王某某与卢某某、彭文彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2）

王某某
贾孔林（湖北惠山律师事务所）
卢某某
彭文彬
胡艳波（湖北京山经济技术开发区法律服务所）

原告王某某。
委托代理人贾孔林，湖北惠山律师事务所律师。
被告卢某某。
被告彭文彬。
委托代理人胡艳波，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告王某某与被告卢某某、彭文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹振华适用简易程序于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告王某某及委托代理人贾孔林、被告彭文彬的委托代理人胡艳波到庭参加了诉讼，被告卢某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告卢某某向原告王某某出具借条的借款与双方签订《房地产买卖契约书》的购房款是同一笔款项，原告王某某与被告卢某某之间同时设立了民间借贷和房屋买卖两个民事法律关系。从《房地产买卖契约书》约定的第三条“双方同意于2013年12月30日由甲方将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方（本金、红利满壹年，甲方不能履约，该房产、车库所有权归乙方所有）”上看，原告与被告卢某某之间的意思表示是本案合同指向的房屋先于2013年12月30日移交，在借款满一年后，被告卢某某不能偿还借款，才发生房屋所有权转移。双方当事人对于是履行《房地产买卖契约书》，还是履行民间借贷具有选择性。现原告因被告卢某某未能履行偿还借款义务也未履行房屋交付义务，原告有权选择《房地产买卖契约书》来主张权利。原告择一选择房屋买卖关系后，不得再以借贷关系另行主张。
对于《房地产买卖契约书》的效力，本院认为，根据该契约书第一条“甲方（被告卢某某）自愿将座落在京山县原种场（原养猪场）东苑新村第六排原邓鹏已出让的国有土地三层手续地基，现由甲方开发房地产，车库上第一层（带车库第二层），坐北朝南靠西边约128平方米的房屋及车库（该房产下西起正北车库第一个）同时出售给乙方（原告王某某）”约定，国有土地权利人是邓鹏，被告卢某某在未取得物权或处分权的情形下与原告设立房屋买卖的民事行为，未经权利人追认，至本案庭审辩论终结前，亦无证据证明被告卢某某取得处分权，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原、被告签订的《房地产买卖契约书》应作为有效合同处理，被告卢某某在约定的借款满一年后不能向原告转移房屋所有权，致使原告不能取得房屋所有权，原告主张解除房屋买卖合同并要求赔偿损失的请求符合法律规定，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告以借款形式给付的房款100000元，基于房屋买卖关系，应由被告卢某某予以返还。但原告按借款关系的利率35%计算主张损失35000元，其主张利率超出法律规定的限制，其损失只有资金占用的实际利息损失，即按同期贷款利率计算，对超出部分不予支持。
对于合同担保人的担保责任，被告彭文彬在《房地产买卖契约书》上的担保人处签名，庭审中对其签名的真实性予以认可，虽主合同《房地产买卖契约书》中没有约定保证条款，也没有约定保证方式，经被告彭文彬以保证人身份签名，保证合同成立，应按照连带责任保证承担保证责任。被告彭文彬的保证期间根据合同的约定，以2013年6月18日借款满一年后，即2014年6月17日起算六个月。现原告在保证期内提出解除合同，合同解除后，担保人仍应承担担保责任。被告彭文彬提出超过担保时效、担保人不是以保证人在合同上签名、担保不成立的抗辩理由亦不能成立，本院不予支持其抗辩理由。
综上所述，被告卢某某既然与原告设立了房屋买卖的民事法律行为，其不按约履行，原告提出解除合同的事由成立，被告卢某某应承担返还和赔偿损失的民事责任，被告彭文彬依法应承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  、第九十七条  ，《中华人民共和国担保法》第十九条  、第二十一条  、第二十六条  ，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条  、第二十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、解除原告王某某与被告卢某某、彭文彬签订的《房地产买卖契约书》；
二、被告卢某某于本判决生效之日起五日内返还原告王某某购房款100000元，并赔偿损失（以本金100000元，按人民银行同期贷款年利率，从2013年6月18日起计算至清偿之日止）；
三、被告彭文彬对被告卢某某的给付义务承担连带责任保证，被告彭文彬承担保证责任后，有权向被告卢某某追偿；
四、驳回原告王某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告卢某某负担。因原告已经预交，由被告在履行上述义务时一并给付原告，本院不再作收退处理。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，被告卢某某向原告王某某出具借条的借款与双方签订《房地产买卖契约书》的购房款是同一笔款项，原告王某某与被告卢某某之间同时设立了民间借贷和房屋买卖两个民事法律关系。从《房地产买卖契约书》约定的第三条“双方同意于2013年12月30日由甲方将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方（本金、红利满壹年，甲方不能履约，该房产、车库所有权归乙方所有）”上看，原告与被告卢某某之间的意思表示是本案合同指向的房屋先于2013年12月30日移交，在借款满一年后，被告卢某某不能偿还借款，才发生房屋所有权转移。双方当事人对于是履行《房地产买卖契约书》，还是履行民间借贷具有选择性。现原告因被告卢某某未能履行偿还借款义务也未履行房屋交付义务，原告有权选择《房地产买卖契约书》来主张权利。原告择一选择房屋买卖关系后，不得再以借贷关系另行主张。
对于《房地产买卖契约书》的效力，本院认为，根据该契约书第一条“甲方（被告卢某某）自愿将座落在京山县原种场（原养猪场）东苑新村第六排原邓鹏已出让的国有土地三层手续地基，现由甲方开发房地产，车库上第一层（带车库第二层），坐北朝南靠西边约128平方米的房屋及车库（该房产下西起正北车库第一个）同时出售给乙方（原告王某某）”约定，国有土地权利人是邓鹏，被告卢某某在未取得物权或处分权的情形下与原告设立房屋买卖的民事行为，未经权利人追认，至本案庭审辩论终结前，亦无证据证明被告卢某某取得处分权，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原、被告签订的《房地产买卖契约书》应作为有效合同处理，被告卢某某在约定的借款满一年后不能向原告转移房屋所有权，致使原告不能取得房屋所有权，原告主张解除房屋买卖合同并要求赔偿损失的请求符合法律规定，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告以借款形式给付的房款100000元，基于房屋买卖关系，应由被告卢某某予以返还。但原告按借款关系的利率35%计算主张损失35000元，其主张利率超出法律规定的限制，其损失只有资金占用的实际利息损失，即按同期贷款利率计算，对超出部分不予支持。
对于合同担保人的担保责任，被告彭文彬在《房地产买卖契约书》上的担保人处签名，庭审中对其签名的真实性予以认可，虽主合同《房地产买卖契约书》中没有约定保证条款，也没有约定保证方式，经被告彭文彬以保证人身份签名，保证合同成立，应按照连带责任保证承担保证责任。被告彭文彬的保证期间根据合同的约定，以2013年6月18日借款满一年后，即2014年6月17日起算六个月。现原告在保证期内提出解除合同，合同解除后，担保人仍应承担担保责任。被告彭文彬提出超过担保时效、担保人不是以保证人在合同上签名、担保不成立的抗辩理由亦不能成立，本院不予支持其抗辩理由。
综上所述，被告卢某某既然与原告设立了房屋买卖的民事法律行为，其不按约履行，原告提出解除合同的事由成立，被告卢某某应承担返还和赔偿损失的民事责任，被告彭文彬依法应承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  、第九十七条  ，《中华人民共和国担保法》第十九条  、第二十一条  、第二十六条  ，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条  、第二十二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:

一、解除原告王某某与被告卢某某、彭文彬签订的《房地产买卖契约书》；
二、被告卢某某于本判决生效之日起五日内返还原告王某某购房款100000元，并赔偿损失（以本金100000元，按人民银行同期贷款年利率，从2013年6月18日起计算至清偿之日止）；
三、被告彭文彬对被告卢某某的给付义务承担连带责任保证，被告彭文彬承担保证责任后，有权向被告卢某某追偿；
四、驳回原告王某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告卢某某负担。因原告已经预交，由被告在履行上述义务时一并给付原告，本院不再作收退处理。

审判长：曹振华

书记员：彭勇