王某某与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陈某某
叶晓群（北京智舟律师事务所）
王某某
刘伟（河北高俊霞律师事务所）

上诉人（原审被告）陈某某。
委托代理人叶晓群，北京智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人刘伟，河北高俊霞律师事务所律师。
上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案不服秦皇岛市山海关区人民法院（2013）山民初字第346号民事判决，向本院提出上诉。
本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月25日，秦皇岛市顺成商贸有限公司（以下简称顺成商贸公司）法定代表人柴建国代表秦皇岛市贺友房地产开发有限公司（以下简称贺友公司）与被告陈某某签订《房屋租赁合同书》，贺友公司将位于山海关关城南路55号的顺成商厦西二楼（不包括前厅）租给被告陈某某使用，租期为2010年10月21日起至2014年10月20日止。
租金共计160万元整，于每年的3月1日、9月1日前各支付20万元整。
2012年11月11日，原告王某某（协议乙方）与被告陈某某（协议甲方）签订顺城商厦西二楼经营协议，协议第一条第1款“甲方为乙方提供营业场地西二楼3、4号厅，收取经营管理费每月40元／㎡”；第四条第2款“在协议期间，任何时间所发生甲方不可抗力之原因（包括天灾、政治、战争、暴力等）令甲方及该商场不能继续经营，连续逾三个月者，本合同将自动取消，双方无须向对方做出任何补偿”，第3款“自协议签订之日起乙方应交付甲方壹仟元作为乙方商品及服务质量保证金，待协议结束后90天内归还应还部分”，第4款“乙方的所有用电由乙方独立承担，其公用通道用点按比例分摊，分别于下月10日前交清，超期按日1%收取滞纳金”，第5款“如因甲方原因导致合同不能继续履行，甲方需在合理时间内提前通知乙方，并赔偿不能履行期间的相应损失”；第六条第2款“除本协议明确规定的终止条款外，任何单方面终止本协议即视为违约，违约方应向对方支付违约金5000元并赔偿因协议提前终止而受到的一切损失”。
2011年9月6日原告王某某支付质量保证金1000元、信誉保证金500元，2011年12月4日原告支付质量保证金2000元，2012年11月18日支付租金80000元（2012年11月20日至2013年11月19日）。
2012年11月20日，原告王某某承租的顺成商厦西二楼22号厅因停电致使原告无法正常经营。
诉讼过程中，原告王某某将诉讼请求变更为解除协议，退还原告因《顺成商贸西二楼经营协议》收取的全部费用，并且依据约定支付违约金5000元。
本院认为，陈某某主张其与王某某签订的《顺城商厦西二楼经营协议》未能履行系第三人贺友公司、顺成商贸公司的行为造成的，需追加其为本案第三人，并由其承担责任。
本院认为贺友公司、顺成商贸公司与陈某某之间的纠纷，当事人已向法院另行提起诉讼，并经两级法院审理，判决已发生法律效力，故本案不应中止审理，亦不应再追加贺友公司、顺成商贸公司为本案第三人参加诉讼。
《顺城商厦西二楼经营协议》系陈某某与王某某签订，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只对合同当事人产生约束力，无论是陈某某本人还是第三人的原因造成陈某某违约，陈某某均需向王某某承担违约责任。
故上诉人主张被上诉人应向贺友公司、顺成商贸主张侵权责任没有法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条  规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
上诉人主张其在合同履行过程中无过错，系第三人造成的，属于不可抗力。
本院认为，上诉人混淆了第三人侵权（违约）与不可抗力的概念，上诉人与顺成商贸公司、贺友公司签订合同时可以预见到该合同不能履行必然导致上诉人转租行为不能履行，而不是上诉人主张的不能预见，故上诉人的违约基于不可抗力的主张不能成立，上诉人不能免责。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，陈某某主张其与王某某签订的《顺城商厦西二楼经营协议》未能履行系第三人贺友公司、顺成商贸公司的行为造成的，需追加其为本案第三人，并由其承担责任。
本院认为贺友公司、顺成商贸公司与陈某某之间的纠纷，当事人已向法院另行提起诉讼，并经两级法院审理，判决已发生法律效力，故本案不应中止审理，亦不应再追加贺友公司、顺成商贸公司为本案第三人参加诉讼。
《顺城商厦西二楼经营协议》系陈某某与王某某签订，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只对合同当事人产生约束力，无论是陈某某本人还是第三人的原因造成陈某某违约，陈某某均需向王某某承担违约责任。
故上诉人主张被上诉人应向贺友公司、顺成商贸主张侵权责任没有法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条  规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
上诉人主张其在合同履行过程中无过错，系第三人造成的，属于不可抗力。
本院认为，上诉人混淆了第三人侵权（违约）与不可抗力的概念，上诉人与顺成商贸公司、贺友公司签订合同时可以预见到该合同不能履行必然导致上诉人转租行为不能履行，而不是上诉人主张的不能预见，故上诉人的违约基于不可抗力的主张不能成立，上诉人不能免责。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元由上诉人陈某某负担。

审判长：刘子明

书记员：孙秀丽