王强诉海洋置业买卖合同一审民事判决书

原告王强，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人邢继祥，河北凯悦律师事务所律师。
被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人徐立，董事长。
委托代理人樊霞，河北海立律师事务所律师。
委托代理人刘长存，男，现住秦皇岛市海港区。

原告王强与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王强及委托代理人邢继祥，被告的委托代理人樊霞、刘长存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王强诉称，2009年10月17日，原告与被告签订了房屋认购协议书一份，双方约定：原告从被告处购买海洋新城一期房屋一套（建筑面积为79.88平方米），价格为市场开盘价优惠20%。协议签订后，原告按约定向被告支付购房款12万元，但在楼盘开盘之后，被告没有按约定履行相应义务，经原告多次找被告要求被告履行协议约定义务，被告却以种种理由推脱，同时要求原告换房，表示不能交付上述房屋。被告的行为明显是一种欺诈行为，根据相关法律规定，被告应当在返还购房款12万元同时赔偿原告12万元损失。为此，原告起诉，要求被告返还购房款12万元并赔偿损失，本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《西白塔岭村村民房屋认购协议书》是商品房买卖合同的预约合同，被答辩人应如约与答辩人签订商品房买卖合同。依据2009年10月17日答辩人与被答辩人签订的《西白塔岭村村民房屋认购协议书》的约定，被答辩人以交付小部分首付款的方式预约购买答辩人开发的海洋新城一期房屋一套，该预约合同约定被答辩人享受价格为市场开盘价优惠百分之二十，同时被答辩人应于项目开盘后30日内与答辩人签订正式的商品房买卖合同，届时将根据经批准的房屋面积据实结算房屋价款，与认购协议不一致的，以商品房买卖合同条款为准，故该认购协议书约定的内容，可以明确2009年答辩人与被答辩人签订的认购协议仅是双方对将来要签订商品房买卖合同的部分内容进行先期肯定，属独立于商品房买卖合同的预约合同，同时结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，因该认购书不具备商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同的主要内容也不属于所谓的商品房买卖合同，因此该认购书适用合同法的一般规定。认购协议签订后，2011年答辩人项目开盘，认购书中约定的海洋新城一期地块开盘价为6500元每平米，但双方未能达成商品房买卖合同，后经双方磋商，2013年6月答辩人发布公告，公告公布答辩人预约认购的大龄子女房开盘均价为6105元每平米，被答辩人享受开盘价基础上优惠百分之二十，优惠后均价为4884元每平米，但被答辩人至今仍未与答辩人达成正式的商品房买卖合同。
二、答辩人不存在欺诈行为，理应不承担所谓的返还购房款同时赔偿损失的责任。因2009年被答辩人与答辩人签订认购房屋的预约合同时，被答辩人明知该项目未开工建设的事实，亦应预知其预约购买的房屋存在诸多不确定性，也证实由此双方才在预约合同中约定以签订的正式商品房买卖合同为准，且预约合同签订后项目开盘至今，答辩人更是不存在任何的欺诈行为，故对被答辩人主张的返还购房款同时承担赔偿责任的诉请，被答辩人认为无事实和法律依据，理应驳回。综上，被答辩人的诉请无事实及法律依据，相反被答辩人应依据预约合同约定的开盘价基础上优惠百分之二十即均价为4884元每平米与答辩人签订商品房买卖合同。
经审理查明，2009年10月17日，原告为乙方，被告为甲方，双方签订了《西白塔岭村村民房屋认购协议书》，该协议约定，“依据西白塔岭村村民购买房屋优惠政策的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成以下购买协议：一、项目名称及概况：海洋新城一期（暂定名）。概况：位于文坛路以东、岭后街以南，总建筑面积约为10万平方米。二、购房面积及价格：（一）购买住房位置为某号。（二）建筑面积选择第d1种（最终以产权登记机关确认的面积为准）：a1：79.83平方米；b1：70.44平方米；c1：69.95平方米；d1：79.88平方米。（三）优惠价格为市场开盘价优惠20%；若乙方选择上述户型之外需增加面积的，增加部分房屋的价格可在开盘价的基础上优惠5%。（四）……三、付款方式选择第2种：1、选择b1或c1户型的在签订本协议时支付首付款10万元；2、选择a1或d1户型的在签订本协议时支付首付款12万元。四、其他约定：1、乙方应于本项目开盘后30日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。届时将根据产权登记机关确认的房屋面积据实结算房屋价款，与本协议约定不一致的，以《商品房买卖合同》条款为准。2、逾期未与甲方签订正式合同并付清余款者，甲方视为乙方放弃本次优惠认购，本协议自动终止。甲方对乙方所订房号不予保留，并退还乙方交付的首付款本金，乙方不再享受甲方在本协议承诺的优惠政策。3、……”。协议签订后，原告于合同签订当日按协议约定向被告支付购房款12万元，被告为原告出具了收据。
2014年9月3日，被告提出《西岭大龄子女房安置方案》，对原告认购的房屋确定为海怡学府（即海洋新城一期）8号楼，面积为73.84平方米或74.51平方米，签约79.88平方米和79.83平方米户型的，如果不同意安置在4-1地块（海怡学府）8号楼的，可选择在3-3地块（海逸世家），面积81平方米左右的户型，价格在该楼盘现在销售价格的基础上优惠300元／平方米。原告提出，被告安置的房子是8栋不是签约时的3栋，8号楼的位置不如3号楼好，而且户型、面积都不一样，原告未与被告签订《商品房买卖合同》。原告向本院起诉，认为应解除双方签订的协议，要求被告返还购房款12万元，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求被告赔偿原告12万元损失。本院向原告释明，如双方所签合同不构成商品房买卖合同，原告是否对诉请进行调整。原告的意见为，要求返还购房款，对于损失要求依法进行裁决。
诉讼中，原告提交海怡学府楼房坐落示意图，现海怡学府的10号楼是双方认购协议中的3号楼，现拟安置的8号楼位于9号楼和10号楼的北侧，10号楼的南侧为文耀里的6＋1楼房。被告对原告的该示意图不予认可，但被告未能提交原楼号与现楼号对应的相关证据。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。

本院认为，原告与被告签订的《西白塔岭村村民房屋认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。双方签订的《西白塔岭村村民房屋认购协议书》是双方真实意思，不违反法律强制性规定，合法有效。原告依约定向被告支付了首付款，但被告拟安置的房屋不是协议约定的楼房栋号，且被告未举证证明海怡学府8号楼即是协议约定的3号楼，故原告有权解除该合同，被告应退还原告交纳的购房款12万元。鉴于双方所签订合同为预约合同，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但因被告占用原告资金用于经营，被告应自原告付款之日起按银行贷款利率支付利息。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告王强购房款12万元，自2009年10月17日起至本判决生效之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率向原告王强支付利息；
二、对原告的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 莫军
审判员 王辉久
审判员 许庆海

书记员： 刘鸣