王建桥、赵某某等与鄂州市华兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：王建桥，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省鄂州市鄂城区。原告：赵某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：孙家祥，湖北祥德律师事务所律师(代理权限;一般授权)。委托诉讼代理人：徐继祥，湖北祥德律师事务所律师(代理权限;一般授权)。被告：鄂州市华兴房地产开发有限公司，住所地鄂州市文苑路东侧寿昌大道北侧。法定代表人：何柏华，该公司经理。委托诉讼代理人：龚曙光，湖北思普润律师事务所律师(代理权限:特别授权)。

原告王建桥、赵某某诉称，原告王建桥、赵某某系夫妻关系，2017年2月8日，原告与被告签订《商品房认购书》，原告认购被告开发的楼盘“怡馨苑”小区商品房一套，房号3-0702、建筑面积130.66平米，单价3600元，总价款470376.00元，同日支付购房定金10000.00元。2017年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告支付首付款140376.00元，其余房款办理按揭贷款支付。当日，原告依约向被告一次性支付了首付款，然而，至今为止，因被告的原因，一直不能办理按揭贷款手续，且不能备案，不能交房和办理不动产证书，而且还将原告的《商品房买卖合同》收回。期间，原告多次找被告要求履行合同，但被告一直推诿。由于原告购买该商品房是因解决家庭急需所用，被告的违约行为造成了原告严重的心理负担和生活困难，同时给原告造成了重大的经济损失。故诉至法院，要求1、判令被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》，为原告办理按揭贷款手续、交付房屋、办理不动产产权证书；2、判令被告向原告承担违约金150,376.00元；3、判令被告承担本案诉讼费及原告为本案支出的合理费用。被告华兴房地产公司辩称，1、原告主张的不动产产权证书，小区的项目没有经过竣工验收，所以不具办理不动产登记权证的条件，办理的手续应按照合同约定；2、原告主张违约金，没有事实依据，综上，请求法院驳回请求诉讼。原告王建桥、赵某某为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，原告身份复印件及结婚证。拟证实二原告系夫妻关系，对本案商品房买卖合同纠纷享有共同权利义务，作为原告主体适格。证据二，鄂州市华兴房地产开发有限公公司企业信用信息公示报告。拟证实被告具有诉讼主体资格。证据三，《商品房认购书》、农业银行账户流水2017年2月8日、《商品房买卖合同》、农业银行账户流水、收据2017年2月16日。拟证明二原告与被告签订了以按揭贷款方式购买“怡馨苑”小区，房号3-702，建筑面积130.66平方米扥内容的现房《商品房买卖合同》，并依约定向被告支付了购房定金款及购房首付款合计150.376.00元。该合同签订后，二原告应持有的一份合同被被告收回。原告依合同约定履行了主要义务。证据四，建设工程规划许可证审批单、建设工程施工许可证、金刚石专家公寓面积核算表。拟证明经建设规划部门审批、被告开发的“怡馨苑”小区楼层层数为：1号楼10层、2、3、4号楼均为19层。被告在开发建设过程中未按行政审批，擅自加层建设，由于加层建设属于违法建筑，导致包含原告在内的许多购房户不能按购房合同约定办理按揭贷款、备案及不动产证书手续等。被告的行为存在欺诈，也存在严重违约。被告华兴房地产公司为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：工商营业登记信息及法人代表人证明，拟证明诉讼主体适格。庭审质证时，被告对原告提交的表示：证据一、二均没有异议，证据三，对于复印件真实性无法核实，主体没有日期与主体，请求原告出具原件。银行流水转账凭证，因为工程负责人被公安机关扣留，要求向公安机关了解相关情况。证据四，对于真实性没有异议，而没有相关法律的认定和相关机构的鉴定，所以我们不认为怡馨苑为违规建筑。原告对被告提交的证据没有异议。经庭审质证，双方当事人对其真实性均未提出异议的证据，本院依法予以采信。对于原告提交的合同，被告对其中约定的具体内容并未提出异议，也未提交自己留存的合同文本，本院对双方均无争议的事实部分予以确认。本院依据当事人庭审提交的证据及当事人当庭陈述，确认本案基本事实如下：2011年1月19日，被告华兴房地产公司取得鄂州国用（2010）第1-19号土地使用权证。2011年8月1日，被告获得规划部门审批许可，在上述土地上开发怡馨苑1#-4#商品住宅楼。1#楼为10层，2#-4#为19层。原告王建桥、赵某某系夫妻关系。2017年2月8日，原告王建桥与被告华兴房地产公司签订商品房认购书，原告自愿以3600.00元/平方米的单价购买被告开发的怡馨苑3栋72号，面积为130.66平方米的商品房一套，签订该认购书当天，原告向被告支付了购房定金10000.00元，被告向原告出具收据一张。2017年2月16日，原、被告签订商品房买卖合同，确认原告购买被告开发的上述怡馨苑3幢702号商品住宅房，房款总金额为470376.00元。约定付款方式为分期付款，买受人于2017年2月16日支付首期款150376.00元，余款320000.00元申请办理银行按揭（或公积金贷款），以银行审批为准。房屋交付期限未作出具体约定，合同第八条对交付条件约定为“该商品房经验收合格”。第九条对于逾期交房的违约责任，合同约定自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，30日内出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；超出30日，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告通过银行转账方式支付了首付款，2017年2月16日，被告向原告出具收取首付款140376.00元的收据一张。
原告王建桥、赵某某诉被告鄂州市华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建桥、赵某某的委托诉讼代理人孙家祥、徐继祥，被告华兴房地产公司的委托诉讼代理人龚曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告王建桥、赵某某与房屋所有权人华兴房地产公司签订了房屋买卖合同并已依约支付购房首付款，该购房合同合法有效。但不论出于何种原因，房屋必须经过验收合格方可入住，这是对房屋购买方居住和使用时人身安全的保障条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，在房屋未取得验收合格，安全性无法确认的情况下，本院不能强行要求被告交付房屋。建议原告在上述房屋验收合格后再行要求入住和过户等权利。对于违约问题，由于双方约定的交付条件基于验收合格，至于超规划违建加层的问题，属于行政规划管理部门的监察处理范围，不属于本案合同约定民事违约范畴，因此，原告诉请赔付违约金，缺乏事实依据，不符合合同约定的违约情形，本院不予支持。但基于目前短期内房屋无法交付及合同的具体事项履行的现状，建议双方就合同实际履行的具体细节进一步进行协商。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告王建桥、赵某某的诉讼请求。本案受理费3308.00元，由原告承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。

审判长　： 李 婷
审判员　：胡小玲
审判员　：周小娟

书记员：：曾凡政