王某某与滦平胜龙公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

王某某
徐学武（河北汇林律师事务所）
滦平县胜龙房地产开发有限责任公司
陈建洋（河北普宁律师事务所）

原告王某某。
委托代理人徐学武，河北汇林律师事务所律师。
被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人郝铁男，经理。
委托代理人陈建洋，河北普宁律师事务所律师。
原告王某某与被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司（以下简称被告胜龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月5日作出（2012）双滦民初字第1737号民事判决书，已经发生法律效力。被告胜龙公司不服，向河北省承德市中级人民法院申请再审。河北省承德市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）承民申字第32号民事裁定，提审本案。河北省承德市中级人民法院经过再审于2014年11月12日作出（2014）承民再终字第58号民事裁定，撤销本院（2012）双滦民初字第1737号民事判决书，将本案发回本院重审。本院受理该案后，另行组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人徐学武，被告胜龙公司委托代理人陈建洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
又查明，被告于2004年11月25日为该楼房建设项目办理了《建设工程规划许可证》，其中，4号住宅综合楼规划面积为7800平方米。该楼建设工程竣工验收报告记载:开工日期为2003年6月6日，竣工日期为:2004年11月15日，层数:六层，建筑面积:7800平方米。4号住宅综合楼实际建造七层，包括负一层地下室。地上一至六层建筑面积共计7559.24平方米，该部分房屋已于2008年办理了房屋所有权初始登记。4号住宅综合楼负一层（地下室）部分经后期测量，建筑面积为656.14平方米，4号住宅综合楼一至六层和负一层（地下室）总建筑面积已超出该楼《建设工程规划许可证》规定的规划面积。2013年10月25日，承德市城乡规划局双滦分局出具了《关于广通小区2、3、4号楼建筑面积的情况说明》，说明“根据《城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）》，该项目阳台建筑面积按一半计算，同时档案内含有部分地下室”。2013年11月27日，被告对3号、4号住宅综合楼负一层房屋所有权提出初始登记申请。2013年12月19日，被告项目负责人屈海文领取了3号楼、4号楼负一层（地下室）房屋所有权证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》合法有效。广通小区4号住宅综合楼实际建筑面积超过该楼房《建设工程规划许可证》规定的规划面积，致使该楼房负一层（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同时办理房屋初始登记，造成原、被告未能及时办理房屋所有权转移登记手续，原告未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，应认定被告存在违约行为，被告应当按照合同和协议的约定承担违约责任，被告应当继续履行合同，提供相关资料，协助办理房屋所有权转移登记手续，并按照约定的违约金支付标准向原告支付违约金。因中国人民银行贷款利率低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，故原告要求按照同期中国人民银行贷款利率支付违约金，本院予以准许。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，未约定办理房屋权属登记的时间以及违约责任，双方在《协议书》中对因长时间没有办证给原告造成的损失约定由被告补偿原告损失1000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条  的规定，综合考虑本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告实际损失情况等因素，按照公平原则予以衡量，原、被告在协议书中约定按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额支付自2005年4月1日至办证日的违约金已过分高于原告实际损失，应对违约金数额予以适当调整，2005年4月1日至2010年9月15日期间的违约金不宜再行支付。原、被告签订协议书至原告提起诉讼时止，时间未超过两年，故原告起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百三十条  、第一百三十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、第十八条  之规定，判决如下:
一、确认原告王某某购买的位于承德市双滦区滦河镇广通小区4号楼负一层（地下室）为原告王某某所有。
二、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告王某某办理广通小区4号楼负一层（地下室）房屋所有权转移登记手续。
三、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期间的违约金人民币228150.73元（按照房价款总额850000.00元，参照同期中国人民银行一年期贷款利率计算）。
四、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于原告负一层房屋所有权转移登记手续办理完毕之日起十日内向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有权转移登记之日止期间的违约金（按照负一层房价款总额259200.00元和参照中国人民银行同期贷款利率计算）。
五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20000.00元，由被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》合法有效。广通小区4号住宅综合楼实际建筑面积超过该楼房《建设工程规划许可证》规定的规划面积，致使该楼房负一层（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同时办理房屋初始登记，造成原、被告未能及时办理房屋所有权转移登记手续，原告未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，应认定被告存在违约行为，被告应当按照合同和协议的约定承担违约责任，被告应当继续履行合同，提供相关资料，协助办理房屋所有权转移登记手续，并按照约定的违约金支付标准向原告支付违约金。因中国人民银行贷款利率低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，故原告要求按照同期中国人民银行贷款利率支付违约金，本院予以准许。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，未约定办理房屋权属登记的时间以及违约责任，双方在《协议书》中对因长时间没有办证给原告造成的损失约定由被告补偿原告损失1000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条  的规定，综合考虑本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告实际损失情况等因素，按照公平原则予以衡量，原、被告在协议书中约定按照同期人民银行贷款利率乘以房款总额支付自2005年4月1日至办证日的违约金已过分高于原告实际损失，应对违约金数额予以适当调整，2005年4月1日至2010年9月15日期间的违约金不宜再行支付。原、被告签订协议书至原告提起诉讼时止，时间未超过两年，故原告起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百三十条  、第一百三十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  、第十八条  之规定，判决如下:

一、确认原告王某某购买的位于承德市双滦区滦河镇广通小区4号楼负一层（地下室）为原告王某某所有。
二、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告王某某办理广通小区4号楼负一层（地下室）房屋所有权转移登记手续。
三、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期间的违约金人民币228150.73元（按照房价款总额850000.00元，参照同期中国人民银行一年期贷款利率计算）。
四、被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司于原告负一层房屋所有权转移登记手续办理完毕之日起十日内向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有权转移登记之日止期间的违约金（按照负一层房价款总额259200.00元和参照中国人民银行同期贷款利率计算）。
五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20000.00元，由被告滦平县胜龙房地产开发有限责任公司承担。

审判长：胡宝信
审判员：张惠锴
审判员：赵岩

书记员：客文博