王某勤诉张某、李淑珍、杨某、刘某某房屋买卖合同纠纷民事判决书

王某勤
马贵民（黑龙江贵民律师事务所）
张某
李淑珍
夏文风（黑龙江天河律师事务所）
杨某
刘某某
张宁
张泉（黑龙江釜民律师事务所）
张菁

原告王某勤，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住明水县。
委托代理人马贵民，黑龙江贵民律师事务所律师。
被告张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体户，现住明水县。
被告李淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体户，现住明水县。
委托代理人夏文风，黑龙江天河律师事务所律师。
被告杨某，女，1945年出生，汉族，无职业，现住明水县。
被告刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住明水县。
第三人张宁，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，明水县房产处职工，现住明水县。
委托代理人张泉，黑龙江釜民律师事务所律师。
第三人张菁，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，明水县工程质量监督站职工，现住明水县。
原告王某勤与被告张某、李淑珍、刘某某、杨某、第三人张宁、张菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了此案。原告王某勤及其委托代理人马贵民、被告李淑珍及其委托代理人夏文风、第三人张宁及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告张某、第三人张菁经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告张某、李淑珍辩称，本案被答辩人以本案被告杨某、刘某某无权代理为由，就认为无权代理人与答辩人签订的房屋买卖协议无效的请求无法律依据。合同的无效，要严格依据合同法第52条为法律依据，合同法第52条列举合同无效项目没有被答辩人所说的情形，协议无效是被答辩人无法律根据的请求。准确的说，该类合同是效力待定合同，委托人追认是决定合同是否有效条件之一，但不是唯一的条件，在表见代理、表见代理成立时，合同也可生效。被答辩人应区分合同对委托人的效力和合同的效力。一般地说，对委托人的效力依据是代理合同，而无效合同的依据是合同法总则52条规定，无权代理不追认不等于合同不生效，不等于对委托人没有效力，况且，合同法还有表见代理等合同有效的例外规定。被答辩人与本案被告杨某、刘某某代理被答辩人签订的房屋买卖合同存在表见代理的事实，合同有效，对被答辩人有约束力。涉案争议房屋为建在被告杨某、刘某某土地使用权上的附属物，不能与主物分割转让，单独返还附属物不但存在法律上的确权障碍，也客观不能。因此，法庭应驳回其诉讼请求。
被告杨某、刘某某辩称，答辩人与王某勤系母女关系，答辩人杨某所有的房屋位于明水县东风社区二委面积为35平方米。王某勤个人所有房屋位于答辩人杨某的房屋院内。王某勤去黑河打工时，将其所有的房屋交给答辩人看管，王某勤在此以前也把其房屋批件放到答辩人处。张某、李淑珍夫妇要买答辩人的房屋，双方协商时，张某、李淑珍提出将王某勤的房屋一同购买，王某勤打工走时没有交代让答辩人卖房，答辩人杨某在卖房时与王某勤联系不上，答辩人认为王某勤系其女儿，答辩人杨某将其房屋卖掉，等王某勤回来时，把房款交给王某勤，王某勤不会不同意，于是就将答辩人和王某勤的房屋一并卖给张某、李淑珍夫妇。答辩人的房屋作价八万元，王某勤的房屋作价十二万元，张某交房款十八万元，余款二万元没有交付给答辩人。王某勤从黑河打工回来时，答辩人告诉王某勤房子已经卖了，答辩人将十万元房款要交给王某勤，王某勤不同意接钱，并且提出她不同意卖房，让答辩人将房子给要回来，答辩人让王某勤自己找张某夫妇协商，后来王某勤找后说张某夫妇不同意退房。答辩人杨某在出卖王某勤房屋时，王某勤确实没有委托答辩人卖房，是答辩人自作主张出卖的，卖房时王某勤确实不知情。张某、李淑珍夫妇将房屋卖给张宁、张菁所有，答辩人没有参与签字，也不知道。张宁、张菁去办理规划许可证和房屋所有权证时，答辩人也没有到场签字确认，答辩人只对出卖自己的房屋到明水县房产处签字确认。综上所述，被答辩人王某勤不同意出卖其所有房屋，答辩人请求法庭支持被答辩人的诉讼请求，答辩人也同意将收到的十万元房款退还给张某、李淑珍。答辩人承认自己房屋卖给张某、李淑珍的事实。
第三人张宁辩称，2013年8月13日，被告刘某某、杨某将归其所有的35平方米住宅卖与被告张某、李淑珍所有，同时，在原告王某勤的委托下，将王某勤所有的本案争议的房屋一并出卖给张某、李淑珍，双方签订房屋买卖契约，在契约书中，杨某刘某某明确表示由于原告在外地工作无法到现场签字委托其母亲出售此房，因此被告杨某与刘某某的答辩状与事实不符，张某与李淑珍将本案争议的房屋购买之后，又卖与第三人张宁、张菁所有，张某、李淑珍与第三人张宁、张菁于2013年10月5日签订买卖协议，此两份房屋买卖契约均是合法有效，并且本案争议的房屋已经经过房地产管理部门登记，综合以上，请求法庭对原告的诉讼请求依法给予驳回。
第三人张菁未到庭，未作答辩。
原告为证明其主张，在本院开庭审理时出示以下证据:
证据一、房屋买卖契约一份。内容为:卖方:＋（以下简称甲方）＋买方:张某、李淑珍（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成以下合同条款:1、甲方杨某、刘某某自愿将坐落于明水县东风社区二委丘号:5-177号面积35平方米，房号177，结构:简易，用途:住宅的房地产出卖给乙方张某、李淑珍所有；房屋价值为人民币大写:八万元整；2、甲方王某勤自愿将坐落于明水镇东风社区二委丘号5-177号、房号177号产权人:刘某某、杨某院内的新建房屋148.96平方米、规划许可证号:2009-民00145号、结构:砖木一同卖给乙方张某、李淑珍所有，房屋价值为人民币大写:壹拾贰万元整，由于甲方王某勤在外地工作无法到现场签字委托其母亲杨某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人杨某负责按房价款双倍赔偿乙方张某、李淑珍贰拾肆万元整；3、双方协定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币:贰拾万元整，计人民币小写:200000.00元，乙方在签订本合同时，支付房价款壹拾捌万元整，剩余贰万元房价款，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。5、办理产权证手续所产生的有关税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。6、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签之日生效。甲方:杨某、王某勤（母亲代签）、刘某某，乙方:张某、李淑珍。
证据二、明水县规划处规划许可证一份。
被告刘某某为证明自己的主张，在本院开庭审理过程中出示了出示了以下证据:
证据一、房屋买卖契约一份。内容为:卖方:＋（以下简称甲方）＋买方:张某、李淑珍（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成以下合同条款:1、甲方杨某、刘某某自愿将坐落于明水县东风社区二委丘号:5-177号面积35平方米，房号177，结构:简易，用途:住宅的房地产出卖给乙方张某、李淑珍所有；房屋价值为人民币大写:八万元整；2、甲方王某勤自愿将坐落于明水镇东风社区二委丘号5-177号、房号177号产权人:刘某某、杨某院内的新建房屋148.96平方米、规划许可证号:2009-民00145号、结构:砖木一同卖给乙方张某、李淑珍所有，房屋价值为人民币大写:壹拾贰万元整，由于甲方王某勤在外地工作无法到现场签字委托其母亲杨某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人杨某负责按房价款双倍赔偿乙方张某、李淑珍贰拾肆万元整；3、双方协定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币:贰拾万元整，计人民币小写:200000.00元，乙方在签订本合同时，支付房价款壹拾捌万元整，剩余贰万元房价款，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。5、办理产权证手续所产生的有关税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。6、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签之日生效。甲方:杨某、王某勤（母亲代签）、刘某某，乙方:张某、李淑珍。
被告李淑珍为证明其主张，在本院开庭审理时出示了以下证据:
证据一、证人张某某的证言。主要内容为:证人与被告张某、李淑珍系叔伯兄弟关系，原告王某勤系其连襟的叔伯姐姐。2012年11月左右被告李淑珍说买房子没买成，证人和被告说问问王某勤，之后证人问了原告王某勤，原告王郑勤说价格低，头一次打电话说19万，第二次打电话说19万5，当时说菜都腌好了，煤也卖了，先那么地吧，再以后的事证人就某某。
第三人为证明自己的主张，在本院开庭审理过程中出示了以下证据:
证据一、房屋买卖契约一份。内容为:卖方:刘某某、杨某、王某勤（以下简称甲方）身份证号:买方:张某、李淑珍（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成以下合同条款:1、甲方杨某、刘某某自愿将坐落于明水县东风社区二委丘号:5-177号面积35平方米，房号177，结构:简易，用途:住宅的房地产出卖给乙方张某、李淑珍所有；房屋价值为人民币大写:八万元整；2、甲方王某勤自愿将坐落于明水镇东风社区二委丘号5-177号、房号177号产权人:刘某某、杨某院内的新建房屋148.96平方米、规划许可证号:2009-民00145号、结构:砖木一同卖给乙方张某、李淑珍所有，房屋价值为人民币大写:壹拾贰万元整，由于甲方王某勤在外地工作无法到现场签字委托其母亲杨某出售此房，如甲方王某勤反悔由其委托人杨某负责按房价款双倍赔偿乙方张某、李淑珍贰拾肆万元整；3、双方协定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币:贰拾万元整，计人民币小写:200000.00元，乙方在签订本合同时，支付房价款壹拾捌万元整，剩余贰万元房价款，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。5、办理产权证手续所产生的有关税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。6、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签之日生效。甲方:杨某、王某勤（母亲代签）、刘某某，乙方:张某、李淑珍。2013年8月13日。
证据二、房屋买卖契约一份。卖方:张某、李淑珍（以下简称甲方），＋买方:张宁、张菁（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事项，达成以下合同条款:1、甲方张某、李淑珍自愿将购买杨某、刘某某名下坐落于明水县东风社区二委三组的二套房屋及附属物，一并卖给乙方张宁、张菁所有。其中一套房屋的房屋所有权证产权人刘某某、杨某。简易结构，用途住宅，另一套院内房屋无产权证，建筑面积:150平方米砖木结构的住宅。2、房屋总价款为人民币:叁拾捌万元整；计人民币小写:380000.00元，乙方在签订本合同一次性付清给甲方房价款叁拾捌万元整。购房款付清后，如甲方张某、李淑珍反悔或出现任何产权争议按房价款双倍赔偿给乙方张宁、张菁即人民币:柒拾陆万圆整。3、办理房产交易过户手续所产生的税费由乙方承担，甲方应协调刘某某、杨某积极配合乙方办理有关房产过户及院内的房屋办理产权登记手续土地登记手续。4、本协议一式三份，由甲方张某、李淑珍与乙方张宁和乙方张菁各执一份，具有同等的法律效力，自双方签订之日生效。甲方:张某、李淑珍，乙方:张宁、张菁，2013年10月5日。
证据三、规划许可证两份及房屋产权证手续一份。主要内容为:No:0056342建设工程规划许可证，建字第2009-00145号，建设单位:王某勤，建设项目名称:住宅（新建砖木），建设位置:东风社区，建设规模:148.96平方米，日期:2009年10月2日。No:0084557建设工程规划许可证，建字第2009-00145号，建设单位:张宁、张菁，建设项目名称:住宅（新建砖木），建设位置:东风社区，建设规模:148.96平方米，此房是2009年经规划处审批的房屋，原规划证更换为新证。
本院在开庭审理时出示了明水县房产管理处、明水县城乡规划管理局提供的明水县东风社区二委丘号5-177号房产登记手续及规划手续各一份。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证:一、被告张某、李淑珍认为原告以被告杨某、刘某某无权代理为由，认为无权代理人与被告张某、李淑珍签订的房屋买卖协议无效的请求无法律依据，该类合同是效力待定的合同，委托人追认是决定合同是否有效的条件之一，但不是唯一条件，在表见代理、表见代表成立时，合同也可生效。本案被告杨某、刘某某代理原告签订房屋买卖合同存在表见代理的事实，合同有效，对原告有约束力。涉案争议房屋为建在被告杨某、刘某某土地使用权上的附属物，不能与主物分割转让，单独返还附属物不但存在法律上的确权障碍，也客观不能。被告杨某、刘某某意见为被告李淑珍、张某在购买其自有房屋时，原告去黑河打工并联系不上，被告张某、李淑珍提出一同购买原告的房屋，被告认为将原告的房屋卖掉其能同意，因此，在原告未委托的情况下便将原告的房屋卖掉，原告回来后，不同意卖房，也不收房款。现被告同意将房款退还给被告张某、李淑珍。原告王某勤的意见为被告杨某、刘某某在出售其自有房屋时，将原告所有的房屋一同出售给被告张某、李淑珍。但被告杨某、刘某某在未经原告委托和同意擅自将原告房屋卖给张某、李淑珍，原告对被告杨某、刘某某出卖房屋的行为不予追认，被告杨某未经授权处分原告的房屋，被告杨某无处分权。被告之间在办理房屋过户时，原告也没有授权委托，原告也没有到明水县房产处签字确认，故被告之间买卖原告房屋的行为无效。第三人张宁的意见为被告杨某、刘某某将其所有的住宅卖与被告张某、李淑珍，同时在原告王某勤的委托下，将原告的所有的房屋一并出卖给张某、李淑珍，双方签订房屋买卖契约，在契约书中，杨某、刘某某明确表示由于原告在外地工作无法到现场签字委托其母亲出售此房，因此，被告杨某、刘某某的答辩状与事实不符，被告张某、李淑珍将争议的房屋购买之后，又卖与第三人张宁、张菁所有，并签订房屋买卖协议，次两份房屋买卖契约均是合法有效，并且本案争议的房屋已经登记，请法庭驳回原告的诉讼请求。
本院认为，被告杨某、刘某某在没有取得原告王某勤授权的情况下与被告张某、李淑珍签订房屋买卖契约，被告张某、李淑珍购买后对此房屋没有进行产权登记的情况下将两处房屋出卖给其两个女儿，即本案的第三人张宁、张菁。原告请求确认被告杨某、刘某某与被告张某、李淑珍之间房屋买卖契约以及被告张某、李淑珍与第三人张宁、张菁之间的房屋买卖契约无效的诉讼请求，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，被告刘某某、杨某是否有处分权并不影响房屋买卖合同的效力，对原告该项诉讼请求不予支持。但是，被告杨某、刘某某未取得原告授权的情况下将原告王某勤所有的房屋进行了处分，原告王某勤在得知其房屋被处分后没有进行追认，并且被告杨某、刘某某事后没有取得处分权。因此，被告杨某、刘某某处分原告王某勤房屋的行为自始无效，对原告王某勤不发生法律效力。从此买卖契约上看，被告张某、李淑珍对房屋属于王某勤所有是明知的，被告杨某、刘某某并没有出示王某勤的委托授权手续，并且被告李淑珍、张某未提供充分证据证实原告已授权委托被告杨某、刘某某出卖其房屋，被告张某、李淑珍仍然购买，根据《中华人民共和国物权法》的规定，被告张某、李淑珍不能善意取得被告杨某、刘某某处分原告王某勤的房屋。至于第三人张宁、张菁能否取得原告王某勤的房屋，因第三人张宁提供的证据中有被告李淑珍、张某与被告杨某、刘某某所签订的房屋买卖契约，因此，第三人张宁、张菁对其所购买的两处房屋中其中一处是原告王某勤所有的房屋亦应是明知的，但是第三人张宁、张菁在此种情形下并且仅有规划证的情况下仍然购买，虽然，第三人张宁、张菁在明水县规划处申请办理了规划许可证，并到明水县房产管理处办理产权登记手续，但是第三人张宁、张菁亦不能善意取得原告王某勤的房屋。被告张某、李淑珍辩解称有理由相信被告杨某、刘某某有代理权的理由及证据不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，对原告要求登记在第三人张宁、张菁名下的、由被告张某、李淑珍使用的座落于明水县东风社区幢号5-177-2、房号177-2的房屋（面积148.96平方米，登记产权人为张宁、张菁）应属原告王某勤所有，原告王某勤要求返还房屋诉讼请求应予支持。故本院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条  、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、座落于明水县东风社区幢号5-177-2、房号177-2的房屋（面积148.96平方米，登记产权人为张宁、张菁）归原告王某勤所有，被告张某、李淑珍在判决生效后二十日内将此房屋返还给原告王某勤。
二、原告王某勤的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费50.00元由被告刘某某、杨某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。

本院认为，被告杨某、刘某某在没有取得原告王某勤授权的情况下与被告张某、李淑珍签订房屋买卖契约，被告张某、李淑珍购买后对此房屋没有进行产权登记的情况下将两处房屋出卖给其两个女儿，即本案的第三人张宁、张菁。原告请求确认被告杨某、刘某某与被告张某、李淑珍之间房屋买卖契约以及被告张某、李淑珍与第三人张宁、张菁之间的房屋买卖契约无效的诉讼请求，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，被告刘某某、杨某是否有处分权并不影响房屋买卖合同的效力，对原告该项诉讼请求不予支持。但是，被告杨某、刘某某未取得原告授权的情况下将原告王某勤所有的房屋进行了处分，原告王某勤在得知其房屋被处分后没有进行追认，并且被告杨某、刘某某事后没有取得处分权。因此，被告杨某、刘某某处分原告王某勤房屋的行为自始无效，对原告王某勤不发生法律效力。从此买卖契约上看，被告张某、李淑珍对房屋属于王某勤所有是明知的，被告杨某、刘某某并没有出示王某勤的委托授权手续，并且被告李淑珍、张某未提供充分证据证实原告已授权委托被告杨某、刘某某出卖其房屋，被告张某、李淑珍仍然购买，根据《中华人民共和国物权法》的规定，被告张某、李淑珍不能善意取得被告杨某、刘某某处分原告王某勤的房屋。至于第三人张宁、张菁能否取得原告王某勤的房屋，因第三人张宁提供的证据中有被告李淑珍、张某与被告杨某、刘某某所签订的房屋买卖契约，因此，第三人张宁、张菁对其所购买的两处房屋中其中一处是原告王某勤所有的房屋亦应是明知的，但是第三人张宁、张菁在此种情形下并且仅有规划证的情况下仍然购买，虽然，第三人张宁、张菁在明水县规划处申请办理了规划许可证，并到明水县房产管理处办理产权登记手续，但是第三人张宁、张菁亦不能善意取得原告王某勤的房屋。被告张某、李淑珍辩解称有理由相信被告杨某、刘某某有代理权的理由及证据不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，对原告要求登记在第三人张宁、张菁名下的、由被告张某、李淑珍使用的座落于明水县东风社区幢号5-177-2、房号177-2的房屋（面积148.96平方米，登记产权人为张宁、张菁）应属原告王某勤所有，原告王某勤要求返还房屋诉讼请求应予支持。故本院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条  、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:

一、座落于明水县东风社区幢号5-177-2、房号177-2的房屋（面积148.96平方米，登记产权人为张宁、张菁）归原告王某勤所有，被告张某、李淑珍在判决生效后二十日内将此房屋返还给原告王某勤。
二、原告王某勤的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费50.00元由被告刘某某、杨某负担。

审判长：刘万才
审判员：闻静
审判员：孟凡荣

书记员：王军