王坤与绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王坤，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王若文，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区。
法定代表人樊华，该公司总经理。
委托代理人万英。
委托代理人李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。

原告王坤与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王立立独任审判，后转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告王坤的委托代理人王若文、被告绿洋置业公司的委托代理人万英、李东岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年9月30日，王坤与绿洋置业公司签订《房屋买卖意向合同》六份，分别约定：王坤预购绿洋置业公司暂定名为“哈尔滨广告产业园”25#-01号房（建筑面积约为499.59平方米，单价为4770元/平方米，总金额约为2383044元，王坤在签订本合同时交付定金238305元）、25#-02号房（建筑面积约为379.58平方米，单价为4680元/平方米，总金额约为1776434元，王坤在签订本合同时交付定金177644元）、25#-03号房（建筑面积约为392.20平方米，单价为4680元/平方米，总金额约为1835496元，王坤在签订本合同时交付定金183550元）、25#-04号房（建筑面积约为389.39平方米，单价为4680元/平方米，总金额约为1822345元，王坤在签订本合同时交付定金182235元）、25#-05号房（建筑面积约为382.39平方米，单价为4680元/平方米，总金额约为1789585元，王坤在签订本合同时交付定金178959元）、25#-06号房（建筑面积约为427.36平方米，单价为4770元/平方米，总金额约为2038507元，王坤在签订本合同时交付定金203851元）。合同第五条约定，付款方式分二期：一期付10%房款作为定金；二期，符合贷款条件的企业在交付定金之日起30个工作日内办理按揭手续，不符合贷款条件的企业在所购房屋框架封顶时一次性补齐剩余房款。绿洋置业公司在2014年10月20日前，将房屋交付给王坤使用；如逾期超过180日后，王坤有权解除合同；王坤解除合同的，绿洋置业公司在解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向王坤支付违约金。合同同时约定了房屋基础情况、房屋价款的计价方式、付款方式及付款期限、交付日期及标准、水电暖等管线责任、面积确认及面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等事项。双方在合同第六条第2款约定“乙方（王坤）应严格按照本协议约定之期限签署正式房屋买卖合同”，但双方并未约定签订正式房屋买卖合同的期限。
2015年5月，王坤提出“解除”双方签订的六份《房屋买卖意向合同》；绿洋置业公司分别于2015年7月14日返还25#-01号房购房定金（10%的购房款，下同）238279元，于2015年7月31日返还25#-06号房购房定金203851元，于2015年8月21日返还25#-05号房购房定金178959元，于2015年9月30日返还25#-02号购房定金177618元；25#-03号房及25#-04号房购房定金现尚未返还。
上述事实，有《房屋买卖意向合同》以及双方当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证和审查，足以认定。

本院认为：双方签订的《房屋买卖意向合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人绿洋置业公司已经按照约定收受购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条之规定，因双方订立合同时，绿洋置业公司没有取得商品房预售许可证明，且在起诉时仍未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《房屋买卖意向合同》无效。对此，绿洋置业公司具有过错；王坤未尽到谨慎注意义务，自身亦存在一定过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。故，王坤主张返还定金365785元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于王坤诉请支付违约金11645.40元的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖意向合同》无效，其违约金条款亦无效；但绿洋置业公司同意支付其尚未返还定金部分的违约金，系当事人在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许，故绿洋置业公司应支付王坤违约金3657.85元（365785元×1%）。关于王坤主张赔偿实际损失88354.60元，因其举示的证据不足以证实其事实主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

一、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王坤购房定金365785元；
二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王坤违约金3657.85元；
三、驳回原告王坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8287元（原告王坤预交），由原告王坤负担1446元，被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担6841元。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担的案件受理费与判决主文一并给付原告王坤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　王立立 代理审判员　　冀宇慧 代理审判员　　沈大为

书记员：李萌