王某某与河北金某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

王某某
聂化卫（河北天宏律师事务所）
王千
河北金某某房地产开发有限公司
孙跃华（河北硕琨律师事务所）

原告王某某。
委托代理人聂化卫，河北天宏律师事务所律师。
委托代理人王千。
被告河北金某某房地产开发有限公司。
住所地:石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北金某某花园物业楼。
法定代表人王保山，职务:执行董事。
委托代理人孙跃华，河北硕琨律师事务所律师。
原告王某某与被告河北金某某房地产开发有限公司（以下简称金某某房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告王某某的委托代理人王千、聂化卫，被告金某某房地产公司的委托代理人孙跃华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王某某诉称，原告于2010年7月26日从被告处购买位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村四季凤凰城B区第69幢02号房产房屋一幢，并签订了《商品房买卖合同》，约定房款115万元，被告应当在2011年10月31目前交房，并在房屋交付使用后180日内到房管部门办理产权登记备案手续。
如迟延交付房屋按已交房款日万分之一支付违约金，不能在规定的时间内房地产产权证书的，按每月200元支付违约金直至房产证办理完毕止。
后被告以种种理由延期交付房屋，至2015年3月20日才交付该房产，但至今未办理房屋产权登记手续。
后原告就被告迟延交付房屋违约赔偿及产权备案登记手续多次与其协商未果。
请求1、判令原告对位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村四季凤凰城B区第69幢02号房产享有所有权，被告协助原告办理该房产产权登记手续。
2、请求判令被告支付原告因迟延交付房屋违约金142025元。
3、请求判令被告按月２００元支付违约金至房产证办理完毕之日止。
诉中提供下列证据:商品房买卖合同及收款收据。
证明被告应当给原告按照合同约定办理相关手续并按照合同约定支付违约金。
房产总价款115万元，约定交房时间是2011年10月31日前，办证时间是交付房屋后180个工作日内。
迟延交付房屋违约金计算是按照已交房款的日万分之一计算。
被告金某某房地产公司辩称，答辩人与原告因商品房买卖合同纠纷，被告认可双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，但对违约金有以下观点:1、原告对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应支持。
本案中原告对于逾期办理房产证的违约金也应当受到2年诉讼时效的限制，根据双方签定的合同的15条之规定，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用民法通则135、137条2年时效的限制，即本案原告起诉立案之日起倒推2年产生的违约金没有超过诉讼时效，2年之前的违约金请求超过时效，不应支持，且本案不存在诉讼时效中止中断的情形。
2、本案商品房合同中关于每月200元逾期办证违约金规定过高，2年的违约金每户为4800元，本类案件达100多户，违约金将近100万元左右，整体数额过高，根据最高院关于当前形式下进一步作好房地产纠纷案件审判工作的指导意见文件的精神对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。
在商品房预售时，原告明知该房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险，本案中，答辩人确因原告等业主因不交物业费地处偏僻等问题造成资金暂时困难，产生一些问题，但答辩人作为开发商，根据市场因素不应承担全部的风险和责任。
请法院根据案件实际情况综合考虑。
从公平合理的角度调整数额依法降低原告主张的违约金。
3、原告的不动产产权证书我公司正在积极为原告办理中。
针对原告王某某的主张和提供的证据，被告金某某房地产公司的质证意见为:对证据真实性无异议。
但被告认为违约金根据法律规定诉讼时效以两年为限，超过两年的不予支持，原告所主张的是自2011年10月31日至2015年3月20日，从诉讼时效角度考虑应从原告起诉的时间2016年1月29日往前推两年计算违约金，但原告是2015年3月20日已经接收房屋装修入住，所以被告认为违约金的计算应该是自2014年1月29日计算至2015年3月20日，因为收房后逾期交房的违约金不应当再计算。
关于逾期办证违约金也应当是从2014年1月29日开始计付，但被告考虑到被告经济状况，希望可以降低违约金数额。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原告王某某、被告金某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。
本案中，原告王某某已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金某某房地产公司未按照合同约定时间向原告交付房屋及为原告王某某办理房屋产权登记手续，应当承担违约责任。
故对原告王某某请求判令被告金某某房地产公司协助办理房屋产权登记手续、并支付逾期交付房屋和办理房屋产权登记手续的违约金，本院予以支持。
关于逾期交付房屋违约金计算期限，双方认可交房日期是2015年3月20日，合同约定交付房屋时间为2011年10月31日，按已交房款日万分之一支付违约金。
逾期交付房屋的违约金属于继续性债权，适用诉讼时效的规定，即本案原告起诉立案之日起前2年产生的违约金应予支持。
原告立案主张日期为2016年1月29日，要求违约金的起止日期为2014年1月29日至2015年3月20日，违约天数为415天，违约金数额为415*115=47725元。
被告逾期办理房屋产权登记手续的违约金，应从2015年3月20日被告向原告交付房屋之日起180日即2015年9月20日起算，按每月200元向原告支付违约金直至房产证办理完毕止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、确认原告对位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村四季凤凰城B区第69幢02号房产享有所有权。
二、被告河北金某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告王某某办理房屋产权登记手续。
三、被告河北金某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某某逾期交付房屋违约金47725元；并自2015年9月20日起至办理房屋产权登记手续之日止，每月支付原告王某某逾期办理房屋所有权证的违约金200元。
案件受理费16428元，减半收取8214元（缓交），由被告河北金某某房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原告王某某、被告金某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。
本案中，原告王某某已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金某某房地产公司未按照合同约定时间向原告交付房屋及为原告王某某办理房屋产权登记手续，应当承担违约责任。
故对原告王某某请求判令被告金某某房地产公司协助办理房屋产权登记手续、并支付逾期交付房屋和办理房屋产权登记手续的违约金，本院予以支持。
关于逾期交付房屋违约金计算期限，双方认可交房日期是2015年3月20日，合同约定交付房屋时间为2011年10月31日，按已交房款日万分之一支付违约金。
逾期交付房屋的违约金属于继续性债权，适用诉讼时效的规定，即本案原告起诉立案之日起前2年产生的违约金应予支持。
原告立案主张日期为2016年1月29日，要求违约金的起止日期为2014年1月29日至2015年3月20日，违约天数为415天，违约金数额为415*115=47725元。
被告逾期办理房屋产权登记手续的违约金，应从2015年3月20日被告向原告交付房屋之日起180日即2015年9月20日起算，按每月200元向原告支付违约金直至房产证办理完毕止。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  之规定，判决如下:
一、确认原告对位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村四季凤凰城B区第69幢02号房产享有所有权。
二、被告河北金某某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告王某某办理房屋产权登记手续。
三、被告河北金某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某某逾期交付房屋违约金47725元；并自2015年9月20日起至办理房屋产权登记手续之日止，每月支付原告王某某逾期办理房屋所有权证的违约金200元。
案件受理费16428元，减半收取8214元（缓交），由被告河北金某某房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：李秋芳

书记员：刘命