王某与王某某缔约过失责任纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，随县人，农民。
委托代理人：邱志坚（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，随县人，农民。
委托代理人：王文昌（代理权限：一般代理），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，随县人，农民。系王某某之子。

上诉人王某为与被上诉人王某某缔约过失责任纠纷一案，不服随县人民法院（2014）鄂随县民初字第01000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，与代理审判员周鑫、朱玉玲组成合议庭，于2015年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托代理人邱志坚、被上诉人王某某及其代理人王文昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王某诉称，2011年4月，原、被告经人介绍，原告将自己位于青苔村四组的两间三层的房屋一幢以36万元的价格卖给被告，原告随即向被告交付了房屋，被告分四次向原告支付了全部房款。2011年10月，被告以房屋质量不合格为由要求退房，原告对房屋进行了修理，并未实际退房。2012年10月，被告诉至法院，要求确认购房协议无效，原告退还房款及相应利息，法院依法支持了其诉讼请求。后原告根据法院的判决退还被告房款36万元，部分利息尚未支付。因被告自2011年4月至2013年12月期间无偿占用原告的房屋，影响了原告的出租收益，被告应当支付房屋占用费，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令被告支付原告房屋占用费91008元及利息，并承担鉴定费损失。
原审被告王某某辩称，原告所诉与事实不符，原告一直未实际交付涉案房屋给被告。本案因原告的欺诈行为导致合同无效，且原告试图拖延执行，恶意逃避法律责任，故被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原审查明，2011年4月中旬，原告王某经他人介绍将其位于青苔村二街四组的两间三层的房屋一幢以36万元的价格卖给被告王某某。2011年5月至12月期间，被告王某某分四次付清全部房款。2011年10月，被告王某某以房屋质量不合格为由要求退房，原告认为房屋没有质量问题，不同意退房。2012年10月，被告诉至法院，要求确认购房协议无效，原告退还房款及相应利息。2013年2月1日，随县人民法院作出（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决，依法支持了被告的诉讼请求。后原告根据法院的判决退还被告房款36万元，但部分利息尚未支付，原告王某以被告自2011年4月至2013年12月期间无偿占用原告的房屋，被告应当支付房屋占用费为由，要求与利息相抵，被告表示不同意，原告遂于2014年6月25日诉至法院。
原审另查明，本案所涉房屋是原告王某于2009年3月在随县万和镇青苔村集体经济组织土地上自行建造的房屋，目前无土地使用证和房屋产权证。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋是在农村集体经济组织土地上建造的房屋，故该房无法取得国家颁发的合法的房屋产权证，因此这个房产不算居民合法不动产，不受《物权法》保护，此房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。故原告王某无法证明其对涉案房屋的占有系合法占有，故其请求被告支付房屋占有费及利息的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。对于原告诉请的鉴定费损失，因无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王某所有的诉讼请求。案件受理费2000元由原告王某负担。
经审理查明，原判认定的事实属实。
另查明，本案一审庭审期间，王某的代理人询问王某某与王某约定什么时候交付房屋，王某某称“2011年12月底房款全部付清时”。
还查明，2011年12月23日，王某某向中间人邱某交付了最后10万元的购房款，中间人转交给了王某，并通知了王某某领取钥匙。2013年4月3日，王某某将房屋钥匙交给了万和法庭。
又查明，本案一审期间，王某某提供的证据一，即涉案房屋买卖中间人邱某在证言中陈述：“买方于4月23日将20万汇到我的卡上，27日我转交给卖方，卖方开了收据，剩余部分买方又分三次将16万元汇在我的卡上，我转交给卖方，卖方开了36万元总收据，并交了房屋钥匙。2011年12月23日，当买方交清最后10万元时，卖方并未将土地使用证交来，也未立书面契约，我在电话里告诉买方‘是否将钥匙交给你的岳父管理’，但买方讲‘既然卖方未交土地使用证，质量欠缺也未完善，这样钥匙就不能交给我岳父’，因此钥匙一直放在我手里，直到他们的官司判决生效后，买方才将钥匙拿走交给万和法庭。”
再查明，随县人民法院业已生效的（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决中认定：2012年9月21日，王某某准备对房屋进行装修，发现房屋的墙壁出现多处裂缝，墙体向外倾斜等质量方面的问题。

本院认为，本案系上诉人王某与被上诉人王某某因房屋买卖合同被确认无效引起的缔约过失责任纠纷。因合同无效后只涉及返还财产及赔偿损失的问题，故本案争议的焦点是：王某与王某某达成的房屋买卖协议被确认无效后王某是否存在损失、王某某应否赔偿的问题。对此，本院评判如下：
关于被上诉人王某某对涉案房屋是否存在占用事实的问题。王某某辩称因王某未提供土地使用权证和拒签书面合同而拒绝领取钥匙，没有占用事实，该辩解理由不能成立，理由如下：结合王某某在一审庭审中的陈述及其提供的证人邱某的证言，能够证实王某与王某某约定是在房款付清之时交房，而最后一笔10万元的房款于2011年12月23日付清，王某按约定交付了房屋钥匙，邱某在收到钥匙后及时通知了王某某领取房屋钥匙。虽然一审没有采纳邱某的证言，但其作为王某某的证人，王某某对其证言内容予以认可，邱某的证言可以佐证在王某某付清房款后王某交付了钥匙的事实。同时，根据随县人民法院业已生效的（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决认定的事实，王某某于2012年9月21日欲对涉案房屋进行装修，可以证实王某某付清房款后王某已失去了对涉案房屋的实际控制，王某某也已在一定时间内对涉案房屋进行了实际占有和使用。王某某如果认为涉案房屋没有土地使用权证而不愿接受房屋，其应当直接或者委托邱某将房屋钥匙退还给王某，而不是任钥匙由其本人或邱某保管。无论房屋钥匙是由邱某还是王某某保管，自王某某付清房款、王某交付房屋钥匙之日起，王某已经失去了对涉案房屋的实际控制和占有。此后，王某某是该房屋的实际占有人，其享有对该房屋的占有、使用和收益的权利。直至2013年4月3日王某某将房屋钥匙交给随县人民法院之时，王某某才丧失了对涉案房屋的实际占有。因此，王某某对涉案房屋的实际控制时间是从2011年12月23日起至2013年4月3日止。王某称其于2011年4月将房屋钥匙交付给邱某，由邱某转交给王某某，王某某和邱某对此均不予认可，王某亦未提供其他证据对该事实予以佐证。因王某某在随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决作出后于2013年4月3日向法院交出了房屋钥匙，自此之后其不可能实际占有该房屋，因此，上诉人王某只能主张自2011年12月23日至2013年4月3日期间房屋被占用的损失，其主张其他期间的损失无事实依据，本院不予支持。
关于被上诉人王某某应否赔偿上诉人王某的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2013年2月3日，王某和王某某之间达成的房屋买卖协议经随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决确认为无效，王某某向王某返还房屋，王某向王某某返还购房款及利息。本案中，上诉人王某出售房屋违反法律的强制性规定，是导致买卖合同无效的直接原因，存在较大的过错；被上诉人王某某疏于审查该房屋的权属，也存在一定的过错，因此，对于双方所受的损失，双方均应各自承担相应的责任。现上诉人王某因为自己的过错应向被上诉人王某某支付相应的利息，而被上诉人王某某自2011年12月23日至2013年4月3日，已经形成了对涉案房屋的事实控制，给王某造成了实际损失，也应当赔偿王某相应的损失。上诉人王某以评估机构评估的损失数额为依据，请求被上诉人王某某支付其房屋占用费，因王某出售给王某某的房屋系毛坯房，无法直接居住使用，而随州天兴资产评估事务所于2014年8月3日作出的评估报告是按照同期同地段同类型房屋的租赁价格计算房屋租赁费，故其损失计算方式无事实和法律依据，不予支持。根据随县人民法院（2012）鄂随县民初字第04693号民事判决，王某应支付王某某一定的利息损失，综合考虑王某和王某某的过错程度，及王某某实际占用王某房屋时间等因素，本院酌定由王某某赔偿王某房屋被占用的损失40000元。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

一、撤销随县人民法院（2014）鄂随县民初字第01000号民事判决；
二、被上诉人王某某于本判决生效之日起十日内赔偿王某房屋被占用的损失40000元；
三、驳回王某的其他诉讼请求。
上述判决第二项，应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费2000元由王某负担；二审案件受理费2075元，由王某负担1075元，王某某负担1000元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　郭建强 代理审判员　　周　鑫 代理审判员　　朱玉玲

书记员：王凌