王某某与宜昌大都天某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告王某某。
委托代理人朱华平，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌大都天某房地产开发有限公司。
法定代表人易仁君，该公司董事长。
委托代理人陈垣。特别授权代理。

原告王某某与被告宜昌大都天某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法由代理审判员金素芳于2014年4月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人朱华平到庭参加诉讼，被告宜昌大都天某房地产开发有限公司的委托代理人陈垣未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年5月1日，原告王某某为买受人、被告宜昌大都天某房地产开发有限公司为出卖人签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告销售的位于宜昌市中南路竹涛路南侧的大都上善谷××幢×××层×××号商品房一套，建筑面积275.38平方米，单价为每平方米12110.11元，总价款为3334882元。合同签订后原告向被告支付全部购房款。合同第九条约定，出卖人应当在2013年11月28日前将该商品房交付买受人使用，交付该商品房应当符合以下条件：“（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。该合同第十条约定，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理。逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容通过报刊公告的方式通知买受人。该合同第十六条约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保险责任等内容。2013年11月28日，被告发布《收房需知》，通知原告交房时间为2013年12月24日。2013年12月24日，原告向被告交纳了办证费163605元，因原告所购买的房屋内堆满了建筑材料，双方未办理交接。嗣后，原告多次找被告要求交房，至2014年2月28日，被告才将房屋内的建筑材料运走，双方办理了《商铺验收交接表》，该交接表载明商品房楼梯入口处渗水需整改。
另查明，2013年12月18日，王某某与胡红签订《房屋租赁合同》一份，约定王某某将其所有的宜昌市中南路竹涛路南侧的大都上善谷××幢×××层×××号商铺出租给胡红，租赁期间为从2013年12月25日起至2015年12月24日止。2014年1月28日，王某某与胡红签订《解除房屋租赁合同协议书》，原因是王某某不能按合同约定的时间将房屋交付给胡红使用。同日，王某某支付胡红违约金50000元。
上述事实，有当事人的陈述，《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产网络交款发票，收款收据，《收房需知》，《商铺验收交接表》，《房屋租赁合同》，《解除房屋租赁合同协议书》，收条、照片、视听资料以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。关于被告是否存在逾期交房的问题，本案中，原告按合同约定支付了全部购房款，被告按照合同约定的期限通知原告收房时，房屋内却堆满了建筑材料，该房屋虽然符合合同约定的交付条件，但实际交付不能。原告多次一直要求被告将房内建筑材料运走，但被告一直未处理，该商品房实际仍由被告占有。故被告存在逾期交房的问题，由此产生逾期交房的违约责任应由被告承担。关于违约时间，本案合同约定的交房时间是2013年11月28日，因被告实际占有商品房，双方于2014年2月28日才办理《商铺验收交接表》，本院认定交房时间为2014年2月28日。故被告逾期交房违约天数应为91天。按照双方约定的计算标准，违约金应为3334882元×0.03%×91天=91042.28元。关于原告主张的逾期交房损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故违约金具有赔偿性质，违约金足以弥补损失的，不应重复主张损失赔偿。原告王某某主张支付违约金的同时，又主张支付损失的，不符合相关法律规定，故对原告王某某要求实施被告支付逾期交房损失的诉请，本院不予支持。关于房屋的质量问题，原、被告在交房时对涉案商铺楼梯入口处渗水问题进行了记录，双方对该质量问题均予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”故被告应对本案商铺的渗水问题进行修复，原告主张被告将房屋质量问题修复的请求，本院予以支持。被告未经法庭许可中途退庭，视为其放弃自己的抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告宜昌大都天某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付违约金91042.28元。
二、被告宜昌大都天某房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内将大都上善谷××幢×××层×××号商铺楼梯入口处渗水进行修复。
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4189元，减半收取2094.5元，由原告王某某负担200元，被告宜昌大都天某房地产开发有限公司负担1894.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

代理审判员　　金素芳

书记员：向淑萍