王国辉与双鸭山瑞和橡塑有限公司、吴某执行异议之诉一审民事判决书

原告：王国辉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，干部，住甘南县。
委托代理人：姜炜，黑龙江广朋律师事务所律师。
被告：双鸭山瑞和橡塑有限公司（以下简称瑞和公司），住所地双鸭山市尖山区马鞍山路南侧。
法定代表人：谷岚，该公司经理。
委托代理人：李振宇，黑龙江淞泽律师事务所律师。
被告：吴某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住甘南县。

原告王国辉与被告双鸭山瑞合橡塑有限公司、被告吴某执行异议之诉一案，原告王国辉于2017年2月27日向本院提起诉讼，本院于2017年6月30日作出（2017）黑0225民初906号民事判决，原告王国辉不服，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院，齐齐哈尔市中级人民法院审理后作出（2017）黑02民终2238号民事裁定书，裁定撤销（2017）黑0225民初906号民事判决，发回本院重新审理。本院立案后，重新组成合议庭，于2018年3月30日公开开庭进行了审理，原告王国辉及其委托代理人姜炜、被告吴某、被告双鸭山瑞和橡塑有限公司的委托代理人李振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王国辉诉称，2013年8月1日，原告与被告吴某签订了位于甘南县罗兰丽都小区7号楼三单元501室和6号车库的二手房买卖合同和车库买卖合同，被告用欠原告的借款抵顶了全部房款。2016年因二被告买卖合同纠纷一案执行中，瑞和公司申请查封了原告购买的罗兰丽都小区7号楼三单元501室和6号车库，原告提出执行异议，法院作出（2016）黑0225执异字第43号裁定，驳回了原告的异议请求。故原告起诉，理由如下：原告自2011年购买车库和房屋后就开始居住、使用，已经实际占有房屋，应认定买卖合同真实有效。原告购买房屋和车库后，相应物业费也是原告交纳的，亦应认定原告的买卖合同有效。因该房屋在抵押期间，没有办法过户，所以原告仍然以吴某的名义偿还贷款，现已经征得抵押权人同意，由原告去偿还贷款，原告取得该房屋是善意取得，该房屋实际所有权人是原告，不应当由瑞和公司执行。诉讼请求：1、请求法院判决确认罗兰丽都小区7号楼三单元501室及罗兰丽都小区7号楼南106号车库为原告所有；2、停止对上述房产执行并解除对上述财产的查封。
被告瑞和公司辩称，1、原告与被告吴某之间关于罗兰丽都小区7号楼三单元501室的买卖合同是无效的。在原告提起的执行异议申请中，甘南县法院执行局以（2016）黑0225执异字43号执行裁定书，明确判定了原告与吴某之间的买卖合同订立时该房屋处于按揭贷款期间，听证会中双方也都认定其办理买卖合同未告知抵押权人，故根据相关法律规定在抵押权人未追认该行为时，买卖合同无效；2、根据最高院相关司法解释，严禁在民间借贷关系中约定如不能归还债务而“以物抵债”，根据原告与吴某之间的陈述，双方买卖合同是建立在双方存在民间借贷关系的基础上，故双方的约定违反了法律规定，是无效的行为；3、我国关于不动产的物权是采取的公示主义和登记主义，不动产登记是物权归属和内容的根据，即认定不动产所有权应当以相关行政部门做的登记为准，不应当以当事人双方的约定为主；4、本案原告与吴某之间的买卖合同仅有收据，没有银行流水、交款凭证等其他有效的证据佐证。在双方买卖合同生效后，吴某一直在支付该房屋的贷款，有悖常理。综上，被告瑞和公司认为原告与吴某之间的买卖合同是无效的，不应当被法律认可，请求驳回原告诉讼请求。
被告吴某辩称，对原告的诉讼请求及事实理由无异议。2009-2011年之间我从原告处共借了三笔，两笔10万元，一笔20万元。房子是2011年交给王国辉的，也就是在借款之后交房的。当时是王国辉要买房，我说我这有这套房子，正好我欠她钱，让她看看地点合不合适，她看后也相中了，之后她就装修入住了。当时是我口头说的我负责还贷款，后期因为我不常在家就王国辉还了一部分贷款。2013年8月1日王国辉找我对账，因为她帮我还点贷款还有点利息一共是5万元钱，我就给她出了5万元钱的欠条。当时约定是房子30万，车库10万元，当天补签的房屋买卖合同。当天我把40万元欠条收回，给王国辉出了一个40万元的房款收条。
2013年10月1日因我要进煤，就从王国辉处又借了40万元，签了欠条，这40万元与房屋无关。
原告王国辉提供证据与被告质证意见：
1、车库买卖合同复印件一份，二手房买卖合同复印件一份，收据复印件一份，证明原告与吴某之间是买卖关系，被告吴某收取了原告王国辉的房屋价款。双方买卖合同真实有效。
被告瑞和公司质证认为：该组证据的前提在法庭陈述中是因为双方存在借贷关系，吴某将车库和房屋抵债给原告，而不是双方存在真实的买卖关系；2、该收据仅仅是双方对购房价格的约定，并没有银行流水和其他证据能够证实双方支付了上述房款；3、根据最高院关于以物抵债的司法解释，以物抵债前提必须是债务还款期限届满，并且双方债权债务数额确定，才能确定以物抵债的效力，而这组证据无法证实双方债务履行的期限，根据物权法191条第二款，以及适用物权法若干法律规定第67条规定，该房屋在抵押期间签订买卖合同，如未经抵押权人同意，买卖合同自始无效，这组证据中被告没有看到作为抵押权人银行的同意及抵债确认书，综上该两份买卖合同是无效合同。
被告吴某对该组证据无异议。
2、物业费收据4张，取暖费交费统计表1张，证明该房屋实际交付后，物业费、取暖费均是本案原告王国辉交纳。
被告瑞和公司质证认为：证据本身真实性没有异议，但该证据只能证实原告是上述物业的使用人，而不能证明其是所有人，因为1、上述物业的权属证照并非原告，2、在租赁或借用关系中也可以产生实际使用人交纳物业的情况，故该组证据不能证实该物业的所有权人的真实性。从这组证据的时间上看，均发生于2013年10月28日以后，并不能够证实原告在2011年就实际占有使用了房屋，并且根据取暖费票据上的交纳人都是吴某，根据最高院执行异议复议的相关司法解释第28条第三项规定，在查封日前日必须支付全部价款合法占有使用才能满足确认买卖合同有效的条件，本案诉争房产原告王国辉与第二被告吴某之间的买卖行为并不符合该条规定。
被告吴某对该组证据无异议。
3、银行还款凭证四张，银行卡复印件两张，承诺书复印件一份，原告自己记载的房屋装修和还贷款清单一份，证明房屋在2011年交付后银行贷款由吴某偿还，王国辉在吴某没时间或无力偿还之时继续偿还银行贷款，没有损害抵押权人的利益，也证实二人在对账后形成5万元欠条的理由。原告的承诺书，银行也有一份，证实银行也同意由王国辉与吴某共同偿还房屋贷款，没有损害抵押权人的利益。原告装修房屋和还款的记载，证明房屋由王国辉实际装修并使用。
被告瑞和公司质证认为：1、该还款小票记录的时间都是在2016年以后，结合原告在执行局所举行的听证会上的答辩，可以认定这样的事实，原告还款是在2016年以后，而不是在2013年签订买卖合同后还款；2、该承诺函出具时间是2017年2月17日，即在合同签订了接近三年半的时间，原告才向银行申请变更还款人的业务，在2016年这个房产我们已经申请法院依法查封，而且在承诺函上我们并没有看到银行表示接受或者同意的意思表示，更重要的是在答辩中我们也主张签订买卖合同时，抵押权人应该表示同意，而不是过了三年多才同意，所以该证明无效，该承诺函更能证实双方在签订买卖合同时并没有取得银行同意，甚至银行可能并不知晓；3、该组证据看出双方买卖合同成立后被告吴某还在继续还银行贷款，这一事实可认定原告并没有足额支付全部购房款项，这一点不符合买卖行为的一般常理，买卖行为一旦成立生效，应当由购买方对标的物享受权利承担义务，因此该房屋买卖合同应当认定为无效合同。
被告吴某对该组证据无异议。
4、证人证言
4-1、证人王某出庭作证，证明原告王国辉在2011年开始装修争议楼房，并居住使用。
被告瑞和公司质证认为：该证人的证言明显存在虚假之处，2017年2月20日原告在起诉状中明确表述了，其实在2013年8月1日签订完买卖合同后开始入住使用房屋，证人证言与原告陈述自相矛盾，并不能够证实原告于2011年就实际入住；2、即使原告存在先予入住的情节，但需要结合其他法定条件才能使其入住行为产生法定效力，该证人证言不能证实原告入住时间入住合法性。
被告吴某对该组证据无异议。
4-2证人崔晓娟出庭作证，证明自2011年起由王国辉缴纳诉争房屋物业费。
被告瑞和公司质证意见与对王某质证意见一致。
被告吴某对该组证据无异议。
4-3证人赵闯出庭作证。证明原告王国辉与被告吴某的债务往来关系及几笔借款的情况
被告瑞和公司质证认为：该证人与原告王国辉和被告吴某均有利害关系，证明效力较低，另外其作为担保人对借款的时间、还款期限、是否归还的数额、支付利息，以及欠款5万元的来源都不能准确说清，该证人证言均不能证实王国辉与吴某之间真实的资金借贷关系，建议法庭不予采信。
被告吴某对该组证据无异议。
5、证明二份，证明王国辉自2011年至今一直在罗兰丽都小区7号楼3单元501室居住并实际占有。
被告瑞和公司质证认为：1、该二份证明的出具人应当出庭接受质询质证，否则该证明不能产生法定效力；2、鉴于原告本身就是政府工作人员，出具这份证明可信程度及来源都有一定不确定性，单就这二份证明的内容而言也与客观事实不符，证明出具时间是2018年，在没有其他证据相互印证的前提下来证明7年前原告居住的事实本身就不符合常理，另外本案原告在本案第一次庭审时就出庭4个证人，该4个证人对原告所陈述的2011年就入住的事实自相矛盾，包括其入住时间、装修时间，又与今天本庭所陈述情况不一致，所以原告对入住事实的所有证据都存在逻辑混乱，不予采信的问题，请法庭注意；3、本案审理的是原告是否有权合法占有诉争房屋，居住的事实并不是合法占有房屋的全部条件，请法庭结合被告所主张的法律法规进行公平公正判断和处理。
被告吴某对该组证据无异议。
被告瑞和公司向法庭提交证据：
1、（2016）黑0225执异字第43号执行裁定书，（2016）黑0225执1493号执行裁定书，证明本案诉争房屋已经经甘南县人民法院依法裁定，驳回原告对诉争房屋的执行异议，并且依法裁定对诉争房屋在2016年12月13日开始评估拍卖。
原告质证认为：（2016）黑0225执1493号执行裁定书我们没有收到过，该裁定是针对原告提出的执行异议作出的不能作为执行异议之诉的证据使用，对（2016）黑0225执异字第43号执行裁定书有异议，本案发回重审就是针对这个裁定。而且也证实查封为2016年，而王国辉实际占有诉争房屋时间是2011年，2013年形成的书面购买合同，并且向吴某已经支付了实际的全额价款，所以请求法院确认诉争房屋归王国辉所有，撤销执行裁定解除查封，达不到被告的证明目的。
被告吴某质证意见与原告质证意见一致。
2、听证会笔录复印件一份，笔录第2页内容，证实抵押权人工商银行不知道双方签订买卖合同，办理房屋交接。
原告质证认为：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，首先王国辉和吴某的还款行为是在王国辉实际占有之后，而且一直及时足额偿还银行贷款，从根本上没有损害到抵押权人银行的利益，特别是在吴某出现无力偿还银行贷款时，原告一直在向银行偿还贷款以期消灭抵押权，而且银行也追认由王国辉偿还剩余贷款的行为，所以说抵押权人是同意并且知晓的。双方买卖行为并未违反法律规定。而且根据物权法第15条买卖合同生效后未办理物权登记的也不影响合同效力，所以双方的买卖合同也是合法有效的。
被告吴某质证意见与原告质证意见一致。
被告吴某未提供证据。
以上证据经过庭审质证及合议庭合议确认如下：对原告提交的证据1-5，因证据间能够相互印证，依法予以确认，被告提交的证据1不予采信，理由是本案是执行异议之诉，就是由于（2016）黑0225执异字第43号执行裁定书引发的，所以该裁定在本案中不能作为证据使用，因本案尚未审理终结，（2016）黑0225执1493号执行裁定书不能作为证据使用。对被告提交的证据2，抵押权人虽然不知道抵押房屋进行了买卖和实际交付，但房屋的买卖双方并没有侵害抵押权人的合法权益，而且抵押权人在事后也进行了追认，故对被告的证明目的不予采信。
根据当事人陈述以及庭审质证情况，经审理查明，2009-2011年间被告吴某共向原告王国辉借款三笔，金额40万元，2011年听说原告王国辉想买楼就向王国辉说自己在罗兰丽都小区有一套楼房和车库，让王国辉看一下是否中意，正好自己还欠王国辉钱，王国辉看后表示同意，双方口头商定吴某名下的7号楼三单元501室价值30万元、6号车库价值10万元。2011年王国辉对该房屋进行装修并实际居住至今，期间物业费和取暖费均由王国辉交纳。2013年8月1日，原告王国辉与被告吴某补签了一份房屋及车库买卖合同，王国辉将40万元欠据还给吴某，吴某出具收到房款收条，双方经过算账，吴某还欠王国辉5万元钱，吴某为王国辉又出具一份5万元欠据。2013年10月1日，被告吴某因存煤需要再次向王国辉借款40万元。2016年被告瑞和公司与吴某因买卖合同纠纷，本院于诉讼中依瑞和公司的申请，将吴某所有的罗兰丽都小区7号楼三单元501室及其6号车库予以查封。因吴某未履行义务，瑞和公司申请执行。执行过程中本院作出（2016）黑0225执1493号执行裁定书，拍卖上述查封的房产。王国辉作为案外人提出执行异议，2017年1月18日，本院作出（2016）黑0225执异字第43号执行裁定书，认定王国辉与吴某签订的买卖合同由于未经抵押权人同意而导致买卖行为效力待定，抵押权人未追认该行为，所以买卖合同无效，驳回王国辉的异议。王国辉向本院提起执行异议之诉。

本院认为，案外人执行异议依据应当是对执行标的物享有排他性或者优益性的权利。本案中原告王国辉作为买受人，在法院查封之前就已与被执行人吴某签订了合法有效的书面买卖合同、并已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记的事实。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：

1、原告王国辉与被告吴某签订的房屋买卖合同和车库买卖合同有效，原告王国辉对罗兰丽都小区7号楼三单元501室及7号楼南106号车库归原告王国辉享有所有权；
2、停止对上述房屋及车库的执行。
案件受理费50.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 吕玉清
审判员 葛永莉
人民陪审员 杨文慧

书记员： 张鑫