王某某、周光能确认合同效力纠纷二审民事裁定书

上诉人(原审被告)：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，公务员，住钟祥市，委托诉讼代理人：王斌，湖北兴联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周光能，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住钟祥市，被上诉人（原审原告）：杨大玉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上，系周光能之妻，二被上诉人委托诉讼代理人：章程，钟祥市郢中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周涛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住钟祥市，系周光能、杨大玉之子，

上诉人王某某因与被上诉人周光能、杨大玉、周涛确认合同效力纠纷一案，不服湖北省钟祥市人民法院（2017）鄂0881民初2641号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本院认为，1、就案涉《还款协议》中以房抵债条款的效力，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，认定该条款无效，其理由为周涛无权处分了周光能、杨大玉占有使用的房屋。而据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”显然，一审法院的认定，依据不足，理由不充分。2、案涉抵债的标的物是房屋，而对于房屋转让合同的效力，区分城镇商品房和农村宅基地上的房屋，法律作出了不同规定。因此，判断本案以房抵债条款的效力，是否需要考察房屋的性质；若为农村房屋，能否向非本集体经济组织成员的人转让，能否由此路径判断合同的效力，一审法院未作审查。3、周光能、杨大玉起诉本案之目的是阻止王某某侵占案涉房屋，维护其居住权利，其提出确认案涉《还款协议》无效的诉讼请求，亦为达此目的。据《中华人民共和国物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”如对案涉《还款协议》约定的以房抵债条款作有效认定的情形下，王某某能否取得案涉房屋的物权，一审法院对此亦未予审查。综上，原判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销湖北省钟祥市人民法院（2017）鄂0881民初2641号民事判决；二、本案发回湖北省钟祥市人民法院重审。上诉人王某某预交的二审案件受理费3700元予以退还。

审判长　刘　俊
审判员　王小云
审判员　马晶晶

书记员：肖洋