王某与唐山市中运房地产开发有限公司、北京易构乐某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢欢，男，xxxx年xx月xx日出生，开平区法律援助中心科员，汉族，住唐山市。
被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号502室。
法定代表人：田景瑞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈梦茹，女，1994年1月1日，汉族，该公司法务专员，住唐山市开平区东越河花苑117楼2门201号。
被告：北京易构乐某房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区太师屯永安街143号镇政府办公楼415室-918（太师屯镇集中办公区）。
法定代表人：李宝庆，该公司经理。

原告王某与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）、北京易构乐某房地产经纪有限公司（以下简称“易构乐某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人谢欢、被告中运公司委托诉讼代理人陈梦茹到庭参加诉讼。被告易构乐某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1.原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》无效；2.判令被告易构乐某公司返还原告购房服务费70000元，并自起诉之日起以70000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付利息损失至付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月18日，原告在被告易构乐某公司的居间促成下，与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》，约定原告购买被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目8楼1单元16层1602号房产，总房价425399元。协议签订后，原告向被告中运公司交纳首期房款135399元，向被告易构乐某公司交纳居间服务费70000元。后原告查明“名仕·雅居”项目系被告中运公司拟开发项目，该项目土地性质并非民用住宅用地，项目未取得建设规划许可、商品房预售许可证，原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》应为无效合同。被告易构乐某公司作为专业的房地产买卖经纪公司，其在提供居间服务时未尽到审查义务，其应承担返还居间服务费的责任。原告为维护合法权益,特向法院提起诉讼。
被告中运公司辩称，原告诉称的团购费70000元并非被告中运公司收取，被告中运公司对此也不知情，而且，根据原告诉状中陈述的事实，团购费70000元系由被告易构乐某公司收取，故上述款项应由实际收款人予以返还，而非被告中运公司，原告起诉由被告中运公司连带返还上述款项以及利息没有任何事实及法律依据，被告中运公司确实与原告签订过一份《商品房认购协议书》，并收取了原告房屋定金100000元，根据合同约定中运公司是依据销售业绩给付佣金，被告中运公司对被告被告易构乐某公司收取团购费的事情并不知情，也未参与，原告仅依据委托销售代理关系主张连带责任，缺乏法律依据，因被告中运公司没有任何返还款项的义务，所以本案诉讼费不应由被告中运公司承担。
被告易构乐某公司未作答辩。
原告王某为证明其主张成立，向本院提供证据如下：
1.商品房认购协议书，证明原告与被告中运公司存在商品买卖合同关系。
2.被告中运公司出具的收据，证明原告向被告中运公司缴纳首期购房款135399元。
3.被告易构乐某公司出具的团购服务费收据、原告银行pos机刷卡存单、原告账户历史明细，证明原告与被告易构乐某公司存在居间服务关系，并向被告易构乐某公司缴纳居间服务费70000元。
经庭审质证，被告中运公司对原告提供的证据1、2真实性无异议，但被告中运公司将原告缴纳的预付款返还给原告，对原告提供的证据3的关联性有异议，此证据与被告中运公司无关。经本院核查，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：原告王某通过被告鑫瑞公司得知被告易构乐某公司开发的位于唐山市开平区开越路880号名仕雅居项目对外销售。2017年4月18日，原告王某向被告易构乐某公司转账70000元，用于预订房屋。2017年4月18日，原告王某（乙方）与被告中运公司（甲方）签订《商品房认购协议书》1份，载明：“一、认购商品房基本情况。1.乙方认购甲方建设开发的位于唐山市开平区开越路880号名仕雅居项目8号楼1单元16层1602号（户）房屋，户型为G-2。该套房屋的建筑面积约为56.94平方米。该面积为规划图纸建筑面积，最终房产证建筑面积以房屋权属登记部门测量结果为准，该房屋如配有地下室，费用、面积签正式商品房买卖合同时另算。二、计价方式与价款。1.该商品房按建筑面积计算，该商品房的实际成交单价为?7471元平方米，成交总价为?425399元整（大写：人民币肆拾贰万伍仟叁佰玖拾玖元整）。三、付款方式及期限。乙方自愿选择第3种付款方式：1.……3.银行按揭。在签订本协议时交清总房款的30%以上（计?135399元），余额（人民币290000元）在签订《商品房买卖合同》时办理贷款。六、特别约定。1.乙方所购房款中不含税费，乙方应按规定交纳相关维修基金及税费等相关费用。2.乙方在接到甲方通知7日内需携带应交款项或贷款所需资料到售楼部签订正式《商品房买卖合同》，本协议作废。否则视为违约，每滞后一天交纳违约金贰仟元整，直至提供完毕之日。3.购房期间，乙方应保证联系方式畅通，如因乙方联系方式变更导致甲方无法与乙方取得联系，造成损失均由乙方承担。九、生效及其它。本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”原告王某在该确认单上签字捺印，被告中运公司在协议书上加盖公章。签订合同后，原告王某于当日向被告中运公司交纳了首付款135399元，被告中运公司为原告出具了金额为135399元的首付款《收据》1份。
另查明，“名仕.雅居”项目系中运房地产开发公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为被告中运房地产开发公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认单应认定为商品房预约合同。房屋作为一种特殊的商品，有关其预约、预售、销售所产生的法律后果及社会影响均不同于其他一般商品，在我国商品房的预售和销售均实行许可证制度，商品房预约也应具备特定的条件，即商品房预约合同应当在房地产开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已经确定，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。本案被告中运公司拟开发项目的土地性质非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段签订的商品房预约合同即《商品房认购协议书》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告易构乐某公司作为专业的房地产买卖经纪公司，未尽到审查义务，所促成的《商品房认购协议书》无效，其应承担返还原告居间服务费即团购费70000元的民事责任。关于原告要求被告易构乐某公司赔偿利息损失的主张，本案中原告未尽到谨慎注意义务，与被告中运公司签订《商品房认购协议书》，其自身存在过错，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告中运公司对返还原告购房服务费70000元承担连带责任，本案中原告将购房服务费70000元支付被告易构乐某公司，原告与被告易构乐某公司形成居间服务合同关系，与被告中运公司无关，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、第四十五条之规定，判决如下：

一、原告王某与被告唐山市中运房地产开发有限公司于2017年4月18日签订的《商品房认购协议书》无效。
二、被告北京易构乐某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王某返还购房服务费70000元。
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由被告北京易构乐某房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长 周立荣
人民陪审员 方丹
人民陪审员 薛小峰

书记员： 赵钰