王建议、杨某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王建议，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：余秀莲（王建议之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：张军仁，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：杨维忠（杨某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：赖国庆，湖北印台律师事务所律师。

王建议上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（1）王建议与杨某签订的租赁合同已于2016年7月22日解除。杨某出租的房屋存在漏水等问题导致不能正常使用，王建议多次要求杨某维修其置之不理，致使合同目的不能实现，王建议于2016年7月22日向杨某送达了解除合同通知书，双方的合同已依法解除。（2）王建议承担5个月房屋租金及违约金没有事实和法律依据。对于2015年9月、10月的租赁，杨某口头同意减免租金。2016年7月至9月的租金因合同已解除不应再支付租金。王建议没有违约行为，不应当承担违约金。杨某辩称，王建议主张房屋漏水不能正常使用没有证据予以证明，即便房屋存在漏水等问题，但上述问题是发生在2015年前，而且一审法院作出的（2015）鄂广水民初字第01207号民事判决生效后江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司与王建议达成了协议，协议约定对漏水等问题不再互相追究，王建议单方解除租赁合同的行为不具有法律效力。王建议于2016年9月底才搬出案涉房屋，王建议拖欠房屋租金的事实清楚，应当支付房屋租金并承担违约金。杨某向一审法院起诉请求：1.解除杨某、王建议签订的《国际现代城商铺租赁合同》；2.判令王建议向杨某支付租金16868元及逾期利息、违约金和律师费，王建议向杨某交纳的租赁保证金不予退还。一审庭审中，杨某增加诉讼请求，判令王建议支付的租金截止法庭辩论结束前的租金为207344元。一审法院认定事实：广水市东方国际家俱经营管理有限公司（以下简称家俱管理公司）在工商部门无登记信息，不具备法人资格。广水市东方国际家俱经营有限公司（以下简称家俱公司）系王建议、马国全、黄涛三名股东投资设立的以王建议为执行董事的有限责任公司，于2010年8月19日在广水市工商管理局注册登记成立，于2016年10月11日注销。广水市东方国际家具博览中心（以下简称家具中心）系王建议个人独资设立的非法人企业于2013年8月2日设立，于2016年9月13日注销。2010年8月12日，江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称东恒公司）与王建议、家俱管理公司签订《商铺租赁合同书》一份，双方约定：“东恒公司、王建议经共同协商，达成以下合同条款：第一条：租赁商铺的位置、面积：1.商铺位置：本合同租赁商铺位于国际现代城项目一期商铺S1－02~016、SP2－03~06、SP－02，2.租赁面积：共计659.24㎡。第二条：租赁期限：9年，即从2011年1月1日起至2019年12月31日止。其中2012年1月1日至2013年12月31日为免租费，为期24个月。第三条：租赁商铺的租金及应交纳的其他费用：1.租金标准及付款方式：第一年（2011年1月1日至2011年12月31日）月租金按10元∕㎡，计算为67593元。第四年至第九年（2014年1月1日至2019年12月31日），月租金按15元∕㎡，计算为101389元；付款方式：第四年至第九年按每两个月付款一次。3.租金缴纳时间：商铺租金由乙方在每期租金到期前10日将下期租金交付给甲方或甲方的委托人。付款方式：转账或现金。第四条：履约保证金：1.本合同书签订之日，乙方需向甲方支付商铺租赁保证金10000元。2.乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额无息退还”，同时约定了商铺交接方式、装修约定。合同第七条第4款约定：“乙方逾期交付租金，属于违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”。该合同落款承租方经王建议签字后并加盖“家俱管理公司”财务专用章。合同签订后，东恒公司将约定商铺交付王建议使用，王建议支付商铺租赁费至2014年6月30日。2010年8月28日，东恒公司与王建议、家俱公司签订《商铺租赁合同书》一份，双方约定：“东恒公司、王建议经共同协商，达成以下合同条款：第一条：租赁商铺的位置、面积：1.商铺位置：本合同租赁商铺位于国际现代城项目商铺SP1－01、SP2－01、SP2－02，2.租赁面积：共计753.87㎡，第二条：租赁期限：6年。即从2011年1月1日起至2016年12月31日止。其中2012年1月1日至2013年12月31日为免租费，为期24个月。第三条：租赁商铺的租金及乙方应交纳的其他费用：1.租金标准及付款方式：第一年（2011年1月1日至2011年12月31日），月租金按10元∕㎡，计算为7539元；第四年至第六年（2014年1月1日至2016年12月31日），月租金按15元∕㎡，计算为11308元。3.租金缴纳时间：商铺租金由乙方在每季度租金到期提前10日将下季度租金交付给甲方或甲方的授权委托人，付款方式：转账或现金。第四条：履约保证金：1.本合同书签订之日，乙方之前交纳租赁商铺的保证金同时作为本合同的履约保证金。2.乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，若乙方无违约行为，则由甲方全额无息退还”，同时约定了商铺交接方式、装修约定。合同第七条第5款约定：“乙方逾期交付租金，属于违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金日万分之三的违约金”。该合同落款承租方经王建议签字后并加盖“家俱公司”印章。合同签订后，东恒公司按合同约定将商铺交付家俱公司使用，王建议支付租赁费至2014年6月30日。2013年10月27日，东恒公司将SP－02－103、SP－02－203合计建筑面积为1485.13㎡的商铺转让给张俊文，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，每平方米3615.85元，总金额为537万元；合同第八条约定出卖人应当在2019年12月31日前，将上述商品房交付买受人使用。该合同于2015年1月23日在广水市房管局备案，已进行预告登记，但未办理产权登记手续。2014年1月17日，杨某与王建议就上述商铺签订《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，期限6年（自2014年1月1日至2019年12月31日）、租金标准15元∕月.㎡，计25918元，另支付商铺租赁保证金34000元。合同约定的相关违约责任为：租人有拖欠商铺租金达30天以上的行为的，出租人有权单方终止合同，并收回物业。承租人有单方面解除合同的、有其他违约行为致使合同无法继续履行的行为之一的，出租人可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租人应按合同租金总额的50％承担违约责任及赔偿出租人因此而遭受的直接经济损失（包括律师费诉讼代理费）。承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。合同签订后，王建议依约给付杨某房租费至2015年8月。嗣后，王建议又先后给付杨某8个月房屋租金。2016年7月22日，家具中心向杨某送达解除商铺租赁合同通知书。2016年9月，王建议搬出租赁房屋。至此王建议尚欠杨某5个月房屋租金，计129590元。2015年，东恒公司以王建议、家俱公司为被告向一审法院提出房屋租赁合同诉讼，请求王建议、家俱公司支付自2014年7月1日至2015年11月30日止的租金1915849元及自2014年7月1日至2015年11月30日止的违约金173971.31元。王建议未答辩，家俱公司在诉讼中辩称2014年6月份后未交纳租赁费用是由于东恒公司出租房屋出现严重质量问题，造成家俱公司财产损失3174270元，东恒公司应当按合同约定承担赔偿责任，并承担违约金。2015年12月2日，一审法院作出（2015）鄂广水民初字第01207号民事判决，该院认为，2010年8月12日，东恒公司与家俱管理公司、王建议签订《商铺租赁合同》时，家俱管理公司无工商登记注册信息，不具备民事权利能力和民事行为能力，应由王建议向东恒公司支付该合同约定的商铺租金，即王建议向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金1723613元（按每月15元∕㎡计算）。2010年8月28日，东恒公司与家俱公司、王建议签订《商铺租赁合同》，家俱公司具有独立的法人资格，王建议系该公司的法定代表人其行为属职务行为，该公司为合同相对方，应由该公司履行合同约定的相关义务，向东恒公司支付合同约定的商铺租金，即家俱公司向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金19236元（按每月15元∕㎡计算）。合同约定“逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”，该约定不违反法律规定。东恒公司依此约定要求王建议支付自逾期之日起至2015年11月30日止的违约金、要求家俱公司支付自逾期之日起至2015年11月30日止的违约金，一审法院予以支持。东恒公司虽将诉争商铺出卖给张俊文、杨某、陈能道、张建伟和陈昌春。但双方约定的交房时间尚未到期，且亦未办理商铺所有权登记手续，诉争租赁商铺的所有权和使用权现仍为东恒公司，上述买受人未实际享有商铺的使用权，故家俱公司辩称其与上述人员已重新签订商铺租赁合同并要求扣减相应租金的理由不予采纳。家俱公司辩称因屋面漏水造成其严重损失，要求东恒公司赔偿，因其在审理过程中未提起反诉，故对家俱公司的此抗辩意见不作处理，家俱公司可另行向东恒公司主张权利，遂判决：一、王建议向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租赁费1723613元，家俱公司向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租赁费192236元。二、王建议向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的违约金155672.70元。家俱公司向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的违约金18298.61元。该民事判决生效后，东恒公司与王建议、杨某、张俊文、陈能道在东恒公司达成一致意见，东恒公司认可王建议称4504.66平方米的房屋租金交给杨某、张俊文、陈能道，并同意杨某、张俊文、陈能道自2014年1月1日收取房屋租金。扣除4504.66平方米租金118688.30元后，剩余房屋租金768160.70元和173971.31元违约金东恒公司也不再追究，王建议在诉讼过程中称7513.11平方米商铺在租赁中出现质量问题，多处渗水和漏水，导致其家具损失费和样板房家具费不再追究。2016年2月2日，余秀莲代理王建议与东恒公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定：双方同意于2010年8月12日签订的《房屋租赁合同》位于国际现代城一期7－9＃商铺1－02－101（面积942.82㎡）、1－02－201（面积785.1㎡）、1－02－202（面积697.16㎡）、1－02－102（面积594.45㎡）、1－02－203（面积945.77㎡）、1－02－103（面积539.36㎡）共计总面积4504.66㎡在2014年元月1日终止，双方不再追究（2015）鄂广水民初字第01207号判决，原双方的房屋租赁房、样板房家具费、家具损失自双方签字之日起全部结清。2015年，广水市得发物业有限公司（以下简称物业公司）以家具中心为被告提起物业服务合同诉讼。在诉讼中家具中心辩称，物业公司不履行物业管理义务造成其直接、间接损失170余万元，依法应予赔偿。一审法院于2015年8月31日作出（2015）鄂广水民初字第01061号民事判决。该院认为，家具中心无充分证据和合法依据，不予采纳。家具中心不服提出上诉，湖北省随州市中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）鄂随州中民二终字第00145号民事判决，认为家具中心上诉称物业公司未履行维修、维护等物业服务义务依据不足，不予支持。家具中心主张其损失170余万元可以提起反诉或者另行诉讼主张，但家具中心并未依法提出反诉，并称保留主张权利，故对此不予处理。2016年1月8日，王建议以物业公司为被告提出物业服务合同诉讼，请求物业公司因拒不履行合同义务，致家具中心租用的商铺屋顶漏水和一楼地面渗水，给王建议投资的家具中心造成的经济损失680380元。一审法院于2017年8月17日作出（2016）鄂1381民初111号民事裁定，认为家具公司与王建议个人独资设立的非法人企业家具中心是两个不同的法律主体、诉讼主体。家具中心与物业公司之间没有物业服务合同关系，其不是适格原告，裁定驳回王建议起诉。王建议不服裁定，提出上诉。该案还在审理过程中。一审法院认为，王建议于2014年1月17日与上述商铺受让人杨某签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》成立、合法有效。王建议于2016年7月22日向杨某送达解除商铺租赁合同通知书，并于同年9月搬出租赁房屋，系王建议单方解除租赁合同。现杨某要求解除租赁合同，双方对合同的解除均无异议，应予以确认。王建议租用杨某房屋依约应当给付房屋租金。王建议自2015年9月至2016年9月拖欠杨某5个月租金，属违约行为，除应补交外，还应依法赔偿违约金。但杨某诉请按合同约定给付违约金过高，应予以调整。王建议所交34000元房屋租赁保证金应抵扣其租金。王建议辩称杨某提供的租赁物因严重漏水而无法继续使用，且在其多次要求下置之不理，拒绝维修，以至于因漏水而造成展示的家具严重受损，经济损失上百万元，因王建议已经另行提起诉讼，故对其抗辩意见应不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第（五）项、第一百零八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨某与王建议签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同》于2016年9月30日解除；二、王建议给付杨某房屋租赁费129590元，扣减房屋租赁保证金34000元，实际应付95590元；三、王建议向杨某支付违约金38877元；四、驳回杨某其他诉讼请求。诉讼费4300元，杨某负担1400元，王建议负担2900元。二审期间，杨某没有提交新证据。王建议为证明其上诉主张，向本院提交了如下新证据：证据一、《房屋租赁合同终止协议书》一份，证据二、王建议与杨某的《手机短信记录》一份，证据三、彭天青、刘丹丹的《调查笔录》两份，拟证明王建议与东恒公司签订的终止协议内容虽然包含案涉争议商铺，但协议约定双方于2014年1月1日终止履行案涉争议商铺的租赁合同，且该协议约定的东恒公司与王建议互不再追究责任与本案争议的房屋漏水没有关联性。杨某出租的商铺存在严重漏水，致使王建议不能正常经营，实际搬出租赁商铺的时间为2016年7月22日。杨某质证认为，对证据一的真实性没有异议，但认为东恒公司与王建议签订的协议包含案涉争议商铺。对证据二的真实性有异议，认为王建议未提交原始短信记录，不能证明房屋严重屋漏水的事实。对证据三的真实性有异议，认为被调查人彭天青、刘单单与上诉人有利害关系，王建议搬出承租商铺的时间应为2016年10月31日。对本院调取的刘志恒的询问笔录、施工结算单、应山法庭的调查笔录、付续超的书面证明等证据及双方无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据，本院审查认为，王建议提交的证据二虽系复印件，但短信内容与在案的证据能够形成证据链，本院予以采信。证据三的被调查人彭天青、刘丹丹没有到庭接受当事人质询，且没有其他证据佐证，本院不予采信。对二审争议的事实，本院认定如下：1.关于房屋是否存在渗漏水。王建议主张2016年7月22日送达解除合同通知的原因是商铺二楼屋顶漏水，一楼地下渗水造成财产毁损无法正常经营，导致合同目的无法实现。对于二楼屋顶漏水的问题，根据王建议提供的相关证据，部分照片能够反映二楼房屋顶部存在渗漏水的事实。但照片不能反映房屋整体的渗漏情况，不足以证明房屋渗漏的严重程度。对于一楼地面泛水的问题，王建议提供的证据仅能反映出小范围的渗漏来源于墙体的下水管道。经本院现场勘验，张俊文已重新装修案涉房屋并投入使用，无法查明渗漏水的原因。从双方的陈述及证据来看，王建议、杨某就一楼墙体及下水管道渗漏水系房屋原始结构原因或天气原因造成公共下水道排水不畅造成，还是天气原因造成屋外进水造成各执一词，无法确定一楼地面发生浸泡的原因。而照片中一楼地面遗留的大面积水渍，能反映出一楼地面曾出现浸泡现象，但地面的水渍不可能在没有外因的情况下短时间内突然出现，亦不符合墙体屋顶出现渗漏水现象的常识。结合在案证据，不能证明一楼地面浸泡是杨某房屋质量问题所造成的。且杨某提交的广水市气象局出具的气象证明，已说明2016年7月1日、7月20日广水市城区日降水量为167㎜（大暴雨）、257.8㎜（特大暴雨），与张俊文抗辩系天气原因及王建议提交的公证书、房屋地面的水渍照片及解除合同通知书的时间等存在吻合，能够反映出上述时间段广水市城区存在大量降雨的事实。综上，在王建议未能举证证明一楼地面渗漏水非因其自身的装修改造行为造成，而系房屋原始结构原因引起的情况下，本院对王建议的该项主张不予采信。2.关于王建议是否欠付租金。本案王建议、杨某对于2015年9月、10月共两个月的租金未付存在争议，王建议虽主张该期间的租金杨某已同意免交，但未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。其次，王建议还主张2016年7月22日向杨某送达解除合同通知后即搬出房屋，不再承担2016年7月至2016年9月期间3个月的租金。但结合王建议、杨某的陈述等证据，能够反映王建议评估案涉房屋漏水损失的时间为2016年8月3日至2016年9月3日，东恒公司拆除案涉房屋装修装饰物及隔墙施工的时间为2016年9月6日，因王建议未能证明其在上述期间向杨某交付房屋，应承担至2016年9月5日占用房屋期间的费用。3.关于杨某是否未尽维修义务。结合王建议和杨某的陈述、东恒公司与王建议达成的不再追究房屋渗水、赔偿家俱损失的意见，二楼渗水照片及与杨某短信沟通记录等证据，均能反映王建议曾向杨某多次提出案涉房屋渗水的维修问题，杨某一直未能有效解决房屋渗水问题，对于杨某未尽到房屋维修义务的事实，本院予以采信。4.关于王建议承租房屋装饰装修拆除的时间。结合本院调取的广水市人民法院（2017）鄂1381民初1608号王建议与杨某财产损害赔偿纠纷一案，刘志恒的询问笔录、施工结算单、应山法庭的调查笔录、付续超的证明等证据，能反映出东恒公司于2016年9月6日安排人员拆除了王建议承租杨某房屋的装饰装修物，并对案涉房屋进行隔墙施工，2016年12月6日工程完工结算。本院对一审查明的其他事实予以确认。
上诉人王建议因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：（一）《商铺租赁合同》约定的解除条件或法定解除条件是否已经成就。若解除条件成就，其解除时间如何确定。（二）王建议是否承担违约责任。本院作如下评判：关于焦点一：1.关于房屋租赁合同的解除情况。2016年7月22日，王建议向杨某发出《解除合同通知书》，杨某在收到该解除通知的三个月内向人民法院起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，杨某与王建议是否享有解除权应由人民法院审查确定。2.关于王建议认为商铺严重漏水等不能正常使用书面通知杨某解除合同，是否符合法定解除的事由。本案中，王建议于2014年1月17日与杨某签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应当认定为有效合同。综合查明的事实，王建议承租房屋一楼地面浸泡的原因虽然不明，但王建议提交的证据能证明承租的房屋二楼存在渗水和一楼地面经雨水浸泡的事实，客观上造成王建议承租的商铺不能正常使用，合同目的不能实现的法定解除条件成就，解除合同符合本案的实际情况，本院予以支持。因此，杨某、王建议签订的《商铺租赁合同》于2016年7月22日解除。关于焦点二：1.关于租金及占用费支付的具体数额。如上所述，王建议应当向杨某支付2015年9月、10月以及2016年7月1日至22日期间的租金。其次，王建议主张解除通知下达之日即搬离房屋，但未提交证据佐证，本院不予支持。对于2016年7月22日合同解除后产生的房屋使用费问题，本院结合本案实际情况、房屋装饰装修的拆除时间，确定由王建议按合同约定租金标准支付2016年7月23日至9月5日的房屋占用费。综上，王建议应支付的租金为70842.5元（25918元∕月×2月＋25918元∕月÷30天∕月×22天），还应支付占用费38876.9元（25918元∕月÷30天∕月×45天），两项合计109719.4元，扣减房屋租赁保证金34000元，王建议实际应付75719.4元。2.关于违约金的承担问题。本案合同履行过程中，王建议承租的案涉商铺不能正常使用，导致合同目的不能实现，确实存在双方当事人未曾预料到的客观情况，且基于在案证据已证实王建议未付租金的原因系房屋渗水需要杨某履行维修义务而具有的正当抗辩事由，故王建议未交付租金及杨某未全面履行房屋维修义务均存在违约行为，不能据此认定系王建议单方违约行为。故张俊文主张王建议支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，王建议的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十七条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销广水市人民法院（2016）鄂1381民初2578号民事判决第三项、第四项；二、变更广水市人民法院（2016）鄂1381民初2578号民事判决第一项为杨某与王建议签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同》于2016年7月22日解除；三、变更广水市人民法院（2016）鄂1381民初2578号民事判决第二项为王建议给付杨某房屋租赁费及占用费109719.4元，扣减房屋租赁保证金34000元，王建议实际应付75719.4元；四、驳回杨某的其他诉讼请求。上述第二项、第三项，应于本判决生效之日起十五日内一次履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费4300元，杨某负担1400元，王建议负担2900元。二审案件受理费2989元，王建议负担2000元，杨某负担989元。本判决为终审判决。

审判长　　詹君健
审判员　　李　超
审判员　　周　鑫

书记员：何沛俊