王某某与范某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：王某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：彭畅、罗荣华，湖北维力律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：范某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市。第三人：武汉汉家诚腾达房地产有限公司，住所地：武汉市洪山区关山街关西阳光公寓A栋商铺15房。法定代表人：梁海艳，董事长。委托诉讼代理人：张苏洋，男，该公司员工。代理权限：特别授权。第三人：武汉海兴房地产开发有限公司，住所地：武昌区中北路平安财富中心B座22楼。法定代表人：胡会才，董事长。第三人：中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行，住所地：武汉市武昌区中北路66号津津花园A座。负责人：刘为明，该行行长。委托诉讼代理人：曾丽华、张曼妮，女，该行员工。代理权限：一般代理。

王某某向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方存量房买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同与原告共同办理房屋产权初始登记包括房屋的抵押注销手续，第三人武汉海兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行予以协助，税费由被告承担；3.判令被告于上述产权登记手续完成后协助原告办理房屋产权变更登记至原告名下，税费由被告承担；4.本案诉讼费和保全费均有被告承担。事实与理由：王某某与范某某及第三人诚腾达公司于2017年10月31日签订了房屋买卖合同，约定王某某购买范某某名下位于武汉东湖新技术开发区嘉欣园一期10号楼栋1单元13层1号房房屋（合同备案号为湖140070174），房屋价款为1250000元。合同生效后王某某向范某某支付房款共计665000元，根据约定范某某应当协助将房屋办理登记至王某某名下。后王某某多次电话联系范某某，希望能协助办理房屋权属登记事宜，但范某某一直拒接电话，亦不履行其相应的义务。王某某为维护自身合法权利，特诉至法院，请求法院依法支持王某某全部诉讼请求。范某某未作答辩。诚腾达公司述称，根据正常流程，范某某要配合王某某办理房屋过户手续，范某某收了定金之后我们去给他还了小额贷款，从那之后就联系不上范某某，我们也去范某某住所地找过，都找不到人。海兴公司未作陈述。农行东湖支行述称，一、农行东湖支行与王某某间没有法律关系。农行东湖支行仅为涉案房屋的抵押权人，与王某某之间无房屋买卖合同关系，故王某某请求农行东湖支行协助办理房屋所有权登记及抵押注销手续无事实与法律依据。二、本案范某某买卖房屋未经农行东湖支行同意，范某某不得转让该财产。依据《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房屋处于抵押状态，范某某出售涉案房屋给王某某未经农行东湖支行同意，且王某某并未声明清偿剩余贷款，故范某某不得转让该财产。综上，请求法院裁定驳回王某某起诉或判决驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，范某某与海兴公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买海兴公司武汉市新技术区高新六路嘉欣园一期10号楼1单元13层1号房，该房产已于2014年11月28日办理预购商品房合同抵押权设立抵押手续，抵押证明号湖2015001830，抵押权人农行东湖支行，担保金额530000元。此后，海兴公司按照合同约定交付房屋，范某某在2016年3月12日从海兴公司领取办证资料。2017年10月31日，范某某与王某某、诚腾达公司签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定：第一条、房屋基本情况王某某（乙方）购买范某某（甲方）武汉市新技术区高新六路嘉欣园一期平安光谷春天10-1-1301室房产（以下简称诉争房产），房屋产权证明所载建筑面积为107.09平方米。第二条、房屋权属情况购房合同编号为湖140070174号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为农行东湖支行，抵押登记日期为2014年11月26日。第三条、成交方式出卖人与买受人通过诚腾达公司居间介绍成交。第四条、房产转让价格该房产转让价格为按套转让，转让为1250000元；交易定金60万元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金10万元。第七条、房产过户，第八条、房产交付的约定为空白。第十二条、合同备注合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：（1）于2017年11月1日乙方支付甲方伍拾万元整（此款项须在乙方陪同下前去支付给查封该房产的公司），用于甲方还款解除查封，解除查封后甲方配合乙方去人民法院配合乙方做确权手续，确权成功后乙方支付甲方除银行以外的所有房款，银行贷款部分由乙方支付。（2）由于甲方现在为合同房，办证所产生的费用由甲方承担，超出人民币贰万元整的部分由乙方承担。（3）因本合同发生争议提交买方所在地人民法院管辖。2017年10月29日（合同签订前）王某某委托孔秘通过建设银行分两笔（49999元）转款99998元给范某某，同年10月31日、11月3日王某某又委托孔秘转款49999元、515000元给范某某，范某某对上述三笔款项出具665000元（100000+50000+515000）收条予以确认。2017年11月10日，王某某申请孝昌县人民法院查封范某某位于武汉市东湖新技术开发区嘉欣园一期10号楼栋1单元13层1室（权证号或合同备案号：湖140070174）。法院查封上述房产时，显示有抵押、预查封信息，该房产已在2017年7月6日被武汉市黄陂区人民法院查封。至庭审结束，王某某没有提供武汉市黄陂区人民法院解除查封的证据。
原告王某某与被告范某某、第三人武汉汉家诚腾达房地产有限公司（以下简称诚腾达公司）、武汉海兴房地产开发有限公司（以下简称海兴公司）、中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行（以下简称农行东湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭畅及第三人诚腾达公司的委托诉讼代理人张苏洋、农行东湖支行的委托诉讼代理人曾丽华、张曼妮均到庭参加诉讼，被告范某某及第三人海兴公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：王某某与范某某签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的规定，为有效合同，故对王某某请求确认双方签订的存量房买卖合同合法有效的请求，本院予以支持。因诉争房产已于2014年11月28日办理抵押手续，后又被武汉市黄陂区人民法院查封，诉争房产的过户应以上述抵押权及司法查封的解除为前提，现王某某主张范某某协助办理诉争房产过户登记手续，客观存在障碍，故对其请求，不予支持。海兴公司已经将诉争房产交付范某某，与王某某没有合同关系，故对王某某要求判令海兴公司履行协助的请求，亦不予支持。农行东湖支行述称与王某某没有法律关系且诉争房产的转让未经其同意，不应当履行协助办理房屋所有权登记及抵押注销手续的辩解，本院予以采纳。被告范某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

一、原告王某某与被告范某某签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。本案案件受理费16050元，由被告范某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。