王某某与雷某某合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴彬章（代理权限：代为出庭诉讼，参加调解，签收法律文书），随州市忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王某某（又名王伟），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人付俊杰（代理权限：出庭参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书等特别授权），湖北五合律师事务所律师。

上诉人雷某某为与被上诉人王某某确认合同无效纠纷一案，不服随县人民法院（2015）鄂随县民初字第01310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成由审判员杨亘担任审判长，审判员孙峻、王耀参加的合议庭，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人雷某某的委托代理人吴彬章、被上诉人王某某的委托代理人付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王某某诉称，2014年3月19日，我与被告雷某某签订《协议书》，约定将被告位于小林镇祝东村九组（212省道东侧）13户（每户长8米，宽16米）宅基地出售给我，每户宅基地价格为110000元，共计1430000元，同时约定我在签订协议时付款600000元，余款待土方垫平后一次性付清。我分别于2014年3月19日、3月29日、4月4日支付被告300000元、300000元、100000元，共计700000元。被告未能按照约定将宅基地平整、交付。2014年10月25日，被告向我出具书面承诺，保证在2015年5月30日前动工，如到期不能动工，则退还我已交款项并按1分利率计算利息。被告将集体所有的宅基地出售给我的行为，违反了《土地管理法》的禁止性规定，我与被告签订的《协议书》无效，故请求人民法院依法判决我与被告于2014年3月19日签订的协议书无效，判令被告返还我已支付的购地款700000元及利息，本案诉讼费由被告负担。庭审中，王某某将其诉讼请求中要求被告返还的土地转让款本金变更为600000元。
原审被告雷某某辩称，因不可抗拒的自然因素造成施工迟延，不应成为解除合同的理由；原、被告双方转让土地使用权系经过政府及相关部门立项审核，拟建的香菇大市场内商户用地符合国家产业政策；土地使用权转让行为并未违反法律禁止性规定。请求人民法院依法驳回原告的诉请。
原审查明，2014年3月19日，被告雷某某、原告王某某分别作为协议的甲方、乙方签订《协议书》一份。主要内容为：“甲方自愿把已规划的宅基地出售给乙方，经甲、乙双方共同协商达成如下协议：1、宅基地的位置及面积，按图纸第一排从舒加强湾路往北11户，从进站口交叉处第一、二户，计13户，面积长8米，前后宽16米（两间）。2、价格计款13户×11万元（大写：壹佰肆拾叁万元整）。3、付款办法：签订协议时付款陆拾万元（￥600000.00元），下欠的款待土方垫平后一次性付清（收付款凭收条为据）。4、甲方负责为乙方办理土地使用证。5、其它事宜，按该区一视同仁。”协议签订后，原告王某某于2014年3月19日、3月29日各向被告雷某某付款300000元，被告雷某某均出具有收据。因被告雷某某一直未能平整并向原告王某某交付土地，其于2014年10月25日向原告王某某出具书面保证一份，内容为：“王伟购汉东村宅基地，保证在2015年5月30日前动工建设，如到期不能动工，退还原交款，并按一分利息结算。雷某某2014.10.25。”此后被告雷某某仍然未能平整、交付以上土地，亦未退还原告王某某所付款。原审另查明，2011年12月21日，湖北裕国菇业有限公司小林分公司为建小林香菇大市场与随县小林镇祝东村民委员会签订《征地协议书》一份，征用该村九组土地80亩。后该公司陆续向随县国土资源局、随县环境保护局等相关部门提交申请，欲将以上土地由农业用地变更为建设用地，取得了一些预审批手续，但至今未取得建设用地使用权的相关手续。原告王某某与被告雷某某所签《协议书》中所称十三户宅基地即属以上80亩土地之中。
一审法院认为，本案争议的焦点一：原告王某某与被告雷某某于2014年3月19日所签《协议书》是否有效？原告王某某与被告雷某某所签《协议书》中所称十三户宅基地位于随县小林镇祝东村九组，原系农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一项规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”湖北裕国菇业有限公司小林分公司为建小林香菇大市场征用包含该地的80亩农业用地。该公司陆续向有关部门提交了相关手续，并取得了一些预审批手续，但至今未取得建设用地使用权的相关手续，故其土地性质并未转变，即仍为农业用地，亦非原、被告在协议中所称宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。被告雷某某将以上土地使用权作为“宅基地”转让给原告王某某用于非农业生产，违反了该禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原告王某某与被告雷某某于2014年3月19日所签《协议书》无效。本案争议的焦点二：原告王某某要求被告雷某某返还600000元土地转让款及利息应否得到支持？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”据此规定，因原告王某某与被告雷某某签订的《协议书》无效，故原告王某某要求被告雷某某返还其支付的600000元土地转让款，应予以支持。又因被告雷某某自愿向原告王某某作出书面承诺，若不能交付土地，按1分利率计算利息，该承诺不违反相关法律规定，故原告王某某主张被告雷某某支付利息，亦应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十二条第三款、六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告王某某与被告雷某某于2014年3月19日所签订的关于转让宅基地的《协议书》无效。二、被告雷某某于判决生效之日起七日内返还原告王某某土地转让款600000元及利息（利率标准按月利率1%计算，分别自付款的次日起计算至判决指定的履行期限届满之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5250元，由被告雷某某负担。
经本院审理查明，原判认定的事实属实。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”涉案土地所有权为集体所有，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人雷某某在土地使用权性质尚未转变之前出售给被上诉人王某某，违反了法律的强制性规定，双方当事人签订的协议书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故上诉人雷某某应当向被上诉人王某某返还其支付的600000元土地转让款。雷某某明知土地使用权不能随意转让，导致合同无效，不能实现合同目的，负有较大的责任。且雷某某自愿向王某某作出书面承诺，若不能如期动工，退还原交款，并按1分利率计算利息，该承诺不违反相关法律规定。雷某某称其承诺的开工日期为农历日期，但不能举证证明，应承担不利后果，故其应当按照约定向王某某支付利息。综上所述，上诉人雷某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人雷某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　杨亘 审判员　　孙峻 审判员　　王耀

书记员：万鹏