王某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：黄耀双（曾用名黄杰），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县桦南镇金科社区四委*组***号。身份证号：2308221971********。
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区中山街远大写字楼17层1711室。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张敬科，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告黄耀双与被告王某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张敬科案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄耀双、委托诉讼代理人马迅、被告王某的委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张敬科经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄耀双向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县××北社区××楼××层，建筑面积71.29平方米房屋（产籍号：1-0001-683-000105）、二层，建筑面积71.29平方米房屋（产籍号：1-0001-683-000205）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年3月3日，原告黄耀双、案外人隋晓坤与第三人金科公司签订了《建筑工程施工协议》，协议约定：金科公司将桦南县秀北社区3号楼整体工程约7000平方米发包给原告和隋晓坤施工，开工日期为2014年4月1日，竣工日期为2014年8月30日，承包形式为包工包料，付款方式以现金和楼房抵顶相结合。工程封顶后，原告、隋晓坤与金科公司于2014年8月18日签订协议书一份，双方对工程款付款方式进行了约定，如金科公司不按约定给付工程款，则以原告和隋晓坤承建的3号楼一二层商服房屋及60套住宅房屋抵付工程款。2018年8月30日，原告和隋晓坤按期完工，金科公司未能按照约定履行给付工程款的义务，故金科公司将3号楼一二层商服房屋及60套住宅房屋抵顶给原告和隋晓坤，其中包括案涉商服房屋。2014年9月21日，原告与金科公司签订商品房买卖合同，金科公司以案涉房屋抵付原告工程款，并出具了抵付工程款收据，当日原告实际占有并使用至今，原告依法获得案涉房屋的所有权，没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所导致。虽然商品房买卖合同面积与法院查封房屋面积不符，但能够确认法院查封的房屋与原告购买的房屋系同一房屋，未办理预告登记不影响原告与第三人金科公司签订的商品房买卖合同的效力。被告虽对案涉房屋进行了预告登记，但登记时间发生在原告购房之后，且预告登记的目的是实现债权，因此该预告登记不发生法律效力。根据物权优于债权的原则，原告享有案涉房屋的所有权，且足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，判决不得执行案涉房屋。
王某辩称，1.被告于2015年8月11日对案涉房屋在不动产登记机构作了预告登记，根据相关法律规定，该登记具有物权效力，案涉房屋属于王某所有。金科公司、张敬科未经被告同意，将房屋转卖他人的行为不发生物权效力；2.根据《物权法》的规定，不动产物权经依法登记发生效力，案涉房屋在房屋管理部门仍登记在金科公司名下，属于金科公司所有。原告未提供相关证据佐证，不能证实归原告所有。原告提供了施工协议及购房合同，证实案涉房屋用于以房抵债，但未办理预告登记，不享有优先权。被告办理了预告登记，享有优先权；3.被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决。而原告与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理。从签订合同时间看，被告在先，原告在后。法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记。假设原告优先权成立，也超过法律保护期限，因此，原告不享有优先权。
金科公司、张敬科未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的黄耀双身份证、户口登记薄、本院（2018）黑0803执异40号执行裁定书（复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据三、原告与第三人金科公司、张敬科及案外人隋晓坤于2014年3月3日签订的建筑工程施工协议一份、原告与第三人金科公司、张敬科及案外人隋晓坤于2014年8月18日签订的以3号楼抵付工程款协议书一份。证明案涉房屋系抵付工程款取得。经庭审质证，被告认为施工协议应由金科公司质证，被告不了解双方之间是否存在施工行为，以房抵债是否真实。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；2.证据四、原告与第三人金科公司于2014年9月21日签订的商品房买卖合同一份、第三人金科公司、张敬科出具的收据一份。证明第三人以案涉房屋抵付原告工程款后，双方签订合同，原告支付了全部购房款，并依法取得房屋所有权。经庭审质证，被告对合同的真实性没有异议，但认为无法确认原告以现金方式支付购房款。双方是以房抵债，且未经过法院对拖欠工程款的事实进行审理，该合同应认定为无效。本院经审查，对该组证据予以确认；3.证据五、入住费收据一份、取暖费收据一份、供暖增值税普通发票二份。证明原告已实际入住案涉房屋并依法占有使用。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告属于违法入住，构成侵占，应倒出房屋。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。4.被告举示证据一、本院（2016）黑0803民初2361号民事判决书、本院2017黑0803执133号执行裁定书、本院、（2018）黑0803执异40号执行裁定书各一份。证明第三人金科公司向被告借款，业经法院判决的事实。被告申请强制执行，法院查封了案涉房产，该房产也是第三人金科公司以房抵偿被告借款。原告提出执行异议，被法院裁定驳回。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；5.商品房买卖合同二份、收据二张。证明2015年8月11日案涉房屋已在不动产登记机构办理了预告登记，房屋管理部门出具了机打的商品房买卖合同，该房屋所有权应归被告所有，未经被告同意，第三人将房屋转卖他人不发生物权效力。经庭审质证，原告对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为合同没有法定代表人签字。两份收据中收款方式为抵押，没有实际发生买卖关系。签订合同的时间为2015年8月11日，在原告与第三人签订抵付工程款商品房买卖合同之后，该组证据能够证明被告与第三人之间是民间借贷关系，并不存在商品房买卖合同关系，被告对争议的房屋不享有所有权。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，原告黄耀双、案外人隋晓坤与第三人金科公司签订《建筑工程施工协议》一份，协议约定：金科公司将黑龙江省桦南县秀北社区3号楼7000平方米发包给黄耀双和隋晓坤施工，承包范围包括土建、水暖、电照、门窗、外挂大理石等项目，工程款给付方式以现金和楼房抵债相结合。2014年8月18日，原告黄耀双、案外人隋晓坤与金科公司签订《协议书》一份，约定了按工程季度付款以及以3号楼一二层商服和60户住宅房屋抵顶工程款，金科公司无权对此楼出售，该楼房的经营权及销售权归黄耀双和隋晓坤。2014年9月21日，金科公司与原告黄耀双签订《商品房买卖合同》，将桦南县秀北社区金科新城3号楼西数第5门一二层，建筑面积142.78平方米房屋，用以房抵顶工程款的形式出售给原告，并出具了642510元收据。原告进户后交纳了入住费、供热费，实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权登记。
另查明，王某与金科公司、张敬科民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2361号民事判决，判令金科公司、张敬科给付王某借款80万元。判决生效后，王某向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执133号执行裁定，查封金科公司在桦南县××北社区××楼西数第5门一层，建筑面积71.29平方米房屋（产籍号：1-0001-683-000105）和二层71.29平方米房屋（产籍号：1-0001-683-000205）。案外人黄耀双提出执行异议。本院于2018年6月25日作出（2018）黑0803执异40号执行裁定，驳回案外人黄耀双的异议请求。黄耀双不服，提起本案诉讼。

本院认为，原告黄耀双与第三人金科公司、张敬科及案外人隋晓坤存在施工合同关系和以房抵债的事实，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用在建房屋抵顶已欠的工程款，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，合法有效。黄耀双是通过以房抵顶工程款购买的案涉房屋，其与金科公司建立了商品房买卖合同法律关系，金科公司为原告开具了抵顶工程款收据亦表明其对商品房买卖合同法律关系的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在王某申请法院查封案涉房屋前，金科公司已将房屋抵债给黄耀双，说明双方已建立起买卖合同法律关系，通过抵债行为表明已支付房屋价款。2015年12月黄耀双已装修入住，并交纳了相关费用，实际占有房屋。因案涉楼盘未经过质量验收，未办理产权登记的责任不在黄耀双。黄耀双对案涉房屋的权利足以对抗王某基于债权法律关系的执行。被告辩称，其办理了商品房抵押预告登记，享有优先受偿权。本院认为，在本案判决前，被告未能提供案涉房屋抵押预告登记的相关手续，即使有手续，如未办理抵押权登记手续，亦不产生抵押权效力，不享有对案涉房屋优先受偿权，故对被告的抗辩理由不予采纳。
综上所述，黄耀双对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于王某享有的普通债权。黄耀双提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区3号楼西数第5门一二层房屋归原告黄耀双所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区3号楼西数第5门一二层房屋的执行，并解除查封。
案件受理费3420元，由被告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 李志辉
人民陪审员 于开洋
人民陪审员 秦娜

书记员： 李雪艳