王某某与李春景民间借贷纠纷一审民事判决书

原告（执行案外人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住衡水市桃城区，
委托诉讼代理人：郭丽，河北仁浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：和国哲，河北仁浩律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李春景，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住武邑县，
委托诉讼代理人：孙乔，河北利华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙志保，河北利华律师事务所律师。
第三人（被执行人）：贾新亮，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住武邑县，
第三人（被执行人）：贾海波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地石家庄市新华区，现住武邑县，

本院在审理原告李春景与被告贾新亮、贾海波民间借贷纠纷一案中，于2018年9月12日作出（2018）冀1122民初1132号民事裁定，对贾新亮名下位于衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产进行财产保全。案外人王某某于2018年11月7日向本院提出书面异议，要求解除对上述房产的查封。本院于2018年11月16日作出（2018）冀1122执异18号执行裁定，驳回王某某的异议申请。王某某不服，向本院提起案外人执行异议之诉，形成原告（执行案外人）王某某与被告（申请执行人）李春景、第三人（被执行人）贾新亮、贾海波案外人执行异议之诉一案。本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人郭丽、和国哲、被告李春景委托诉讼代理人孙乔、第三人贾新亮到庭参加诉讼。第三人贾海波经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产的强制执行，并解除对该楼房的查封。2、判决确认原告与第三人贾新亮所签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》合法有效，衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原告与第三人贾新亮签订达成《衡水市房地产买卖中介服务合同》，第三人贾新亮自愿将其所有的衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产以壹佰肆拾伍万元整（1450000元）的价格出售给原告所有。至2018年6月2日，原告已将购房款分数次全部支付给第三人贾新亮。交易完毕原告即入住该房屋。2018年9月12日，被告李春景与第三人贾新亮、贾海波因民间借贷纠纷一案涉诉，武邑县人民法院作出（2018）冀1122民初1132号民事裁定书，裁定对贾新亮名下位于衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产进行财产保全并予以查封。2018年11月7日原告依法向武邑县人民法院提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封并中止对上述房产的执行。2018年11月16日，武邑县人民法院作出（2018）冀1122执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与第三人贾新亮于2018年5月21日签订达成的《衡水市房地产买卖中介服务合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，贾新亮应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买的涉案房产虽然没有办理产权过户登记，但是并非原告原因所致，而且原告已依合同支付全部价款并且已实际占有房产并已入住5个月，合同基本履行完毕。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告认为人民法院不应查封、扣押、冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用
的解释》304条、305条、307条的规定为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告各项诉请。
原告当庭将诉讼请求第二项变更为：判决确认衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产归原告所有。
原告当庭陈述：原告支付了房款1400000元，剩余50000元是留待房产证办理时再支付。房屋权属证书没有办理的原因是房管部门对开发商的大证尚未进行办理。《房地产管理法》属于管理性的强制性规定，并非效力性强制性规定。
原告当庭表示愿意将尚未交付到贾新亮手中的50000元房款交法院处理。
被告李春景辩称，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求贵院驳回原告的诉请。原告证据不足以认定原告与贾新亮之间存在真实有效的房屋买卖合同。即使该房屋转让真实存在，贾新亮名下的房屋并未办理房屋产权登记就进行转让，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖合同及转让行为无效。涉案房屋的转让款未全部付清，原告在明知贾新亮未办理房屋产权登记的情况下，购买房屋存在过错。
被告委托诉讼代理人在庭后提交代理词称，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋没有登记在贾新亮名下，贾新亮没有取得房屋权属证书，但进行了商品房买卖合同备案，武邑法院的查封是合法的。备案应当属于物权期待权，贾新亮已依照与开发商签订的商品房合同履行完毕并支付，取得了物权之对价等权利，预期物权将确定无疑地变动到贾新亮名下，符合物权期待权的保护条件。王某某对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一至第四项的全部要件。王某某提交的证据证实王某某未向贾新亮支付全部购房款，且王某某与贾新亮所签房地产买卖中介服务合同真实性无法确认。既然原告认为备案做为一个物权的公示方式，原告在可以办理房屋产权备案及预告登记的情况下，怠于办理，致使涉案房屋在2018年9月12日被武邑法院查封。原告诉状上自认的现居住地与涉案房屋地址并不一致，证明了原告未实际占有并使用涉案房屋。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于效力性强制性规定，原告购买该房屋时应知晓贾新亮未依法登记领取权属证书，违反法律强制性规定。原告在贾新亮对涉案房屋未登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理房屋过户登记手续，对此明显存在过错。故导致未办理案涉房产产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，其对涉案房屋未办理过户存在过错。
第三人贾新亮称：支持原告。涉案房屋是我通过衡水市桃城区爱家房地产中介服务处一分店（以下简称爱家中介）卖给王某某的，开发商没有给我办理房产证，但是有房管局的备案合同。
第三人贾新亮在庭后提交情况说明称，同意为王某某办理涉案房产的过户登记手续，确认涉案房产归王某某所有。同意王某某将剩余5万元尾款交付武邑法院，就王某某同我签订的商品房买卖合同王某某已将全部合同义务履行完毕。
贾海波未答辩。
原告围绕诉讼请求提交了以下证据：
证据1、衡水市房地产买卖中介服务合同1份。证实王某某通过爱家中介与贾新亮签订了衡水市育才南大街968号逸升佳苑2号楼2单元601室的房屋买卖合同。
证据2、收到条三份。证实贾新亮及其妻子卢桂双分三次收到孙安平转来的王某某的购房款共计140万元整。
证据3、贾新亮、卢桂双身份证、结婚证复印件、贾新亮户口本复印件各1份。证实贾新亮和卢桂双系夫妻关系。
证据4、贾新亮与衡水市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）商品房买卖合同1份。证实涉案房产系贾新亮通过正常途径购买取得，且该房产已经在房管部门备案。
证据5、衡水市房地产市场管理处出具的查询证明1份。证实贾新亮的购房合同已备案。
证据6、昆仑公司出具的证明1份。证实涉案房产尚未办理房产证是因为未到办理小证的日期。
证据7、涉案房产所在小区物业公司出具证明、照片打印件各1份。证实王某某已于2018年5月30日入住该小区，并同时办理了车辆出入手续。
证据8、衡水市桃城区爱家房地产中介服务处营业执照1份。证实孙安平系爱家中介的负责人。
证据9、孙安平中国建设银行账户交易明细表1份，微信转账记录截屏1份。证实王某某通过中介孙安平已经支付了全部的应付购房款。
证据10、原告的两个邻居及小区物业公司所出具的证明各1份。证实原告王某某已入住涉案房产。
证据11、原告与贾新亮房屋交接事项1份。证实原告与贾新亮的房屋交接事项。
证据12、原告所缴纳的燃气费、水费单据各1份，通气点火首验单1份。证实原告已在涉案房产内居住生活。
证据13、原告为在涉案房产内生活购置家具的缴费收据、送货单等票据及原告拍摄现场照片，共24页。证实原告已在涉案房产内居住生活。
证据14、缴款单位王某某，收款单位爱家中介，时间为2018年5月20日、21日的收据2张；转款人为王某某，时间2018年5月24日柜员机转款回执1张；付款人王某某，时间为2018年5月29日，收款人孙安平，建行客户回单1张。证实王某某向中介机构转房款及中介费1420000元，其中房款1400000元，中介费20000元。
证据15、交付房屋后，贾新亮交给王某某的原始的维修基金、装修保证金、储间、房款以及水电等各项费用的收据共6张，证实贾新亮在交付房屋时将其购房时的原始收据一并交予了王某某，说明双方履约的事实。
被告李春景的质证意见如下：
对证据1真实性、证据来源的合法性不予认可，爱家中介未提供发票，中介服务合同具有随意性。
对证据2、证据11的真实性、证据来源的合法性不予认可，贾新亮系利害关系人，其自认是为了逃避案件执行。
对证据3的真实性予以认可，关联性不予认可。
对证据4的真实性、关联性不予认可，商品房买卖合同的签订日期是2018年5月24日，而中介服务合同的签订合同的时间是2018年5月21日，明显矛盾。
对证据5的真实性、证据来源的合法性均不予认可，因为没有衡水市房地产市场管理处负责人的签章。
对证据6的真实性和证据来源的合法性不予认可，该证据不能证明昆仑公司不能办理登记。
对证据7真实性和证据来源的合法性不予认可。
对证据8的关联性不予认可。
对证据9的真实性、关联性不予认可。交易明细是复印件，且不能证明原告向孙安平转账是用于购买涉案房屋。
因证据10证人未出庭作证，故对其真实性、关联性不予认可。
对证据12的真实性、证据来源的合法性均不予认可，因没有发票。
对证据13的真实性、关联性不予认可。
证据14中柜员机转款回执和建行客户回单未显示为购房款，与本案无关。2018年5月20日的收据，在签订合同之前，不是发票，不认可真实性。2018年5月21日收据不是发票，不认可真实性。
证据15交款单位为贾新亮，与本案无关，不认可真实性、证据来源的合法性。
被告综合质证意见为，原告与第三人的陈述和自认，并不足以认定原告已支付购房款的事实，第三人贾新亮与本案结果有直接利害关系，故其作出的房款收到条因缺乏真实性及证据来源的合法性。
第三人贾新亮的质证意见为，对原告提交的证据都没有异议。
被告李春景、第三人贾新亮、贾海波未举证。
本院认证意见为，贾新亮是本案当事人，其与本案结果必然存在利害关系，被告以此为由否定贾新亮出具的所有证据的效力，本院不予支持。
证据1有贾新亮、王某某签字捺印和爱家中介签章，证据4有贾新亮签字捺印、昆仑公司签章，并盖有衡水市房地产市场管理处合同备案专用章，被告否认证据1、4的证据效力，但未提供证据证实。根据《合同法》第五十一条的规定，证据1《衡水市房地产买卖中介服务合同》签订之后贾新亮再签订证据4《商品房买卖合同》，并不影响证据1的合同效力。故本院不支持被告的意见，本院认可证据1、4的证据效力。
证据14中两份《收据》有爱家中介签章，其中2018年5月20日的《收据》与证据1的签订时间临近，且收款事由为购房定金逸升佳苑2号-2-601，本院认可2018年5月20日的《收据》的证据效力，证据14中《客户回单》盖有中国建设银行股份有限公司衡水胜利分理处业务专用章，证据9中《个人活期账户交易明细》盖有中国建设银行股份有限公司衡水开发区支行业务专用章，证据2分别有贾新亮或其妻子的签字捺印，被告认可证据3的真实性，上述证据14、证据9、证据2、证据3相互印证，且与证据1和证据8相互印证，能够形成完整证据链条，本院认可证据2、3、8、9、14的证据效力。
证据15中6张《收款收据》形式规整，均盖有衡水昆仑房地产开发有限公司财务专用章，且分别与证据4、证据1印证，本院认可证据15的证据效力。
证据5盖有衡水市房地产市场管理处查询专用章，证据6盖有昆仑公司印章，证据5、证据6与证据4相互印证，本院认可证据5、6的证据效力。
证据7有衡水众和物业服务有限责任公司印章，证据11有王某某和贾新亮的签字，证据12、13有相关单位盖章或相关工作人员签字，证据13中的收据、运货单、保修卡及照片能够相互印证，且证据7、10、11、12、13之间能够相互印证，本院认可证据7、10、11、12、13的证据效力。
本院认定事实如下，2018年5月21日，贾新亮、王某某、爱家中介签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》，约定贾新亮将衡水市桃城区育才南大街968号逸升佳苑12号楼2单元601室房产出售给王某某，成交价款1450000元，王某某于2018年5月21日支付定金50000元，由爱家中介保管，于付款时冲抵房价款，王某某于2018年5月31日前一次性付清房款1400000元，由王某某向爱家中介交纳中介费29000元，贾新亮将房屋购房首付收据原件留存于爱家中介，因该房产目前无法办理过户，故王某某留押金50000元整，待贾新亮办理出产权证配合王某某办理过户手续后当天一次性付给贾新亮，贾新亮配合过户到王某某指定人名下。爱家中介负责人是孙安平，贾新亮的妻子是卢桂双。
2018年5月20日，王某某给付爱家中介购房定金20000元；2018年5月21日，王某某给付爱家中介购房定金30000元；2018年5月24日，王某某向孙安平名下账户转账300000元；2018年5月29日，王某某向孙安平名下账户转账1070000元，以上共计1420000元。2018年5月24日，孙安平向贾新亮名下账户转账300000元；2018年5月24日，孙安平向贾新亮名下账户转账两笔各500000元，共1000000元；2018年6月2日，孙安平向贾新亮名下账户转账49900元；2018年6月2日，孙安平向贾新亮发送微信红包200元；2018年6月4日，孙安平向贾新亮名下账户转账49900元，以上共计1400000元。2018年5月24日，贾新亮出具收到条确认收到孙安平转来王某某购房首付300000元；2018年5月29日，贾新亮出具收条确认收到孙安平转来王某某购逸升佳苑2-2-601房款1000000元；2018年6月2日，贾新亮出具收到条确认收到孙安平转来逸升佳苑2-2-601王某某购房款100000元，以上共计1400000元。
2018年5月21日，贾新亮向昆仑公司缴纳逸升佳苑2-2-601房款300936元，及车位款、储间款、大额维修款、装修保证金、水电门款。2018年5月24日，昆仑公司与贾新亮签订《商品房买卖合同》，约定贾新亮购买育才南大街968号逸升佳苑2幢2单元601号房，商品房价款300936元。2018年5月25日，贾新亮购买逸升佳苑小区2幢2单元6层601室住宅一套在衡水市房地产市场管理处备案。
2018年5月29日，贾新亮与王某某就涉案房产进行了交接，王某某自2018年5月30日起占有涉案房产。2018年9月12日，本院作出（2018）冀1122民初1132号民事裁定，对贾新亮名下位于衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产进行财产保全。2018年12月7日，昆仑公司出具证明称，涉案房产未到规定办理小证（房产证）的日期。王某某自认涉案房产没有办理产权过户登记。原告王某某已于2018年12月26日将剩余房款50000元交付执行。

本院认为，原告王某某当庭变更第二项诉讼请求，撤回了第二项诉讼请求中，请求判决确认原告与第三人贾新亮所签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》合法有效的诉请，是原告对自己诉讼权利的处分，应予准许。原告自认，目前衡水市育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产未登记在王某某名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故涉诉房屋目前不属于原告所有，对原告的第二项诉讼请求本院不予支持。
根据已查明事实，可以认定王某某在本院查封之前的2018年5月29日已合法占有涉案不动产；王某某对涉案房产未能办理过户登记不存在过错；王某某已经按照合同约定支付了大部分房款且已将剩余房款交付执行。原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三、四项的规定。
《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通说认为《城市房地产管理法》第三十八条第六项属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。故贾新亮将未办理产权登记的房产转让给王某某，虽然违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，但并不影响《衡水市房地产买卖中介服务合同》的效力。应认定王某某和贾新亮在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。
最高人民法院在（2015）民一终字第150号案例中指出，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
本案中，不应机械地理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“登记在被执行人名下”的规定，而应理解为，有充足的证据表明被执行人对涉诉不动产具有排他性的权利。本案涉诉房屋已备案在贾新亮名下，如无意外不会登记在其他人名下，故本案中，应认定原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：

一、不得执行衡水市桃城区育才南大街968号逸升佳苑小区2号楼2单元6层601室房产；
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费17850元由原告王某某负担8925元，由第三人贾新亮、贾海波共同负担8925元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。

审判长 韩根花
审判员 王维宇
人民陪审员 王宏蕾

书记员： 鲁晓娜