王某诉李某某买卖合同一审民事判决书

原告王某，女，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人张剑，河北吴秀萍律师事务所律师。
被告李某某，女，汉族，奥格型材退休工人，现住秦皇岛市海港区。
委托代理任敬涛，河北海立律师事务所律师。
第三人张建军，男，满族，系秦皇岛燕大国海不锈钢业有限公司职工，现住秦皇岛市海港区西港镇。
委托代理人张守云，男，满族，现住秦皇岛市海港区西港镇。系张建军父亲。

原告王某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，追加张建军为第三人参加诉讼。原告王某的委托代理人张剑、被告李某某及委托代理人任敬涛、第三人张建军及委托代理人张守云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2006年，某村委会经批准，在本村兴建小康楼，原告当时符合申请条件。2006年12月21日，原告父亲王继元代原告与被告签订《小康楼指标兑户协议书》，内容为“某村建小康楼指标兑户。经土地局批准王某户，因本户经济困难，本人自愿转给本村村民李某某名下。一、本人王某将指标壹份，转让给本村村民李某某名下，以75000元做为转让费。二、王某负责一切过户法律责任，在此楼过户时，王某无任何条件给李某某出一切相关过户的手续，过户所需费用，由接收方负责。三、乙方接收后，有权出售或转让此指标或楼房。甲方无权干涉。四、如发生双方违约，按楼房现价的五倍罚金补偿对方。五、本协议一式两份，双方各执一份”。协议签订后，被告于当日支付现金75000元，原告父亲王继元为被告出具收条。被告分别于2006年12月25日、2007年6月25日、2007年10月26日以王某名义向某村委会支付了10万元、5万元、49700元的购房款，共计199700元，原告父亲王继元分别给被告出具了收条，房屋于2007年12月交付。2009年4月15日的《秦皇岛市农村宅基地清理登记表》记载，户主姓名为王某，排号为2栋2号，为两层结构，建筑面积为207.2平方米，宅基地使用面积为144平方米。2009年4月25日被告以王某名义向某村委会交纳暖气入网费31080元。该房屋交付后，被告称因家里的孩子小，并未装修使用，一直处于闲置。该房屋的管道运行费由被告交付至2012年。
2013年5月16日，被告将该房屋以80万元的价格出售给第三人张建军，第三人张建军于同日通过归提寨信用社转账方式将购房款支付给被告，被告将与原告签订的协议书、原告父亲出具的收条及原告与某村委会签订的《西港镇某村统建村民住宅楼分配销售协议》交付给第三人。第三人张建军对该房屋进行了装修并使用至今。
另，被告李某某及家人不是西港镇某村村民，第三人张建军系西港镇某村村民。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。

本院认为，农村土地归村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告父亲王继元代原告与被告签订《小康楼指标兑户协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告及其家人不是海港区西港镇某村村民，无权使用该宅基地。双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应为无效合同。但被告李某某将该房屋转让给第三人张建军，第三人张建军系西港镇某村村民，其善意取得争议的房屋及土地使用权。该宅基地使用权已流转回本村村民，第三人占有使用该房屋及宅基地不违反相关法律规定。故对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：

一、原告父亲王继元代原告王某与被告李某某于2006年12月21日签订《小康楼指标兑户协议书》无效；
二、对原告王某的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费1675元，原告王某负担1635元，被告李某某负担40元，于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长　莫　军 审判员　韩　力 审判员　李　莉

书记员：王丙文