王安国与王某明、徐丽娟、第三人刘某某确认合同效力、房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

王安国
鲁小炉（湖北南嘉律师事务所）
王某明
徐丽娟
刘某某

原告王安国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。
被告王某明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告徐丽娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
第三人刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告王安国与被告王某明、徐丽娟、第三人刘某某确认合同效力、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王安国及其委托代理人鲁小炉、被告徐丽娟、第三人刘某某到庭参加了诉讼，被告王某明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点为:一、原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》是否有效的问题。该《房屋转卖协议书》系双方当事人真实意思的表示，被告王某明、徐丽娟自按2005年2月7日签订的《房屋出售合同》对第三人刘某某履行了交清购房款的义务且实际占有该房屋时起，即享有该房屋的所有权，只是未经登记影响该房屋对外的公示效力，并不影响被告王某明、徐丽娟处分该房屋，故原告王安国与被告王某明、徐丽娟系签订《房屋转卖协议书》的适格主体，且《房屋转卖协议书》的内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，《房屋转卖协议书》有效，本院应予确认。二、《房屋转卖协议书》中本案争议房屋价款30万元如何履行的问题。原告在诉称中主张“购房款在被告王某明、徐丽娟欠原告的借款中扣减”，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条  “当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，原告实质上是在主张法定抵销权，但原告债权中的利息应以法律支持的幅度为限，对超出国家限制借款利率的部分不予支持。被告王某明、徐丽娟欠原告借款本金50万元，利息有待另行计算，已偿还15.3万元，被告王某明、徐丽娟尚欠原告本息超过30万元，尚够原告抵销其应付购房款30万元。另本院于2014年7月16日对被告徐丽娟送达起诉状副本，自被告徐丽娟签收时起，抵销通知即生效。三、原告请求判令被告王某明、徐丽娟及第三人刘某某协助办理房屋产权转移登记手续的诉请应否支持的问题。原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》中虽无出卖人协助办理过户手续的约定，但办理过户手续是实现房屋买卖合同的目的之一，属于从给付义务，被告王某明、徐丽娟应予协助。但依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:…（六）未依法登记领取权属证书的；…”的管理性强制性规定，被告王某明、徐丽娟应先将本案争议房屋的产权登记至其名下，再协助原告登记至原告名下。原告的诉请中虽无将本案争议的房屋的权属登记至被告王某明、徐丽娟名下的内容，但因直接由第三人刘某某名下办至原告名下，一来违反前述法律的规定，二来规避了税费，损害国家利益，审判机关作为公权力机关，应予干预。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十九条  ，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第一百四十四条  的规定，判决如下:
一、原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》有效；
二、第三人刘某某协助被告王某明、徐丽娟将位于嘉鱼县鱼岳镇东岳路丽水人家小区3栋西一楼房屋一套（含车库）的产权登记至被告王某明、徐丽娟名下；
三、被告王某明、徐丽娟协助原告王安国将上述房屋的产权登记至原告王安国名下；
四、上述判决主文第二项给付义务限第三人刘某某、被告王某明、徐丽娟在本判决生效之日起两个月内履行完毕；上述判决主文第三项给付义务限被告王某明、徐丽娟自上述房屋产权登记至其名下后两个月内履行完毕。
案件受理费2900元由被告王某明、徐丽娟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称:上诉费；开户行:中国农业银行咸宁温泉支行；帐号:17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，本案争议的焦点为:一、原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》是否有效的问题。该《房屋转卖协议书》系双方当事人真实意思的表示，被告王某明、徐丽娟自按2005年2月7日签订的《房屋出售合同》对第三人刘某某履行了交清购房款的义务且实际占有该房屋时起，即享有该房屋的所有权，只是未经登记影响该房屋对外的公示效力，并不影响被告王某明、徐丽娟处分该房屋，故原告王安国与被告王某明、徐丽娟系签订《房屋转卖协议书》的适格主体，且《房屋转卖协议书》的内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，《房屋转卖协议书》有效，本院应予确认。二、《房屋转卖协议书》中本案争议房屋价款30万元如何履行的问题。原告在诉称中主张“购房款在被告王某明、徐丽娟欠原告的借款中扣减”，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条  “当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，原告实质上是在主张法定抵销权，但原告债权中的利息应以法律支持的幅度为限，对超出国家限制借款利率的部分不予支持。被告王某明、徐丽娟欠原告借款本金50万元，利息有待另行计算，已偿还15.3万元，被告王某明、徐丽娟尚欠原告本息超过30万元，尚够原告抵销其应付购房款30万元。另本院于2014年7月16日对被告徐丽娟送达起诉状副本，自被告徐丽娟签收时起，抵销通知即生效。三、原告请求判令被告王某明、徐丽娟及第三人刘某某协助办理房屋产权转移登记手续的诉请应否支持的问题。原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》中虽无出卖人协助办理过户手续的约定，但办理过户手续是实现房屋买卖合同的目的之一，属于从给付义务，被告王某明、徐丽娟应予协助。但依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:…（六）未依法登记领取权属证书的；…”的管理性强制性规定，被告王某明、徐丽娟应先将本案争议房屋的产权登记至其名下，再协助原告登记至原告名下。原告的诉请中虽无将本案争议的房屋的权属登记至被告王某明、徐丽娟名下的内容，但因直接由第三人刘某某名下办至原告名下，一来违反前述法律的规定，二来规避了税费，损害国家利益，审判机关作为公权力机关，应予干预。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  、第九十九条  ，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第一百四十四条  的规定，判决如下:

一、原告王安国与被告王某明、徐丽娟于2012年3月21日签订的《房屋转卖协议书》有效；
二、第三人刘某某协助被告王某明、徐丽娟将位于嘉鱼县鱼岳镇东岳路丽水人家小区3栋西一楼房屋一套（含车库）的产权登记至被告王某明、徐丽娟名下；
三、被告王某明、徐丽娟协助原告王安国将上述房屋的产权登记至原告王安国名下；
四、上述判决主文第二项给付义务限第三人刘某某、被告王某明、徐丽娟在本判决生效之日起两个月内履行完毕；上述判决主文第三项给付义务限被告王某明、徐丽娟自上述房屋产权登记至其名下后两个月内履行完毕。
案件受理费2900元由被告王某明、徐丽娟负担。

审判长：汪平红

书记员：洪锦