王国红与天津市天材房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

王国红
王国庆
李爱静（昌黎县竭阳律师事务所）
天津市天材房地产开发有限公司
杨冉（天津高地律师事务所）
李克东（天津高地律师事务所）

原告王国红，个体经营者，
委托代理人王国庆，市民。
委托代理人李爱静，系昌黎县竭阳律师事务所律师。
被告天津市天材房地产开发有限公司，地址天津市南开区复康路15号长实别墅4-5号。
法定代表人朱凤恒，职务:董事长。
委托代理人杨冉，系天津高地律师事务所律师。
委托代理人李克东，系天津高地律师事务所律师。
原告王国红与被告天津市天材房地产开发有限公司（以下简称天材公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理。依法组成合议庭，于2014年3月27日与2014年4月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国庆、李爱静，被告委托代理人杨冉、李克东参加了第一次开庭，原告委托代理人李爱静、被告委托代理人杨冉参加了第二次开庭，本案现已审理终结。

本院认为，原告王国红与被告天津市天材房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定建筑面积为66.66平方米，但在《房屋所有权证》中，确认实测面积为59.55平方米，与合同约定面积相差7.11平方米，面积误差比绝对值为10.67%，依据《合同法》中的公平原则，被告在所售房屋面积出现较大差异时，对总房款应做适当调整，故原告提出要求被告支付面积差异差额款的诉讼请求本院予以支持。原告在诉讼请求中，要求被告按《商品房买卖合同》第五条第2种处理方式计算差额款，本院认为该合同第四条已经明确约定本案房屋按套计价，且第五条处理原则第二款写明“当事人选择按套计价的，不适用本条约规定”，故原告提出的该诉讼请求本院不予支持。对如何计算房屋面积差异的差额款，本院认为应坚持合同法中公平公正的原则，原、被告签订的合同中无按套计价面积出现差异情况的处理方式，本院依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定计算差额款。
被告天津市天材房地产开发有限公司提出两项抗辩，抗辩一认为原告系2009年7月取得《房屋所有权证》，2013年12月才主张权利，已超过了两年的诉讼时效。原告说明《房屋所有权证》是原告2010年暑期来海边渡假时，经被告通知后，到被告处领取的，领证时在被告领取登记本上有签字，可以证明领取的时间，在发现面积差异后，原告一直在与被告进行协商，主要由被告处销售经理王某某进行接待，在与被告多次协商无果的情况下，2011年7月20日原告无奈向昌黎县住房保障和房产管理局发出求助信，2013年7月17日亦委托过律师向被告发出过律师函，即原告提供的证据五与证据六，均能证明原告从2010年至现在一直在主张自己的权利。本院认为原告向房产管理部门发出求助信与向被告发出律师函，符合《民通意见》第174条权利人向有关单位提出保护民事权利的请求和第173条权利人向义务人主张权利诉讼时效中断的规定，诉讼时效发生了中断，故被告的第一项抗辩主张本院不予支持；被告提出抗辩二，原、被告签订《商品房买卖合同》中明确约定为按套计价购买，合同中所写的建筑面积只是应相关部门要求必须填写的项目，在原、被告签订的购房合同中只具有参考作用，没有实际的约束力。所以原告是按套购买的该房屋，对合同中约定的面积出现差异不应提出相关请求。原告说明当时在黄金海岸处比较了几家房地产公司开发的楼盘，是在综合考量面积、单价、位置、环境等多种因素的情况下才购买的海景龙苑商品房，所以房屋的总体面积与平均单价是原告购房的重要考虑因素。本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告明确标注了建筑面积，应认为是被告发出的合同要约，该要约对原告订立合同以及确认房屋按套的总体价格有重大影响，也是原告订立购房合同的重要依据之一，原、被告既然在合同中对建筑面积有约定，被告即应严格按照《合同法》与《城市房地产管理办法》履行该约定，对建筑面积出现差异，有约定处理方式的按约定，无约定处理方式的按相关法律规定，被告提出合同中的面积只是虚填并非真实意思表示的理据不充分，故被告的第二个抗辩主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条  、《商品房销售管理办法》第十九条之规定判决如下:
一、被告天津市天材房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国红购房面积差额款59730元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王国红的其他诉讼请求。
案件受理费2350元，由被告天津市天材房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原告王国红与被告天津市天材房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定建筑面积为66.66平方米，但在《房屋所有权证》中，确认实测面积为59.55平方米，与合同约定面积相差7.11平方米，面积误差比绝对值为10.67%，依据《合同法》中的公平原则，被告在所售房屋面积出现较大差异时，对总房款应做适当调整，故原告提出要求被告支付面积差异差额款的诉讼请求本院予以支持。原告在诉讼请求中，要求被告按《商品房买卖合同》第五条第2种处理方式计算差额款，本院认为该合同第四条已经明确约定本案房屋按套计价，且第五条处理原则第二款写明“当事人选择按套计价的，不适用本条约规定”，故原告提出的该诉讼请求本院不予支持。对如何计算房屋面积差异的差额款，本院认为应坚持合同法中公平公正的原则，原、被告签订的合同中无按套计价面积出现差异情况的处理方式，本院依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定计算差额款。
被告天津市天材房地产开发有限公司提出两项抗辩，抗辩一认为原告系2009年7月取得《房屋所有权证》，2013年12月才主张权利，已超过了两年的诉讼时效。原告说明《房屋所有权证》是原告2010年暑期来海边渡假时，经被告通知后，到被告处领取的，领证时在被告领取登记本上有签字，可以证明领取的时间，在发现面积差异后，原告一直在与被告进行协商，主要由被告处销售经理王某某进行接待，在与被告多次协商无果的情况下，2011年7月20日原告无奈向昌黎县住房保障和房产管理局发出求助信，2013年7月17日亦委托过律师向被告发出过律师函，即原告提供的证据五与证据六，均能证明原告从2010年至现在一直在主张自己的权利。本院认为原告向房产管理部门发出求助信与向被告发出律师函，符合《民通意见》第174条权利人向有关单位提出保护民事权利的请求和第173条权利人向义务人主张权利诉讼时效中断的规定，诉讼时效发生了中断，故被告的第一项抗辩主张本院不予支持；被告提出抗辩二，原、被告签订《商品房买卖合同》中明确约定为按套计价购买，合同中所写的建筑面积只是应相关部门要求必须填写的项目，在原、被告签订的购房合同中只具有参考作用，没有实际的约束力。所以原告是按套购买的该房屋，对合同中约定的面积出现差异不应提出相关请求。原告说明当时在黄金海岸处比较了几家房地产公司开发的楼盘，是在综合考量面积、单价、位置、环境等多种因素的情况下才购买的海景龙苑商品房，所以房屋的总体面积与平均单价是原告购房的重要考虑因素。本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告明确标注了建筑面积，应认为是被告发出的合同要约，该要约对原告订立合同以及确认房屋按套的总体价格有重大影响，也是原告订立购房合同的重要依据之一，原、被告既然在合同中对建筑面积有约定，被告即应严格按照《合同法》与《城市房地产管理办法》履行该约定，对建筑面积出现差异，有约定处理方式的按约定，无约定处理方式的按相关法律规定，被告提出合同中的面积只是虚填并非真实意思表示的理据不充分，故被告的第二个抗辩主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条  、《商品房销售管理办法》第十九条之规定判决如下:

一、被告天津市天材房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国红购房面积差额款59730元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王国红的其他诉讼请求。
案件受理费2350元，由被告天津市天材房地产开发有限公司负担。

审判长：王希民
审判员：赵向利
审判员：张瑞民

书记员：陈玲