王某、李某某等与黑龙江省富某房地产综合开发有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，住黑龙江省嫩江县。
原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省嫩江县。
二原告委托诉讼代理人：王恩林，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告：黑龙江省富某房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省嫩江县富丽嘉园小区12号楼16号门市。
法定代表人：付立华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：司洪福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。该公司副经理，住黑龙江省嫩江县。
被告：嫩江县兴达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省嫩江县嫩江镇建设路与福民大街交叉口。
法定代表人：陈晨，该公司经理。
委托诉讼代理人：冯涛，内蒙古兴杨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张富君，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，兴达公司职工，住黑龙江省嫩江县。

原告王某、李某某与被告黑龙江省富某房地产综合开发有限公司（以下简称“富某公司”）、嫩江县兴达房地产开发有限公司（以下简称“兴达公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月13日作出（2017）黑1121民初2553号民事判决，宣判后，被告富某公司不服，上诉于黑河市中级人民法院。黑河市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）黑11民终332号民事裁定，发回本院重审。本院于2018年8月14日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告王某、李某某及二人的委托诉讼代理人王恩林，被告富某公司的法定代表人付立华及委托诉讼代理人司洪福，被告兴达公司的委托诉讼代理人冯涛、张富君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某、李某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除二被告与原告签订的编号为330号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》中第二条“被告将富丽嘉园13号楼阴面东数第三个车库，建筑面积29.04平方米产权调换给原告”的约定，由二被告按照该楼盘市场销售价格7,800.00元/平方米的价格连带给付原告赔偿金226,512.00元；2.要求解除二被告与原告签订的编号为330号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》中第三条“被告向原告交付18号楼16、17号门市各90平方米”的约定，二被告按照该楼盘市场销售价格11,500.00元/平方米的价格连带给付原告价款2,070,000.00元；3.二被告互负连带责任；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系嫩江县富丽嘉园小区开发建设合作关系。2014年6月30日，原告与被告兴达公司签订了编号为330号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，约定原告房屋由被告拆迁，被告产权调换给原告一个住宅、一个车库、两个门市房。分别位于富丽嘉园13号楼4单元2层2门、13号楼阴面东数第三个车库（建筑面积29.04平方米）、18号楼北数16、17号门市（建筑面积各90平方米）。2014年7月份，13号楼建成，约定的住宅经调换已回迁安置完毕，但车库被告出卖给了他人，故原告要求解除该约定，由被告按照市场价格赔偿。2016年年末18号楼建成，经征收办协调被告将18号楼的两户回迁安置门市房调整为北数第4号门市，该门市在规划部门设计图纸面积为50.63平方米，与约定面积相差129.37平方米，无法实现合同目的。二原告认为被告兴达公司不能按合同约定交付门市房，应按市场价格予以赔偿，二被告应互负连带责任。
富某公司辩称，编号为330号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》中第二条中约定的车库和门市房与富某公司无关，富某公司不应负任何责任。1.2012年5月21日，富某公司与刘文武合作开发建设富丽嘉园小区项目，并签订《投资协议书》，该协议书明确约定刘文武使用富某公司资质投资开发。2013年刘文武因病去世，2014年初张富君拿着富某公司与刘文武签订的《投资协议书》强行介入富丽嘉园小区项目，无奈之下富某公司与张富君于2014年5月口头约定分楼号建设。2016年9月16日，富某公司与张富君挂靠的兴达公司签订了书面协议，约定分建富丽嘉园小区。协议明确约定“10、11、17、18、20、21、23号楼由兴达公司拆迁、开发、施工建设，12、13、14、15、16、19、22号楼由富某公司拆迁、开发、施工建设。甲乙双方各自负责开发建设范围内处理各自的事宜，包括但不限于回迁安置、税费等，双方互不干预。”因原告的原房屋在18号楼范围内，所以原告针对拆迁事宜一直与张富君协商，富某公司不知情。后因原告上访，富某公司才知道张富君私自盗用富某公司名头以个人及兴达公司的公章与被拆迁户签订拆迁安置协议，经拆迁办领导多次协调，富某公司才同意在能力范围内协助履行该协议第二条第一项，为原告调换了住宅，并加盖了公章，但仅限于调换住宅协议书改动部分盖章确认。至于车库和门市回迁问题均是张富君和原告协商，富某公司未再参与。由于富某公司资金紧张，协议中约定的车库已于2014年3月29日抵工程款的形式抵给水暖工佟子才了，佟子才又过户到石俊海名下，故富某公司没有能力再次协助兴达公司履行协议。根据合同相对性原则，富某公司不是该协议的主体，该协议对富某公司不产生任何约束力，且富某公司与兴达公司约定谁拆迁谁安置，相对公司应九原告的回迁承担安置义务。2.兴达公司与原告签订的拆迁协议不具有合法性。富丽嘉园小区只有富某公司才具有拆迁主体资格，富某公司与兴达公司是2015年9月16日才签订的协议书，在富丽嘉园小区项目分割手续办理完毕之前，仍需用富某公司的手续。2014年兴达公司与原告签订协议时，并没有取得富丽嘉园小区合法开发权，因此兴达公司与原告签订的安置协议是无效的。3.原告不应将富某公司列为被告，应列为第三人。回迁协议是兴达公司与原告签订的，应由兴达公司履行回迁协议。协议中约定了富某公司向原告履行回迁义务，应得到富某公司的签字认可方可成立，事实上富某公司对此并不知情，故富某公司应列为第三人。4.兴达公司与原告签订的回迁协议是2014年6月30日，当时富某公司已将13号楼主体工程建设完毕，原告的原房产位置在18号楼范围内，兴达公司不应为了自己开发建设18号楼却让富某公司替其履行回迁义务，兴达公司有主观上的故意造成原告不能回迁，更无权处置富某公司出资独自开发建设的楼房，后果应由兴达公司独自承担。5.本案应追加张富君为被告，因为从整个案件来看张富君是挂靠兴达公司开发，张富君是实际开发商、掌控人。综上，兴达公司在没有取得小区开发权、无富某公司授权情况下，违法违规与原告签订的房屋产权调换协议，富某公司不知情。根据合同相对性原则及兴达公司与富某公司协议约定，谁拆迁谁安置，兴达公司应对原告回迁事宜承担义务，并承担相应法律责任。
兴达公司辩称，1.（1）兴达公司与原告签订的产权调换协议是合法有效的。富某公司已经履行了兴达公司与原告签订的回迁协议的部分回迁义务，以实际行动认可了该协议的效力，同时富某公司也承认兴达公司也按照分家协议履行了富某公司签订的回迁协议的回迁安置义务，也足以说明回迁楼房资源共享是事实，富某公司也应该履行回迁协议中给原告车库的义务。（2）（2017）黑11民终872号判决书，作为已经生效的法律文书，其判决内容能够证实富某公司和兴达公司共同开发建设富丽嘉园小区的事实，富某公司与兴达公司均有权与回迁户签订回迁安置协议，回迁房源共享，并且富某公司与兴达公司共同承担连带责任。（3）富某公司与兴达公司2015年9月16日签订了协议书，但该协议只是内部协议，对外不产生约束力。在协议上约定了回迁安置房源共享，双方可以在对方承建的楼房内回迁，对方不得提出异议并应配合履行。（4）富丽嘉园小区是由兴达公司和富某公司共同开发建设，富某公司认可刘文武将其拥有的50%股份转让给兴达公司，所以对回迁户而言无论与兴达公司还是富某公司签订回迁协议，其效力都是一样的，不必区分事实上回迁楼房位于兴达公司还是富某公司承建的楼房内，只要是富丽嘉园小区即可。2.根据嫩江县房产局的测绘图、原告的房产证、富丽嘉园小区整体规划图、规划部门的实际航拍图均能明确显示原告原有房屋是一带二层住宅，富丽嘉园小区门市均为一带二层。现有符合原告回迁安置的一带二层各90多平方米的门市，可以履行回迁协议。如果原告拒绝回迁房屋而要求货币补偿，那么补偿标准应按照一带二层的门市计算才公平合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的房屋产权调换协议一份。证明双方约定富丽嘉园13号楼阴面东数第三个车库调换给原告，面积为29.04平方米，富丽嘉园18号楼北数第4门市180平方米产权调换给原告。二被告对该证据的真实性无异议。富某公司认为该协议是兴达公司签订的，应由兴达公司履行。兴达公司认为车库系富某公司承建，应由富某公司承担回迁义务，18号楼16、17号门市兴达公司同意回迁一带二层门市。本院认为双方对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。2.被告富某公司提交的2009年7月29日的申请批件、2010年6月3日国土局的用地许可证、2010年规划许可证、2010年7月12日拆迁许可证、2012年5月21日的投资协议书、2015年9月16日的协议书一份、富某、兴达、嫩江县征收办（原拆迁办）三方签的授权委托书一份、拆迁许可证一份、2016年6月发改委文件一份、规划许可证一份、国土局合同一份、2016年5月17日兴达给张富君出的授权委托书一份。证明富丽嘉园小区从申请用地、立项、规划、国土到拆迁许可都是只有富某公司有合法的手续，其他公司或个人未经富某公司授权允许所签订的任何协议书都应由其独自承担责任。富某公司和兴达公司分建富丽嘉园小区，双方应各自负责各自分得楼号的拆迁事宜，回迁安置应在各自承建的楼号范围内，双方互不干预，张富君不论是挂靠齐齐哈尔华联还是兴达公司，在富丽嘉园小区项目分割手续办理完毕以前仍然应该使用富某公司资质，仍然应该以富某公司为主体。原告对上述证据均无异议。被告兴达公司对上述证据的真实性无异议，但认为富丽家园小区是富某公司和兴达公司共同开发建设，双方协议中已经阐明所有费用兴达公司都承担一半，所以对于回迁安置应由富丽家园小区整体承担该义务，应由富某公司和兴达公司共同承担连带责任，而非兴达公司独立承担。富某公司已经认可兴达公司承接了刘文武50%的股权，刘文武的权利义务有兴达公司享有及承担，兴达公司的权利溯及到刘文武享有权利之时及富丽家园开发小区时，协议属于合伙人内部约定不得对抗原告王某，兴达公司与富丽家园小区自始就有联系，富某公司主张其具有拆迁主体资格，是在向法庭表明其独立承担责任的一种态度，也是依法应该承担原告王某回迁义务的主体责任的更有利的依据。本院认为，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以采信。3.被告兴达公司提交的兴达公司与原告签订的回迁协议，证实该协议中没有约定回迁门市必须都是1层门市，所以应按照富丽家园小区实际情况，按1带2层门市给予回迁，而且富某公司已经按照该协议部分履行了回迁安置义务。原告对该证据的真实性无异议，但认为协议中没有约定为一带二层或复试字样，故应按一层门市房给予回迁。被告富某公司认为该协议与其无关。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以采信，但该证据没有约定门市房的样式，本院对此综合予以认定。4.被告兴达公司提交的嫩江县规划办关于富丽家园小区航拍图，证实王某原有住宅房屋为1带2层，富丽家园小区门市房产部门测绘图均为1带2层门市，嫩江县房产部门测绘的嫩江县富丽家园小区所有门市包括本案溯及的18号门市测绘均为1带2层门市，没有区分1层或2层，或复式字样，而且本案18号楼门市应给原告王某的门市均为90平方米1带2层各2个，现18号楼有相近面积的门市房可以履行。原告对该证据的真实性有异议，认为没有相关部门的任何手续，而且被告所建的18号楼根本就不存在16、17号门市。本院认为该证据来源不清，本院不予采信。综上，2012年5月21日，被告富某公司与刘文武合作开发建设富丽嘉园小区，双方各投入50%资金，工程施工建设按建筑面积划分各自承担一半建设施工任务和资金，各自选定施工队伍，各自确定发包价格。刘文武使用富某公司资质投资开发。2014年6月30日，被告兴达公司与原告王某签订了编号为330号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，约定将富丽嘉园13号楼4单元2层2门住宅（88.32平方米）、13号楼阴面东数第三个车库（29.04平方米）及18号楼由北向南数16、17号门市（各90平方米）产权调换给原告。2015年9月16日，富某公司与张富君代表的兴达公司签订了一份协议书，双发约定兴达公司承接刘文武持有的50%股份及全部经济和法律责任，富某公司与兴达公司共同开发建设嫩江县富丽嘉园小区项目，同时约定10、11、17、18、20、21、23号楼由兴达公司拆迁、开发施工建设、销售，12、13、14、15、16、19、22号楼由富某公司拆迁、开发施工建设、销售。后因协议中的13号楼由富某公司承建，协议中约定的13号楼4单元2层2门住宅（88.32平方米）已被富某公司出卖，经协商，富某公司同意将该住宅调换为13号楼1单元2层1门住宅（98.43平方米）并已实际履行完毕。协议中约定的13号楼阴面东数第三个车库（29.04平方米）也已被富某公司抵债，现无法交付。协议中约定的18号楼由兴达公司承建，实际18号楼并无由北向南数16、17号门市，协议中该项手写改为18号楼北数第四号门市，并加盖了兴达公司公章及张富君签名。该门市在规划部门设计图纸面积为50.63平方米。庭审中原告称系征收办协调调换，但其并未同意调换，且该门市与协议面积相差很大，无法实现合同目的。原告称该小区车库销售价格为每平方米7,800.00元，被告富某公司称南面为每平方米7,800.00元，而阴面价格为每平方米7,300.00元。该小区一层门市销售价格为每平方米11,500.00元。

本院认为，原告与兴达公司签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》是双方真实意思表示，兴达公司现对该协议予以承认。被告富某公司称兴达公司无权以自己的名义签订回迁协议，在双方于2015年9月16日之前均应以富某公司的名义签订回迁协议，但兴达公司与富某公司双方协议约定兴达公司承接刘文武持有的50%股份及全部经济和法律责任，富某公司与兴达公司共同开发建设嫩江县富丽嘉园小区项目，同时约定涉案18号楼由兴达公司拆迁、开发施工建设、销售，13号楼由富某公司拆迁、开发施工建设、销售，应视为富某公司追认兴达公司以自己的名义在其分得的楼号内签订的回迁协议，该协议中关于18号楼的约定合法有效，双方应当按照合同约定履行。协议中关于13号楼的约定，因13号楼由富某公司承建，兴达公司并未提交证据证实富某公司对兴达公司关于13号楼签订的协议事先同意或事后进行了追认，且协议中约定回迁给原告的车库以抵债的方式转移了产权，被告兴达公司的违约行为已导致协议中的该项条款无法实际履行，原告要求解除合同第二条第二项、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。原告要求每平方米按照7,800.00元的价格赔偿，但未提交证据予以证实，被告富某公司承认南面车库的价格为每平方米7,800.00元，而阴面车库的价格为每平方米7,300.00元，本院按照被告富某公司的自认予以确定。协议第二条第三项约定18号楼北数16、17号门市调换给原告，但实际18号楼北数并无16、17号门市，协议中该项手写改为北数第四门市，但被告并未提交证据证实原告同意调换，且该门市规划面积仅为50.63平方米，与协议面积相差较大，无法实现合同目的，故原告要求解除合同第二条第三项、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。关于赔偿标准原告要求按照每平方米11,500.00元的标准进行货币补偿，被告兴达公司称应按照一带二层的价格标准即一层每平方米11,500.00元、二层每平方米6,000.00元的标准补偿。因双方协议中对于门市房没有约定是一层门市还是一带二层门市，按照市场交易习惯，一般理解门市应为一层门市，一带二层门市应特别标注，故应认定协议中约定的门市应为一层门市，赔偿标准为每平方米11,500.00元。富某公司与兴达公司合作开发建设富丽嘉园小区，虽然二被告签订了协议书，约定争议的13号楼由富某公司拆迁、开发建设、销售，18号楼由兴达公司拆迁、开发建设、销售，但二被告的协议不能对抗第三人，《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》系原告与兴达公司签订，根据合同相对性原则，兴达公司应当赔偿原告的经济损失。兴达公司与富某公司合作开发的协议中没有约定对外承担连带责任，法律也无规定二被告公司应当对外承担连带责任，故原告要求富某公司承担连带给付义务的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，拟判决如下：

一、解除原告王某与被告嫩江县兴达房地产开发有限公司签订的编号为330号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》第二条第二、三项；
二、被告嫩江县兴达房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王某、李某某经济损失2,281,992.00元；
三、驳回原告王某、李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25,172.10元（缓交）由被告嫩江县兴达房地产开发有限公司负担。
申请执行期间为履行期限届满后二年内。

审判长 赵力
人民陪审员 崔玉霞
人民陪审员 刘晓红

书记员： 郭晓婷