王某某与宜昌大都天某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。
委托代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
被告：宜昌大都天某房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6号。
法定代表人：李梅，董事长。
委托代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。特别授权代理。

原告王某某与被告宜昌大都天某房地产开发有限公司（以下简称大都天某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人王先兵，被告大都天某公司的委托代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2013年5月1日，原告王某某与被告大都天某公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0211482），合同约定，原告购买被告位于中南路××号附16处的商铺，房屋价款为人民币3334882元，房屋办证费用163605元。同时，双方还签订了补充协议，约定，因卖方原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，卖方按照房款总额的千分之三向买受人支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议。合同签订后，原告已经按照合同约定全面适当地履行自己的合同义务，支付给被告购房款人民币3334882元及房屋办证费用人民币163605元。经原告多次催促，被告直至2017年4月10日才为原告办理了不动产权证书。原告诉请法院判令：被告大都天某公司自2014年8月4日起至2017年4月10日止，以购房款为基数，按逾期日千分之三向原告王某某支付逾期办证违约金。
被告大都天某公司辩称，办理土地使用权证时间延迟的主要责任在政府部门；原告违约金起算时间有误，逾期办证违约金适用诉讼时效规定，应从立案起向前推两年作为违约金起算点，以被告通知原告办理土地使用证之日为止计算违约金；原告要求的违约金过高，法院应依法调整。
经审理查明，2013年5月1日，原告王某某与被告大都天某公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0211482），约定，原告购买被告位于中南路××号附16处的商铺（预售商品房），房屋价款为人民币3334882元。该合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的材料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行”。该合同附件六《合同补充协议》第五条约定，“因出卖人原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，出卖人按照房款总额的千分之三向买受人支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议”。被告于2013年9月5日给原告出具缴纳购房款《销售不动产统一网络发票》（两张，金额共计3334882元）。2013年12月24日，被告给原告出具《收据》，收到原告办证费163605元。2014年2月，被告将该房屋交付原告。2014年8月4日，该房屋办理了所有权人为原告的房屋产权证（编号“宜市房权证伍家区字第××号”）；2017年4月10日该房屋办理了编号为“鄂（2017）宜昌市不动产权第0017233号”的不动产权证书（房屋产权证、土地使用权证两证合一）。
上述事实有以下经庭审举证、质证，本院予以认定的证据证实：《宜昌市商品房买卖合同》及《补充协议》、发票、收据、房屋产权证书复印件、不动产权证书等。

本院认为，原告王某某与被告大都天某公司签订了《商品房买卖合同》（含主合同及合同附件），双方应依约履行。该合同附件六《合同补充协议》第五条约定，“因出卖人原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，出卖人按照房款总额的千分之三向买受人支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议”。本案争议焦点：被告为原告办理土地使用权证书（后改为两证合一的不动产权证书，下同）逾期的时间；逾期是否“因出卖人的原因”；违约金的数额（计算方法）。
一、被告为原告办理土地使用权证书逾期的时间。编号“宜市房权证伍家区字第××号”的房屋产权证书注明，涉案房屋于2014年8月4日登记为原告所有，即，“产权转移登记”时间为2014年8月4日。《合同补充协议》约定，产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，即，自2014年11月3日起算逾期办证时间。2017年4月10日该房屋办理了不动产权证书。即，逾期办证时间至2017年4月9日止。逾期办证违约金适用诉讼时效规定（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条）。庭审中，原告举证原告之父王先锋与被告工作人员2017年1月12日、3月17日的电话录音，拟证实原告对被告未将土地使用权证书交给原告自始至终不知情，土地使用权证书未办理的原因是由于被告的过错，被告于2017年4月10日才给原告办理了土地使用权证书。该录音证据被告不予认可。因该录音证据通话一方身份不明，不符合证据形式要件，本院对该证据不予认定，况且，被告未将土地使用权证书交给原告，不存在原告不知情问题。原告于2017年6月6日提起本案诉讼，2015年6月6日之后的逾期办证违约金在诉讼时效期间之内，即，本院支持自2015年6月6日计算至2017年4月9日的逾期办证违约金。
二、是否“因出卖人的原因”逾期办证。庭审中，被告举证有《国有建设用地使用权出让合同》、《合同补充条款》、宜昌市国土资源局《国有土地出让合同用途变更会签单》影印件，拟证实宜昌市国土资源局与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定涉案房屋所在楼盘用地状况为住宅商服用地，国土部门不予办理土地使用权证是违反国有土地使用权出让合同的约定，不能及时办理土地使用权的原因不能归结于被告。本院认为，宜昌市国土资源管理部门履行职责之具体行政行为，非法院民事案件审理范围，不予审查认定；被告未完成证明其主张的“不能及时办理土地使用权的原因不能归结于被告”之事实的举证责任，该主张本院不予采信。
三、违约金的数额。《合同补充协议》约定“每逾期一日，出卖人按照房款总额的千分之三向买受人支付违约金”。被告主张，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。庭审中，原告举证其与案外人钱卫国(公民身份号码)签订的《商铺买卖合同》（2015年11月16日）、《协议书》（2016年12月20日）、钱卫国《收条》（2016年12月29日），拟证实原告与钱卫国签订买卖合同，原告将涉案商铺以520万元的价格出卖给钱卫国，因原告无法提供土地使用权证书，原告退还钱卫国已付60万元定金、支付钱卫国40万元违约金的事实。因钱卫国未出庭作证，亦无60万元定金及40万元违约金实际支付的证据，本院对原告主张（举证拟证实）之事实不予认定。况且，该房屋仍由原告所有，原告主张的其曾拟出售该房屋因无土地使用权证而未果，亦不能必然证明原告损失数额。双方约定的按房款总额的日千分之三计付逾期办证违约金过高，本院综合考虑本案事实，根据公平原则和诚实信用原则调整为：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即，以购房价款为基数，按同期银行贷款利率上浮30%计付诉讼时效期间内的逾期期间的逾期办证违约金。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告宜昌大都天某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告王某某以3334882元购房款为基数，按照同期银行贷款基准利率上浮30%，自2015年6月6日计算至2017年4月9日的逾期办证违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元（已减半、原告已预缴），由被告宜昌大都天某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 许建江

书记员： 王姣