王某与万普贵、万某某等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

王某
熊新文（湖北安陆法律援助中心）
万普贵
万某某
李从春代理权限代为承认与放弃
变更请求事项
黄自平
董智勇代理权限代为承认
放弃
变更诉讼请求

申请再审人（原审被告）王某。
委托代理人熊新文，安陆市法律援助中心律师。代理权限:代为申诉、参加再审（再审为一般代理）。
被申请人（原审原告）万普贵，务农。
被申请人（原审原告）万某某，务农。
上述两
被申请人的
委托代理人李从春。代理权限:代为承认与放弃、变更请求事项，进行和解，提起反诉，提起上诉，提起申诉，代签法律文书。
被申请人（原审被告）黄自平。
委托代理人董智勇。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书，同时反驳对方诉讼请求。
申请再审人王某因与被申请人万普贵、万某某、黄自平房屋买卖合同纠纷一案，不服本院2013年7月12日作出的（2013）鄂安陆民初字第00405号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月9日作出（2014）鄂安陆民监字第00001号民事裁定，决定再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。申请再审人王某及其委托代理人熊新文、被申请人万普贵、万某某的委托代理人李从春、被申请人黄自平及委托代理人董智勇参加了诉讼。本案现己审理终结。
2012年11月27日，原审原告万普贵、万某某起诉至本院称，2012年1月14日原审原告万普贵、万某某与原审被告王某、黄自平之间签订售房协议，并分别首付房款12万元和14万元，余款于2013年1月1日前付清。由于黄自平称该售房协议无效而拒绝交房，至此发生纠纷，请求判决确认合同合法有效。原审被告王某未提交答辩状和证据，亦未出庭参加诉讼。原审被告黄自平辩称，本人是诉争房屋的所有权人，王某无权处分，请求判决确认合同无效。
本院再审认为，本案诉争的房屋登记在安陆市佳洁食品有限公司名下，黄自平与宋某甲协议分割安陆市佳洁食品有限公司资产后取得所有权，虽然所有权没有进行变更登记，但黄自平享有该房屋的处分权。《中华人民共和国合同法》第四十八条  第一款  规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中王某未取得房屋所有权人黄自平的授权与万普贵、万某某签订售房协议书并收取购房款，且事后又未得到黄自平的追认，该合同对黄自平没有约束力，其行为应由王某承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十一条  规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中王某在没有取得诉争房屋处分权的情况下，与万普贵、万某某签订售房协议，事后既未得到权利人黄自平的追认，亦未取得诉争房屋的处分权，而分别与万普贵、万某某签订的售房协议均属无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条  第二款  规定，“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本案中万普贵、万某某只根据王某与黄自平同居生活并育有一女的事实就认为王某享有代理权，合同签订后也没有在一个月内找黄自平进行追认，属自身没有尽到注意义务。万普贵、万某某在再审过程中增加要求继续履行合同的诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，不予支持。综上，原审原告万普贵、万某某请求确认合同有效的诉讼请求不予支持。原审在原审原告万普贵、万某某未变更诉讼请求的情况下，判决双方售房协议无效并返还财产，超越了当事人的诉讼请求，应予纠正。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条  、第五十一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  、第二百条  第六项  、第一百四十二条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条  的规定，判决如下:
一、撤销本院（2013）鄂安陆民初字第00405号民事判决；
二、驳回被申请人（原审原告）万普贵、万某某的诉讼请求。
本案受理费4000元，由万普贵、万某某各负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费4000元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院再审认为，本案诉争的房屋登记在安陆市佳洁食品有限公司名下，黄自平与宋某甲协议分割安陆市佳洁食品有限公司资产后取得所有权，虽然所有权没有进行变更登记，但黄自平享有该房屋的处分权。《中华人民共和国合同法》第四十八条  第一款  规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中王某未取得房屋所有权人黄自平的授权与万普贵、万某某签订售房协议书并收取购房款，且事后又未得到黄自平的追认，该合同对黄自平没有约束力，其行为应由王某承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十一条  规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中王某在没有取得诉争房屋处分权的情况下，与万普贵、万某某签订售房协议，事后既未得到权利人黄自平的追认，亦未取得诉争房屋的处分权，而分别与万普贵、万某某签订的售房协议均属无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条  第二款  规定，“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本案中万普贵、万某某只根据王某与黄自平同居生活并育有一女的事实就认为王某享有代理权，合同签订后也没有在一个月内找黄自平进行追认，属自身没有尽到注意义务。万普贵、万某某在再审过程中增加要求继续履行合同的诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，不予支持。综上，原审原告万普贵、万某某请求确认合同有效的诉讼请求不予支持。原审在原审原告万普贵、万某某未变更诉讼请求的情况下，判决双方售房协议无效并返还财产，超越了当事人的诉讼请求，应予纠正。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条  、第五十一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  、第二百条  第六项  、第一百四十二条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条  的规定，判决如下:

一、撤销本院（2013）鄂安陆民初字第00405号民事判决；
二、驳回被申请人（原审原告）万普贵、万某某的诉讼请求。
本案受理费4000元，由万普贵、万某某各负担2000元。

审判长：陈玉华
审判员：张炬
审判员：周宗德

书记员：胡德忠