邓家庄乡政府交纳现金72000元，存入该乡政府预算外资金账户内，并由乡政府向王某某出具了《河北省行政事业单位资金往来结算票据》。收款项目名称为：租赁留仲房屋保证金；收款人：曹双学；加盖邓家庄乡人民政府财务专用章。2014年4月30日王某某再次以邮政汇款的方式向村委会汇交租金18000元，收款人姓名处填写“村委会”，汇款再次被村委会退回。
在本案历次审理，法院组织的调解过程中，村委会拒绝接收王某某的租赁费，也不接受提高租赁费标准的调解方案。依其主张解除合同的要求，可能给王某某造成的损失，村委会也表示拒绝赔偿或补偿。
原审法院重审认为：合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原告村委会、被告王某某2004年5月8日签订的房屋租赁合同约定租期30年，与法不合，其超过20年部分的租期约定无效。除租期约定之外的其他合同条款未违反法律的禁止性规定，应认定有效，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。双方争议的第六年度及之后年度的租赁费交纳时间，在合同中约定为“于每年的四月底前交纳当年的租赁费18000元”，此处未明确是按日历年度的四月底前，还是按每个承包年度的四月底前，约定不明。对支付租金期限约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。最迟，王某某应当在每个租赁年度届满时的4月30日交纳租赁费。王某某2010年4月30日以邮政汇款方式向村委会交纳第六、第七年度的租赁费，在收款人处书写“村委会主任”收，而村委会主任是一个职务，并非自然人姓名，邮局投递人员无义务去调查哪个人是村委会主任并确认其为收款人后，再进行投递，故汇款被退回的责任在王某某，王某某应对其未以合理方式交纳第六年度租赁费承担责任。村委会未提交其在2010年8月29日前催告王某某交纳租赁费的证据，其未经催告即以未交纳租赁费为由，通知王某某房屋租赁合同终止，处理方式欠妥。王某某租赁的房屋位于村委会集体所有的土地上，相较其到邮局以汇款方式交纳租赁费而言，到留仲某内向村委会交纳租金更为便利。王某某之所以舍近求远到邮局以汇款方式邮寄租赁费的事实，可以证明此时双方之间矛盾已难以调和。双方对合同约定的租赁费交纳时间在理解上有歧义，由此引发纠纷之后，又未能依照利于实现合同目的方式积极协商解决，均有过错。本案自2010年11月24日诉至法院，至今已五年多，从诉讼之久、矛盾之深且难以调和来看，双方继续合作的基础已丧失，继续履行租赁合同已不能实现合同目的。故王某某坚持继续履行合同，不予支持。村委会诉请解除双方之间的租赁合同，由王某某支付房屋租赁费至其实际交还房屋时止，符合法律规定，应予支持。关于解除租赁合同后的损失赔偿问题，王某某在原一审中未预交反诉费，未予受理。重审时经释明，其称若解除合同最少给其600万元，但未明确该600万元的事实依据，亦未提交证据证实，抗辩无据，不予支持，可依照法律规定就解除合同后的损失问题另行主张权利。王某某向邓某某（乡）政府交存的保证金，与本案不是同一法律关系，应案外另行处理。原审法院依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条等规定，判决：一、解除村委会与王某某签订的关于衡德路邓庄公路收费站以东、路南（土地证号为NO：011875787）院落一处的房屋租赁合同；二、王某某于判决生效后三十日内将所涉租赁房屋及院落腾清交还村委会；三、王某某于判决生效后三十日内给付村委会房屋租赁费（按每租赁年度18000元，自2009年5月1日起计算至实际交还房屋之日止）。
王某某提出书面上诉，主要称：1、2010年4月30日上诉人向“村委会主任”汇交租赁费已完成了承租方缴纳租金的义务。在农村邮政投递人员基本熟悉每个村的村主任，即使不熟悉也可以通过询问村民或汇款人即容易了解情况，投递员未进行二次投递，就以“原址查无此人”退回不合常理，明显是村委会拒收；2、本案不符合解除合同的条件。一审判决认定村委会于2010年8月29日以书面方式通知上诉人终止租赁合同，无证据证明。按照合同法第227条的规定，村委会没有进行催告即起诉要求解除合同，不符合法律规定。一审判决以本案诉讼时间长、继续履行合同不能实现合同目的为由解除合同，不符合法理和情理；3、一审判决书第二项判令上诉人判决生效三十日内腾清交还房屋，超出了被上诉人的诉讼请求，没有法律依据。上诉人王某某请求二审法院驳回被上诉人解除合同的诉讼请求，所有诉讼费用由被上诉人负担。
村委会未提交书面答辩状，二审开庭时口头辩称：一审判决解除租赁合同认定事实清楚，判决结果正确。上诉人故意不采取直接交付租金的方式造成违约，责任完全在其一方，结合本案实际情况，租赁合同完全应当予以解除。村委会要求二审维持原判。

本院认为：
一、关于合同效力。案涉租赁合同的签订系双方当事人平等协商的结果，意思表示真实，双方均应严格按照合同的约定履行义务。一审判决认为，该合同租赁期限超过二十年的部分无效，对此应做如下分析：第一，诉讼是当事人选择人民法院解决纠纷的法律程序，以当事人提出诉讼请求为必要条件，人民法院审判以“不诉不理”为原则；第二，本案中村委会未提出合同部分无效的主张，一审法院主动审查并予确认，超出了当事人的诉求；第三，本案系合同是否符合法定解除条件之纷争，合同解除的前提必须是具有法律效力。即解除合同诉求和确认无效诉求是冲突的，当事人只能择其一行使权利；第四，当事人如果认为合同有部分无效之情形，应当另行主张。故本案中，一审判决确认租赁合同部分无效，超出了村委会的诉讼请求，本院二审予以纠正。
二、关于租赁合同第六年度的缴费时限。根据合同文本中确定的租赁费预缴原则，结合承租人第一次交费时间来判断，应当认定第六年度的交费时限为2009年4月30日前。一审判决对此未予明确，本院予以认定。
三、关于是否存在违约及违约责任。王某某逾期未交纳第六年度租赁费是违约行为，但是应当具体分析造成的原因。从王某某于诉讼发生前后的行为来看，其一直寻求交纳租赁费的途径，并不惜舍近求远到邮储银行汇款邮寄租赁费，请求时任乡长高永丰协调双方关系并交纳了保证金。从上述事实可以得出判断，在2009年4月30日之前双方当事人即已经存在某些矛盾，又未能依照有利于实现合同目的为原则积极协商解决，双方均有过错。故双方在本案中，互不负违约责任。
四、关于合同是否符合解除的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方当事人基于信赖关系有权随时解除的合同，只有承揽合同与委托合同，其他合同的解除必须符合法律规定的条件及程序。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人可以解除合同；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方应当以善意履行、全面履行为原则，村委会作为权利人在对方逾期未交纳租金时，应当及时主张权利，只有在对方拒绝交纳或以行为表示不履行合同主要义务时，才能行使合同解除权。本案没有证据证明村委会催要过租金，也没有证据证明王某某拒付租金，而且村委会在诉讼中明确表示拒收，故本案不符合解除合同的法定条件。村委会采取法外手段干扰、妨碍王某某所开办工厂的生产，造成了合同不能履行的假象。一审判决以双方矛盾难以调和，继续合作的基础已丧失为由，认为继续履行已不能实现合同目的，没有事实根据和法律依据，更不符合“情势变更”的法定条件。故，一审判决解除租赁合同是错误的，本院予以纠正。
五、关于一审判决适用法律的问题。该判决引用了最高人民法院于2009年4月24日公布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，作为解除合同的法律依据，该条款规定的情形通称为“情势变更原则”。该条款的适用有严格的条件和程序：第一，其规定的“客观情况变化”须不属于一方当事人的过错造成，且必须符合“订立合同时无法预见”、“不属于商业风险的重大变化”等条件；第二，最高人民法院于2009年4月27日发布的《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》规定，“对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”由此，一审法院适用“情势变更原则”判决解除合同，无论在适用条件上还是应当履行的报批程序上，均存在问题。此属于适用法律错误，应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，判决结果应当予以撤销。本案继续履行合同并非不能实现合同目的，双方应当在法律许可的范围内正确行使权利，严格履行合同义务，依法处理纠纷，促进实体经济的健康发展。本案中村委会提出的解除合同的诉求，依法不能支持，王某某亦应当及时交纳租金，并承担对方相应的利息损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销衡水市桃城区人民法院(2015)衡桃民再初字第14号民事判决；
二、王某某于本判决送达之日起十五日内给付衡水市桃城区邓某某留仲某村民委员会租赁费12.6万元及利息（对应的租赁期间为2009年5月8日至2016年5月7日共计七个年度）。利息按照中国人民银行公布的金融机构同期存款利率计算，其中第六年度18000元租赁费的计息期间为2009年5月1日至本判决确定的履行之日，第七年度18000元租赁费的计息期间为2010年5月1日至本判决确定的履行之日。以此类推，第八至第十二年度租赁费的计息期间，均从各年度租赁期开始前的当年5月1日计算至本判决确定的履行之日。租赁费及利息部分履行的，视为偿付先到期的债务；
三、驳回衡水市桃城区邓某某留仲某村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费550元，原二审案件受理费512元，由双方当事人均担。
本判决为终审判决。

审判长　　高永胜 审判员　　崔福林 审判员　　王国恩

书记员：李明哲