王建议、张俊文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王建议，男，1973年12月9日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：余秀莲（王建议之妻），女，住随县。委托诉讼代理人：张军仁，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊文，男，1990年6月19日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：赖建平，广水市应山法律事务所法律工作者。

王建议上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王建议的诉讼请求或发回重审；2.案件诉讼费由张俊文负担。事实与理由：1.王建议与张俊文是房屋租赁合同关系，张俊文出租的案涉房屋严重漏水、渗水，导致王建议投资的广水市东方国际家俱经营管理有限公司不能正常经营。王建议多次电话、手机短信通知张俊文维修，但张俊文未履行维修义务。为减少经营等损失，王建议于2016年7月22日书面通知张俊文解除案涉房屋租赁合同，并将房屋内待售家具全部搬出。2.张俊文在拒绝赔偿王建议租赁期间装饰装修等附属物的情形下，单方要求房屋开发商江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司（以下简称东恒公司）拆除案涉装饰装修等设施，该侵权行为的后果应由张俊文承担。张俊文辩称：王建议主张的装饰装修物损失系东恒公司拆除，张俊文并非侵权人。即便张俊文要求东恒公司拆除，但损害的后果应由东恒公司承担。房屋租赁合同终止的原因是王建议未付租金。且该合同第七条第一项约定，拖欠租金30日以上，张俊文可以单方终止合同。该合同第八条第五项约定，租赁期未满，因王建议的原因造成本合同解除或提前终止，王建议不得拆走固定装修物及附属物，同时张俊文不予赔偿。该合同第八条第六项约定，租赁期已满，王建议不再租赁该房屋，若张俊文要求恢复租赁时的原状，王建议必须无条件恢复所有的东西，否则履约金不退。因此，王建议对涉案装饰装修物无处分权。王建议主张张俊文赔偿涉案商铺装饰装修物损失没有相应事实和法律依据。王建议向一审法院起诉请求：1.请求法院判决张俊文赔偿王建议财产损失50000元（依据司法鉴定报告变更诉讼请求为1058077元）；2.张俊文承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月12日，王建议代表广水市东方国际家俱经营管理有限公司与东恒公司签订了《国际现代城商铺租赁合同》，约定东恒公司租赁其位于广水市应山国际现代城项目一期SP1-02至16、SP2-03至06、SP-02号面积6759.24平方米的商铺。租赁期限：自2011年1月1日起至2019年12月31日止。商铺的租金及王建议应交纳的其他费用：2011年1月1日至2014年12月31日月租金为67593元，2014年1月1日至2019年12月31日月租金101389元等。合同还约定：自本合同签订之日起至租赁期满，如东恒公司出售王建议所租赁的商铺，东恒公司协助王建议办理换签手续等。租赁期未满，若因王建议原因造成本合同解除或提前终止，其不得拆走固定装修物及其附属物，同时公司不予赔偿。租赁期已满，王建议不再租赁该商铺，若东恒公司要求恢复租赁商铺原状，王建议必须无条件恢复所有的东西；若东恒公司不要求王建议恢复原状，王建议不得拆除固定装修，否则，履约金不退等。2013年10月27日，江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司将上述商铺中的SP-2-103、SP-2-203商铺转让给张俊文，合计1485.13平方米。2013年12月25日，在东恒公司的协助下，王建议租赁张俊文位于广水市应山国际现代城项目一期面积为1485.13平方米的SP-2-103、SP-2-203商铺，双方签订了商铺租赁合同。合同约定，租赁期限：自2014年1月1日起至2019年12月31日止。商铺的租金及王建议应交纳的其他费用：年租金为267323元等。其他内容与前一合同一致。合同履行中，2016年7月22日，王建议以广水市东方国际家具博览中心的名义向张俊文送达了《解除商铺租赁合同通知书》，载明的主要内容：因商铺屋顶漏水，一楼地下渗水，造成东方国际家具中心严重的财产损失，多次通知进行维修，仍未得到解决，以致无法经营，合同目的无法实现。现依法通知解除合同，自本通知到达张俊文之日起生效等。嗣后，江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司于2016年9月6日安排工作人员对涉案商铺的装饰装修物进行了拆除及隔墙施工，2016年12月6日前完工。一审中，王建议申请对租赁的涉案商铺装修损失进行价格鉴定评估，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年2月26日作出鄂循价鉴（2018）第57014号《关于装修财产损失的价格鉴定评估报告书》，结论为损失总价值1058077元，其中：装饰装修损失评估价998672元，消防工程设施损失评估价59405元。广水市东方国际家俱经营有限公司系王建议、马国全和黄涛三股东投资设立的有限责任公司，于2010年8月19日注册登记；于2016年10月11日注销。广水市东方国际家具博览中心系王建议个人独资设立的非法人企业，于2013年8月2日注册登记；于2016年9月13日注销。一审法院认为：王建议以租赁房屋的装饰装修物等财产受到损害为理由，请求张俊文赔偿财产损失。因此，本案性质为财产损害赔偿纠纷。本案当事人的陈述及证据表明，王建议解除房屋租赁合同的通知生效后，江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司拆除了王建议在涉案商铺中的装饰装修物；张俊文没有参与拆除行为，不是涉案财产损害事实的直接侵权人。因此，王建议要求张俊文赔偿其财产损失的诉讼请求，证据不足，依法应驳回其诉讼请求。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回王建议的诉讼请求。案件受理费14322元，由王建议负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。张俊文向本院提交了如下新证据：证据一、《房屋租赁合同终止协议书》一份，证明对象为涉及（2015）鄂广水民初字第01207号民事判决书确定的义务不再追究，王建议对案涉房屋租赁费、样板房家具费、家具损失费自该协议签字之日起全部结清。证据二、湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初2577号民事判决书及湖北省随州市中级人民法院（2018）鄂13民终633号民事判决书各一份，证明对象为法院生效判决认定案涉房屋租赁合同解除的原因是王建议未付租金。王建议质证认为，对证据一的真实性没有异议，认为东恒公司与王建议签订的终止协议并非案涉争议商铺，且协议约定的赔偿范围与本案没有关联性。对证据二的真实性没有异议，认为两份判决书没有确认系王建议未付租金违约的事实，王建议请求的装饰装修损失不属于同一法律关系。本院审查认为，王建议对张俊文提交的证据的真实性没有异议，本院予以采信。至于张俊文应否赔偿王建议装饰装修等附属物的损失，系本案的主要争议焦点，本院在说理部分一并阐述。对于当事人争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年12月25日，张俊文与王建议就上述商铺签订《国际现代城项目商铺租赁合同书》，合同第八条第五项约定：“租赁期未满，若因王建议的原因造成合同解除或提前终止，王建议不得拆走固定装修物及其附属物，同时张俊文不予赔偿”，合同第八条第十二项下方备注：承租方与开发商所签订合同作为本协议的附件。该合同落款处出租方张俊文、承租方王建议均签字并捺印。2015年，东恒公司以王建议、广水市东方国际家俱经营有限公司（以下简称家俱公司）为被告向一审法院提出房屋租赁合同诉讼，请求王建议、家俱公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金1915849元及自2014年7月1日起至2015年11月30日止的违约金173971.31元。王建议未作答辩，家俱公司在诉讼中辩称2014年6月份后未交纳租赁费用是由于东恒公司出租房屋出现严重质量问题，造成家俱公司财产损失3174270元，东恒公司应当按合同约定承担赔偿责任，并承担违约金。2015年12月2日，一审法院作出（2015）鄂广水民初字第01207号民事判决，该院认为，2010年8月12日，东恒公司与广水市东方国际家俱经营管理有限公司、王建议签订《商铺租赁合同》时，家俱管理公司无工商登记注册信息，不具备民事权利能力和民事行为能力，应由王建议向东恒公司支付该合同约定的商铺租金，即王建议向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金1723613元（按每月15元/㎡计算）。2010年8月28日，东恒公司与家俱公司、王建议签订《商铺租赁合同》，家俱公司具有独立的法人资格，王建议系该公司的法定代表人，其行为属职务行为，该公司为合同相对方，应由该公司履行合同约定的相关义务，向东恒公司支付合同约定的商铺租金，即家俱公司向东恒公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的租金19236元（按每月15元∕㎡计算）。合同约定“逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”，该约定不违反法律规定。东恒公司依此约定要求王建议支付自逾期之日起至2015年11月30日止的违约金、要求家俱公司支付自逾期之日起至2015年11月30日止的违约金，一审法院予以支持。东恒公司虽将诉争商铺出卖给张俊文、张俊文、陈能道、张建伟和陈昌春。但双方约定的交房时间尚未到期，且亦未办理商铺所有权登记手续，诉争租赁商铺的所有权和使用权现仍为东恒公司，上述买受人未实际享有商铺的使用权，故家俱公司辩称其与上述人员已重新签订商铺租赁合同并要求扣减相应租金的理由不予采纳。家俱公司辩称因屋面漏水造成其严重损失，要求东恒公司赔偿，因其在审理过程中未提起反诉，故对家俱公司的项抗辩意见不作处理，家俱公司可另行向东恒公司主张权利，该民事判决书判决：王建议向东恒公司支付租金1723613元，家俱公司向东恒公司支付赁金192236元；王建议向东恒公司支付违约金155672.70元。家俱公司向东恒公司支付违约金18298.61元。2016年2月2日，余秀莲代理王建议与东恒公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定：双方同意于2010年8月12日签订的《房屋租赁合同》位于国际现代城一期7－9＃商铺1－02－101（面积942.82㎡）、1－02－201（面积785.1㎡）、1－02－202（面积697.16㎡）、1－02－102（面积594.45㎡）、1－02－203（面积945.77㎡）、1－02－103（面积539.36㎡）总面积4504.66㎡，在2014年1月1日终止，双方不再追究（2015）鄂广水民初字第01207号判决确定的金钱给付义务，原双方的房屋租赁房、样板房家具费、家具损失自双方签字之日起全部结清。另查明，2016年8月，张俊文以与王建议终止租赁合同为由，要求东恒公司对其与杨鑫、陈能道连通的商铺采取隔断措施。2016年9月6日，东恒公司遂安排工作人员拆除涉案商铺的装饰装修物。还查明：2016年10月21日，张俊文在一审法院起诉王建议房屋租赁合同纠纷，请求解除与王建议签订的租赁合同，王建议支付租金及违约金。一审法院在作出的（2016）鄂1381民初2577号民事判决书中认定，“2016年9月王建议搬出租赁房屋。王建议尚欠张俊文7个月房屋租金155932元”。2018年6月11日，王建议不服一审判决，向本院提起上诉。2018年6月14日，本院在作出的（2018）鄂13民终633号民事判决书中认定，“王建议提供的相关证据，部分照片能够反映二楼房屋顶部存在渗漏水的事实。但照片不能反映房屋整体的渗漏情况，不足以证明房屋渗漏的严重程度。对于一楼地面泛水的问题，王建议提供的证据仅能反映出小范围的渗漏来源于墙体的下水管道。经法院现场勘验，张俊文已重新装修案涉房屋并投入使用，无法查明渗漏水的原因。王建议、张俊文就一楼墙体及下水管道渗漏水系房屋原始结构原因或天气原因造成公共下水道排水不畅造成，还是天气原因造成屋外进水各执一词，无法确定一楼地面发生浸泡的原因。而照片中一楼地面遗留的大面积水渍，能反映出一楼地面曾出现浸泡现象，但地面的水渍不可能在没有外因的情况下短时间内突然出现，亦不符合墙体屋顶出现渗漏水现象的常识。张俊文提交的广水市气象局出具的气象证明，已说明2016年7月1日、同年7月20日广水市城区日降水量为167㎜（大暴雨）、257.8㎜（特大暴雨），与张俊文抗辩系天气原因及王建议提交的公证书、房屋地面的水渍照片及解除合同通知书的时间等吻合，能够反映出上述时间段广水市城区存在大量降雨的事实。王建议在未能举证证明一楼地面渗漏水非因其自身的装修改造行为造成，而系房屋原始结构原因引起的情况下，对王建议主张案涉二楼屋顶漏水，一楼地下渗水造成财产毁损无法正常经营，导致合同目的无法实现的请求，不予采信”。据此判决：张俊文与王建议签订的《国际现代城项目商铺租赁合同书》于2016年7月22日解除；扣减房屋租赁保证金，王建议支付张俊文房屋租金及占用费75719.4元。本院对一审查明的其他事实予以确认。
上诉人王建议因与被上诉人张俊文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。王建议的委托诉讼代理人余秀莲、张军仁，被上诉人张俊文及其委托诉讼代理人赖建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是张俊文应否赔偿王建议装饰装修等附属物的损失。1.关于本案的案由。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。”该解释第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。依据上述法律规定，本案王建议以张俊文违约提起诉讼，并主张张俊文赔偿装饰装修等附属物损失请求权属于合同之债，故本案应为房屋租赁合同纠纷。2.关于张俊文的主体是否适格。基于查明的事实，张俊文系案涉房屋的所有人及租赁合同的出租人，张俊文同意东恒公司拆除房屋装饰装修等附属物的行为，不产生合同权利义务转移的法律后果。故王建议基于案涉房屋租赁合同向张俊文主张权利，诉讼主体适格。王建议的该上诉理由成立，予以支持。3.关于张俊文应否承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述法律规定，案涉房屋租赁合同解除后，应由王建议对其主张的装饰装修物损失赔偿承担举证责任。即对如下事实承担举证：装饰装修行为发生于租赁合同期间并经过张俊文同意；装饰装修物与租赁房屋形成了附合关系；张俊文对合同的解除负有过错或违约责任。第一，基于查明的事实，王建议与张俊文签订房屋租赁合同前，其与东恒公司签订房屋租赁合同并对房屋装饰装修经营使用长达三年，王建议虽主张案涉租赁合同期间重新装修，但未提供相应的证据予以佐证，张俊文对此亦未认可。第二、王建议、张俊文之间的租赁合同已由生效法律文书判决解除，生效判决并未认定案涉房屋合同解除系因张俊文根本性违约或不可抗力造成的。对于张俊文未履行房屋维修义务虽作出认定，但张俊文已为此承担了相应的违约责任。第三、基于前述理由及论证意见，根据举证责任的分配原则，应由王建议承担举证不能的不利后果。张俊文辩称系王建议未付租金违约，解除合同没有过错，依据案涉房屋租赁合同第八条第五项约定，应由王建议自行承担装饰装修损失的理由成立，予以支持。综上所述，王建议的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14322.90元，由王建议负担。本判决为终审判决。

审判长　刘　莹
审判员　李　超
审判员　周　鑫

书记员：何沛俊