王新科与宿某用世置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）王新科。
被告（反诉原告）宿某用世置业有限公司，住所地江苏省宿某市宿城区西湖路66号。
法定代表人卢之云，该公司董事长。
委托代理人张瑜，江苏义扬律师事务所律师。

原告王新科诉被告宿某用世置业有限公司（以下简称用世置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告王新科、被告委托代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年3月份，原告向被告订购被告开发的宿某水韵城一期房屋，并于2013年3月29日向被告支付了首付款168000元，被告向原告出具了收据，收据载明收款事由为“用世水韵城1522#首付”。后原被告双方于2013年4月23日就原告购买被告开发的宿某水韵城一期15层公寓1522号房签订书面《商品房买卖合同》（备案时间为2013年4月13日，备案号为BA-1304130002，合同编号为201304120053）。合同约定总价款为318000元。合同第六条约定，买受人应于2013年3月29日前向出卖人支付购房首付款168000元，其余房款共计150000元由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第二十一条约定，本合同其他未尽事项，可有双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。在签订《商品房买卖合同》的同时，原被告双方签署了补充协议，并将该协议作为合同附件四。补充协议第二条约定，买受人如采用按揭贷款方式付款的，则：1、在合同签订后，7日内买受人向出卖人或按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用。如买受人未能在约定时间内提供完整资料和费用，则视为买受人付款违约，违约的金额以拟申请的按揭贷款数额，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。2、买受人在接到银行或出卖人房贷通知后，应在7日内到银行办妥相关手续，买受人未能在约定时间内办妥相关手续，则视为买受人付款违约，违约的金额为拟申请的按揭贷款，出卖人有权按照合同第七条规定要求买受人支付违约金。3、如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。补充协议第十五条约定，因出卖人原因买受人有正当理由要求退房的，出卖人退还已付购房款，并按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，按揭贷款因故未能办理，2014年1月9日，原告以刷卡形式向被告支付了全部剩余房款150000元。同日，被告向原告出具了318000元销售不动产统一发票。现原告以涉案房屋逾期交付已超过90日为由诉至本院，提出上述诉讼请求。后被告以原告逾期付款为由提起反诉，并提出上述反诉请求。
另查明：涉案房屋因至本案法庭辩论终结前尚未取得“工程竣工验收备案表”，尚不具备交付条件，故被告至今未向原告交付涉案房屋。
再查明：诉讼中，原告未举证证明其曾于2015年1月29日向被告发过解除合同函。

本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原被告之间的商品房买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原被告双方应当按照合同和补充协议的约定全面履行各自的义务。现原告作为买受人已履行给付房款义务，被告应按合同约定于2014年10月30日前向原告交付房屋。但因涉案房屋尚不具备交付条件，截止原告起诉之时，被告已经逾期交房超过90日，故原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款，并支付违约金的请求符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的计算标准，商品房买卖合同第九条虽然约定为已付房款的日万分之一点五，但是双方又以补充协议的形式改变了该约定，即补充协议第十五条将违约金计算标准变更为了已付房款的日万分之三。故本院对原告要求被告按照已付款日万分之三的标准支付逾期交房违约金的请求依法予以支持。被告辩称双方约定的违约金标准过高，且前后约定不一致，显失公平，故应予调整。本院认为，该违约金标准的变更系双方真实意思表示，不存在可变更、可撤销或无效情形，对双方具有约束力。同时，综合考虑原告付款的方式、被告的违约情况、涉案房屋所在的地段、被告逾期交房可能给原告造成的损失以及违约金具备的部分惩罚性质，本院认为该变更后的违约金标准并不明显过高，故对被告要求予以调整的请求依法不予支持。原告主张被告除违约金外另行赔偿契税损失9540元，经计算，按原被告约定的违约金标准，被告需要支付给原告的违约金远高于9540元，且原告未能举证证明其他损失和契税损失之和超过被告应支付的违约金，同时，根据原告举证看，其该部分契税已经税务机关核准减免，其并未实际缴纳该9540元契税，故对原告的这一主张，本院依法不予支持。
关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的问题。根据补充协议第二条的规定，如因买受人自身原因导致买受人未能如期办理按揭手续或获得的银行按揭贷款额与首付房款相加仍少于其所购房屋总价，则买受人应在其银行按揭贷款结果通知到达10日内向出卖人补齐应交房款，逾期视为买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。现被告并未举证证明其或者是按揭银行向原告发出了按揭贷款结果通知，也未证明其曾通知原告在规定时间内补充按揭贷款资料或支付现金，亦未证明原告在接到其通知后未按规定时间办理。故在原告已经于2014年1月9日付清全部购房款的情况下，被告反诉称原告逾期付款依据不足，本院对其要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求依法不予支持。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告王新科与被告宿某用世置业有限公司于2013年4月23日就宿某水韵城一期15层公寓1522号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201304120053）；
二、被告宿某用世置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王新科已付购房款318000元，并支付违约金（1、以168000元为基数，按照日万分之三标准自2013年3月29日起计算至实际返还之日止；2、以150000元为基数，按照日万分之三标准自2014年1月9日起计算至实际返还之日止）；
三、驳回原告王新科其他诉讼请求；
四、驳回被告宿某用世置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7004元，反诉费25元，合计7029元，由被告宿某用世置业有限公司负担（原告已预交案件受理费，被告在履行付款义务时一并给付原告7004元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿某市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。

审　判　长　　沈金龙 人民审判员　　吴　江 人民陪审员　　朱丽丽

书记员：杨一帆 第8页/共8页