王国凤与宋某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王国凤，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：陈永东，上海市东海律师事务所律师。
　　被告：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陈秀国，上海市东策律师事务所律师。
　　原告王国凤与被告宋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国凤的委托诉讼代理人陈永东，被告宋某某的委托诉讼代理人陈秀国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　王国凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金116,000元；2、判令被告退还原告押金20,000元。事实和理由：2016年9月22日，原、被告签订《联营合同》一份，名为联营实为房屋租赁，租赁标的物为上海市浦东新区川沙新镇川沙路现代广场北侧第二间亭子(以下简称系争房屋)，租期1年，自2016年10月23日起至2017年10月22日止，年租金34.8万元，另约定押金2万元。合同签订后，原告使用系争房屋，期满后双方协商再续租半年，故原告又向被告支付了2017年10月23日至2018年4月22日的半年租金17.4万元。但2017年12月24日，系争房屋发生火灾，又被川沙新镇环境综合整治工作领导小组办公室责令关门停业并自行拆除。之后系争房屋被拆，2017年10月23日后原告实际只使用了2个月。故被告应返还原告剩余4个月租金及押金。经原告多次找被告交涉，未果，故原告提起诉讼。
　　宋某某辩称，不同意原告的诉请。双方签订的是联营合同，因此原、被告为联营关系并非租赁关系。被告有包含系争房屋在内八间门面房。现合同无法履行的原因是原告自身导致火灾发生，火灾造成系争房屋及相邻四间门面房均被烧毁。烧毁后被告已将相邻三家租户的相关费用退还。川沙新镇政府已将被告所有的八间门面房均拆除，给被告造成了巨大损失。就该部分损失，被告已另案起诉原告要求赔偿。被告未收取过原告押金。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋。2016年9月22日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《联营合同》，合同约定：联营期限1年，从2016年10月23日至2017年10月22日止。联营期间乙方一次性支付一年的联营费计34.8万元，协议生效即付清，先付后联营。本合同签订时，乙方向甲方另付2万元，作为履行合同保证金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告在系争房屋内经营。2017年3月2日，原告向被告出具《消防安全承诺书》。2017年9月22日原告向被告转账支付17.4万元。
　　2017年12月24日系争房屋处发生火灾。2018年1月15日，上海市消防局公安消防支队出具火灾事故简易调查认定书，载明现场调查走访情况“2017年12月24日7时21分许，位于浦东新区川沙路XXX号发生火灾……火灾造成电气设备、吊顶及商铺内部分原材料烧损烧毁，无人员伤亡……”，火灾事故事实“起火原因：可以排除雷击、外来火种、人为纵火及遗留火种引发的可能，不能排除电气故障点燃周边可燃物。”尾部原告及调查人员签名署期。
　　2018年1月17日上海市川沙新镇环境综合整治工作领导小组办公室发出公告，“2017年12月24日，川沙路XXX号现代广场门口亭棚发生严重火灾，造成了不良社会影响。为举一反三，消除火灾隐患，根据违法违规经营整治的相关法律法规及《本市开展占道亭棚综合治理的工作方案》的相关要求，该处已纳入整治范围。现公告如下：根据2017年12月24日的公告，要求当事人于2017年12月26日前关门停业并自行拆除。截止今日，当事人自行整改已逾期且未履行。现决定于2018年1月19日开展联合整治，代为履行。”此后系争房屋被拆除。
　　庭审中，被告陈述2017年9月22日原告转账支付被告的17.4万元为联营费，期限为四个月左右。原告未支付过合同约定的押金。被告提交了系争房屋在内的八套商铺的店面图、第三方退租清单、现代广场小木屋清单、情况说明及银行账户交易明细，证明由于原告原因导致系争房屋在内的四间商铺发生火灾全部烧毁，火灾发生后政府将被告的八间商铺均拆除，导致被告赔付案外人损失赔偿款，造成被告巨大经济损失。经庭审质证，原告表示其于2016年从其他租户处受让了系争房屋的租赁权，押金2万元的凭证目前无法找到。对于被告提交的前述证据真实性均不予认可，原告认为起火原因与原告无关，包含系争房屋在内的八间商铺被拆除的实际原因是环境整治的要求。火灾发生后，原告即关门停业直至2018年1月17日系争房屋被拆除。
　　经本院释明，双方签署的合同名为联营，实为房屋租赁合同，涉案无同无效。对于无效合同的后果处理，原告要求被告退还未使用部分的房屋使用费，被告认为若需退还房屋使用费，原告应承担的房屋使用费应计算至系争房屋拆除之日即2018年1月20日。
　　本院认为，原、被告签订的《联营合同》名为联营，实为房屋租赁合同，由于所涉标的物系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。2017年9月22日原告向被告转账17.4万元，原告主张支付的是合同到期后即2017年10月23日至2018年4月22日的半年房屋使用费，而被告于本案中认为该款项系支付约四个月期限的联营费。对此，本院认为，《联营合同》约定的年联营费(即年房屋使用费)为34.8万元，原告已向被告结清。原告在原租期到期前向被告支付了17.4万元，金额系合同年使用费标准的一半，即半年房屋使用费的金额。故原告陈述双方在原租赁期限到期后又口头达成延长半年租赁期限且原告已支付了半年的房屋使用费，与合同约定相吻。倘若双方在原合同租期到期后对房屋使用费标准进行调整的，一般应对调整的数额予以说明，或出具相关凭证予以载明。被告主张17.4万元系支付约4个月的房屋使用费，无相关证据予以佐证，本院不予采纳。故本院采纳原告的主张即原告已支付了被告2017年10月23日至2018年4月22日止的房屋使用费17.4万元。系争房屋处于2017年12月24日发生火灾，火灾后标的物已处于基本灭失的状态，此后原告亦未实际经营且政府部门已要求关停并自行拆除。故原告应当承担系争房屋的使用费，应截止2017年12月23日。至于火灾引发的原因以及产生的损失的承担问题，并非本案诉讼的审理范围。经本院核算，被告应退还原告2017年12月24日至2018年4月22日的房屋使用费为115,065元。关于主张退还押金2万元，原告未提交证据予以证明其曾向被告支付过如上押金，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告王国凤与被告宋某某就上海市浦东新区川沙新镇川沙路现代广场北侧第二间亭子签订的《联营合同》无效；
　　二、被告宋某某于本判决生效之日起十日内返还原告王国凤房屋使用费115,065元；
　　三、驳回原告王国凤其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,020元，减半收取计1,510元，由原告王国凤负担150元，被告宋某某负担1,360元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐