王某某与周志某所有权确认纠纷一审民事判决书

原告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：张云利，河北华盛通达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪敏，河北华盛通达律师事务所律师。
被告：周志某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地石家庄市，现住不详。
第三人：梁文革，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地石家庄市桥西区，现住不详。

原告王某某诉被告周志某、第三人梁文革所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人张雪敏到庭参加诉讼，被告周志某、第三人梁文革经本院公告送达开庭未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。
本院查明的事实
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告将位于石家庄市桥西区××楼××单元××室的房产赠与第三人梁文革的行为无效，确认梁文革取得位于石家庄市桥西区××楼××单元××室房屋所有权的行为无效；2、依法确认原、被告签订的房屋买卖协议书有效，并确认位于石家庄市桥西区××楼××单元××室××房产及屋内设施、××、附属物、地下室、小房归原告所有；3、全部诉讼费用由被告承担。

本院认为，合法的买卖关系应予以保护。本案中，原、被告之间签订了书面房屋买卖协议，约定被告将诉争房屋出售给原告，原告依约将全部房款交付给被告周志某，被告周志某将房屋交付给原告且由原告一直居住，原、被告之间的房屋买卖契约已经实际履行。本案诉争房产于1997年梁军在世时开始交付房款，该房产应属于梁军与被告周志某的夫妻共同财产。梁军去世后，被告周志某2005年与原告王某某签订房屋买卖契约的行为，基于被告周志某与梁军的夫妻关系及其一直实际管理诉争房屋的情况，原告有理由相信被告周志某有权代表其家庭对该房产进行处分，被告周志某将诉争房产出售给原告王某某的行为对其子女应构成表见代理，被告周志某处分诉争房产的行为应对梁军其他继承人有效，故原、被告之间的房屋买卖行为应认定合法有效。原告王某某虽未对诉争房产进行物权登记，但该行为并不影响原、被告之间房屋买卖契约的效力，故原、被告之间的房屋买卖契约自双方合同成立时生效。
关于被告周志某与案外人梁文涛、梁文芹、梁文英通过赠与、放弃继承的方式将该诉争房产过户到第三人梁文革名下的行为，原告王某某于2005年接收房屋并一直居住，被告周志某在已经将房屋出售给原告王某某的情况下，仍然将该房屋通过赠与、放弃继承等方式过户至第三人梁文革名下的行为，应认定为无效，该赠与行为无效导致第三人基于此行为取得诉争房屋的行为无效。
原告王某某与被告周志某之间关于本案诉争房产的房屋买卖契约合法有效，原告王某某已经依法履行了交付房款的手续，被告周志某依约将诉争房产交付给原告王某某一直居住使用，原、被告之间的房屋买卖契约已经实际履行，原告应依法享有本案诉争房产、附属设施及地下室小房的所有权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：

一、被告周志某将位于石家庄市桥西区新石中路368号1号楼2单元203室的房屋赠与第三人梁文革的行为无效；第三人梁文革取得位于石家庄市桥西区新石中路368号1号楼2单元203室的房屋所有权的行为无效；
二、位于石家庄市桥西区新石中路368号1号楼2单元203室的房产及附属物、地下室小房归原告王某某所有。
案件受理费10022元，由被告周志某负担；公告费560元，由被告周志某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费10022元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。

审　判　长　　韩丽娟 人民陪审员　　李君莉 人民陪审员　　刘　媛

书记员：王崇崇