王某某与吕某某、方某某确认合同效力纠纷民事判决书

王某某
孙基德（黑龙江东援律师事务所）
吕同江（黑龙江东援律师事务所）
吕某某
田少华（黑龙江中殿律师事务所）
方某某

原告王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯市园林处退休职工。
委托代理人孙基德，黑龙江东援律师事务所律师。
委托代理人吕同江，黑龙江东援律师事务所律师。
被告吕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，佳木斯市三江国际经贸城金达莱皮雕商店业主。
委托代理人田少华，黑龙江中殿律师事务所律师。
被告方某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
原告王某某与被告吕某某、方某某确认合同无效纠纷一案，原告于2014年11月25日向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告方某某所有的位于佳木斯市前进区新立社区，建筑面积218.40平方米房屋一处，并提供担保。
本院于2014年11月26日作出民事裁定，将被告方某某所有的位于佳木斯市前进区新立社区，建筑面积218.40平方米房屋（佳房权证前字第2008007382号）予以查封，同时将原告提供担保的王丹所有的，位于佳木斯市东风区晓云社区，建筑面积102.36平方米房屋（佳房权证东字第2008002735号）予以查封。
本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行审理，原告王某某及委托代理人孙基德、吕同江，被告吕某某及委托代理人田少华，被告方某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告王某某诉称，原告与被告方某某于2000年12月18日登记结婚，2008年7月22日，双方购买位于佳木斯市前进区新立社区，建筑面积218.40平方米房屋一处（产权证号:佳房权证前字第2008007382号）。
2014年8月6日，在原告不知情的情况下，二被告签订了房屋买卖协议书，将房照抵押在被告吕某某处，因被告方某某的儿子方强欠被告吕某某
280000元，被告吕某某称方强已还款40000元，再偿还
240000元就可以将房照归还给原告。
原告于2014年11月13日和11月14日分两次共给付被告吕某某240000元，后被告吕某某未将房照归还原告。
原告认为自己对争议房屋拥有所有权，被告方某某无权私自将夫妻共同财产房屋出售，二被告签订的房屋买卖协议违反法律规定，应属无效合同；因原告及被告方某某并没有出售房屋的意愿，被告吕某某是以合法形式掩盖非法目的，并未实际支付购房款给被告方某某，且被告吕某某并没有取得房屋产权证照，故被告吕某某不购成善意取得。
故原告诉讼至法院，要求判令二被告签订的房屋买卖协议无效，将房屋返还给原告；诉讼费及其他费用由被告吕某某承担。
被告吕某某辩称，被告方某某具有完全民事行为能力，在处分房屋时，不可能未与原告商量，原告称不知情应属与被告方某某合谋故意违约，案外人方强借款与本案中二被告买卖房屋无关。
被告吕某某支付了购房款280000元，二被告之间是房屋买卖关系，故被告吕某某善意取得了房屋，法院应依法确认合同有效，驳回原告的诉讼请求；若确认合同无效，原告及被告方某某应返还房款280000元，及评估费、契税等相关税费共计127711元，两项合计407711元，如果按照30%的违约责任计算，原告及被告方某某还应承担122313元的违约金。
被告方某某辩称，被告方某某出售给被告吕某某的房屋系原告与被告方某某的夫妻共同财产，因被告方某某的儿子方强欠被告吕某某钱，故将争议房屋产权证照抵押给被告吕某某，被告吕某某并未实际给付被告方某某房款280000元。
且方强欠被告吕某某的280000元已还清。
根据本院审查确认的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下:原告王某某与被告方某某系夫妻关系，于2000年12月11日登记结婚，双方均系再婚。
位于佳木斯市前进区新立社区（佳房权证前字第2008007382号），面积218.40平方米的房屋系双方婚后购买，于2008年7月22日取得产权证照，登记在被告方某某名下，该房屋系夫妻共同财产。
案外人方强系被告方某某之子，案外人方强与被告吕某某之间存在借贷关系。
2014年8月6日，被告吕某某与被告方某某签订房屋买卖协议一份，双方约定:被告方某某将位于佳木斯市前进区新立社区面积218.40平方米的房屋，以280000元价格出售给被告吕某某。
合同签订后，被告吕某某未将房款给付被告方某某，被告吕某某未取得产权证照。
原告于2014年11月13日替案外人方强向被告吕某某偿还欠款150000元、2014年11月14日偿还90000元。
被告吕某某于2014年11月19日缴纳契税122520元。
本院认为，根据我国《物权法》中关于不动产善意取得的规定，不动产善意取得需具备出让人无权处分、受让人善意、以合理价格出售、登记等要件。
第一、本案中，被告方某某在处分其与原告共有房屋时，在未经原告同意的情况下，与被告吕某某签订的房屋买卖协议是效力待定合同，原告作为房屋共有人对此协议不予追认，因此二被告签订的买卖合同是无效的；第二、根据我国《物权法》中关于善意取得的规定，被告吕某某要想取得该房屋，必须证明其购买房屋的行为是善意的，被告吕是海购买本案争议的建筑面积218.40平方米的房屋，面积较大，应当尽到慎重谨慎地注意义务，被告吕某某提供的契税证明可以体现，该房屋为商品房，被告吕某某是按每平方米3000元，总价款655200元的价格交纳契税。
可见，双方签订的房屋买卖协议中约定的280000元的房款远远低于市场价格。
根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的明显不合理低价，人民法院应当以交易地物价部门的指导价格或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。
”二被告约定的房屋价款为
280000元，而如果按照被告吕某某所交契税的标的应为
655200元×70%=458640元；第三、被告吕某某的购买行为不属于善意范畴，被告吕某某虽辩称其已交纳房款，但却不能提供卖房人出具的收据等相关证据，对于交付280000元如此巨额，不向出卖方索取收据是不符合常理的，故对其已经交纳房款的辩解理由，本院不予采信；第四、被告吕某某并未实际取得房屋产权证照，不享有房屋所有权。
综上，被告吕某某与被告方某某签订房屋买卖合同的行为不符合不动产善意取得的构成要件，被告吕某某并不购成善意取得，故二被告之间的房屋买卖合同应属无效。
对于被告吕某某辩称的，如确认合同无效，原告及被告方某某应返还房款及评估费、契税等相关税费合计407711元，按照30%的违约责任计算，原告及被告方某某还应承担122313元。
由于被告吕某某的抗辩理由没有证据支持且不符合法律规定，故本案不能一并处理，被告吕某某可通过另行诉讼解决。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  ，《中华人民共和国合同法》第六条  、第五十二条  ，《中华人民共和国物权法》第九十七条  、第一百零六条  ，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十九条相关法律规定，判决如下:
一、被告吕某某与被告方某某于2014年8月6日签订的房屋买卖协议无效；
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，保全费1920元，共计7420元，由被告吕某某及被告方某某各承担3710元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

本院认为，根据我国《物权法》中关于不动产善意取得的规定，不动产善意取得需具备出让人无权处分、受让人善意、以合理价格出售、登记等要件。
第一、本案中，被告方某某在处分其与原告共有房屋时，在未经原告同意的情况下，与被告吕某某签订的房屋买卖协议是效力待定合同，原告作为房屋共有人对此协议不予追认，因此二被告签订的买卖合同是无效的；第二、根据我国《物权法》中关于善意取得的规定，被告吕某某要想取得该房屋，必须证明其购买房屋的行为是善意的，被告吕是海购买本案争议的建筑面积218.40平方米的房屋，面积较大，应当尽到慎重谨慎地注意义务，被告吕某某提供的契税证明可以体现，该房屋为商品房，被告吕某某是按每平方米3000元，总价款655200元的价格交纳契税。
可见，双方签订的房屋买卖协议中约定的280000元的房款远远低于市场价格。
根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的明显不合理低价，人民法院应当以交易地物价部门的指导价格或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认；转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。
”二被告约定的房屋价款为
280000元，而如果按照被告吕某某所交契税的标的应为
655200元×70%=458640元；第三、被告吕某某的购买行为不属于善意范畴，被告吕某某虽辩称其已交纳房款，但却不能提供卖房人出具的收据等相关证据，对于交付280000元如此巨额，不向出卖方索取收据是不符合常理的，故对其已经交纳房款的辩解理由，本院不予采信；第四、被告吕某某并未实际取得房屋产权证照，不享有房屋所有权。
综上，被告吕某某与被告方某某签订房屋买卖合同的行为不符合不动产善意取得的构成要件，被告吕某某并不购成善意取得，故二被告之间的房屋买卖合同应属无效。
对于被告吕某某辩称的，如确认合同无效，原告及被告方某某应返还房款及评估费、契税等相关税费合计407711元，按照30%的违约责任计算，原告及被告方某某还应承担122313元。
由于被告吕某某的抗辩理由没有证据支持且不符合法律规定，故本案不能一并处理，被告吕某某可通过另行诉讼解决。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  ，《中华人民共和国合同法》第六条  、第五十二条  ，《中华人民共和国物权法》第九十七条  、第一百零六条  ，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十九条相关法律规定，判决如下:
一、被告吕某某与被告方某某于2014年8月6日签订的房屋买卖协议无效；
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，保全费1920元，共计7420元，由被告吕某某及被告方某某各承担3710元。

审判长：刘静
审判员：崔光俊
审判员：王晓艳