王某某与王某某、梁安国等确认合同无效纠纷一审民事判决书原文书

王某某
周亮
朱玉龙（湖北恩施小渡船法律服务所）
王某某
梁安国
梁艳明
朱祖恩
向宇（湖北图盛律师事务所）
邓美（湖北图盛律师事务所）
彭德全
彭文斌
王啟英

原告王某某，女，生于1956年12月16日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市阳光花园建安公司宿舍区。公民身份号码:xxxx。
委托代理人（特别授权）周亮，男，生于1986年1月23日，汉族，恩施州公路局职工，住恩施市阳光花园建安公司宿舍区。系王某某之子。
委托代理人（一般代理）朱玉龙，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
被告王某某，女，生于1942年5月7日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村小垭口组8号。公民身份号码:xxxx。
被告梁安国，男，生于1940年6月18日，汉族，湖北省恩施市人，住址同被告王某某。系王某某之夫。
被告梁艳明，男，生于1966年11月16日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住址同上。系王某某之子。
被告朱祖恩，男，生于1968年3月17日，土家族，湖北省宣恩县人，住恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村大垭口组七组。公民身份号码:xxxx。
委托代理人（特别授权）向宇、邓美，湖北图盛律师事务所律师。
第三人彭德全，男，生于1939年9月9日，汉族，湖北省麻城市人，恩施州港航管理局退休干部，住该局宿舍。公民身份号码:xxxx。
委托代理人（特别授权）彭文斌，男，生于1971年1月30日，汉族，居民，住恩施市舞阳大道2号。系第三人彭德全之子。
第三人王啟英，女，生于1941年1月4日，汉族，湖北省恩施市人，农民，恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组8号。公民身份号码:xxxx。
原告王某某诉被告王某某、梁安国、梁艳明、朱祖恩确认合同无效纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法组成由审判员杨昌慧担任审判长，审判员于永国、吴红参加的合议庭于2013年2月26日、9月5日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人周亮、朱玉龙，被告王某某、梁安国，被告朱祖恩及其委托代理人向宇、邓美，第三人彭德全的委托代理人彭文斌、第三人王啟英到庭参加诉讼。被告梁艳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月。现已审理终结。

本院认为，原告的诉讼请求为确认案涉合同的效力。该合同所涉房屋虽登记于原告王某某名下，但由其胞姐即第三人王啟英、彭德全居住、管理，并保管该房屋的权属证书。期间，因第三人搬离，便将该房屋连同权属证书于1986年一并交付于其堂姊妹即被告王某某、梁安国夫妇居住、管理，被告王某某、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全交付了价款1100元，后被告王某某、梁安国又将该房屋出卖给被告朱祖恩，从而产生案涉合同。对第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间民事法律关系的考查即成为对案涉合同效力认定的基础，亦为本案的争议焦点。对第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间民事法律关系，本院作如下评述:
第一、基于第三人王啟英与原告王某某胞姐妹的特殊身份关系，在原告王某某出嫁另行居住生活后，该房屋才于1986年登记于原告王某某，其权属证书亦由第三人王啟英保管，该房屋即由第三人王啟英、彭德全居住、管理，第三人王啟英、彭德全从而对该房屋行使了管理权（占有、使用、收益）。
第二、第三人王啟英、彭德全将该房屋及其权属证书交付于被告王某某、梁安国，被告王某某、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全支付了价款即1100元，亦对该房屋自1986年始行管理权（占有、使用、收益），直至2011年将该房屋出售于被告朱祖恩。
第三、在被告王某某、梁安国长达25年的居住管理该房屋期间，对该房屋进行修缮、添附等自主管理行为，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某均未对此提出异议，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某在如此长的时间里也未对该房屋行使任何权利。
第四、第三人王啟英、彭德全主张与被告王某某、梁安国之间为房屋租赁关系，一是未提供相关证据证实；二是在如此长的年限里对该房屋未行使管理权未作出合理解释。该主张违背生活常理，难以使人信服。
第五、基于被告王某某、梁安国与第三人王啟英和原告王某某特殊的堂姊妹关系，在当时的历史条件下，支付了相应价款并取得了对房屋的居住、管理等相关权益并移交该房屋的权属证书，且无人提出权属异议的情形下，被告王某某、梁安国有理由相信第三人王啟英、彭德全对该房屋享有完全的处分权，也即被告王某某、梁安国取得该房屋也符合善意取得的构成要件。
综上所述，在第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间，形成的是农村房屋买卖合同关系，双方的买卖行为符合法律、行政法规的规定，合法有效。第三人王啟英、彭德全对其主张的房屋系租赁合同关系，没有提供相关证据，理由亦不充分，对该主张本院不予支持。至于第三人王啟英、彭德权处分原告王某某的房屋的行为是否构成侵权，原告王某某可另行主张权利。
基于第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间有效的农村房屋买卖关系，被告王某某、梁安国取得该房屋的所有权，有权利对该房屋进行处分。被告王某某、梁安国于2011年将该房屋出售于被告朱祖恩，即产生案涉合同，该合同亦符合法律、行政法规的规定，合法有效。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，应由原告王某某承担举证不能的法律后果。故，对其诉讼请求本院不予支持。至于被告朱祖恩提交的《关于我姐王某某卖给朱祖恩房产的情况说明》的真假，不影响本案对事实的认定和对实体的处理。被告梁艳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院将依查明之事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条  第一款  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
驳回原告王某某的诉讼请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告的诉讼请求为确认案涉合同的效力。该合同所涉房屋虽登记于原告王某某名下，但由其胞姐即第三人王啟英、彭德全居住、管理，并保管该房屋的权属证书。期间，因第三人搬离，便将该房屋连同权属证书于1986年一并交付于其堂姊妹即被告王某某、梁安国夫妇居住、管理，被告王某某、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全交付了价款1100元，后被告王某某、梁安国又将该房屋出卖给被告朱祖恩，从而产生案涉合同。对第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间民事法律关系的考查即成为对案涉合同效力认定的基础，亦为本案的争议焦点。对第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间民事法律关系，本院作如下评述:
第一、基于第三人王啟英与原告王某某胞姐妹的特殊身份关系，在原告王某某出嫁另行居住生活后，该房屋才于1986年登记于原告王某某，其权属证书亦由第三人王啟英保管，该房屋即由第三人王啟英、彭德全居住、管理，第三人王啟英、彭德全从而对该房屋行使了管理权（占有、使用、收益）。
第二、第三人王啟英、彭德全将该房屋及其权属证书交付于被告王某某、梁安国，被告王某某、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全支付了价款即1100元，亦对该房屋自1986年始行管理权（占有、使用、收益），直至2011年将该房屋出售于被告朱祖恩。
第三、在被告王某某、梁安国长达25年的居住管理该房屋期间，对该房屋进行修缮、添附等自主管理行为，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某均未对此提出异议，第三人王啟英、彭德全以及原告王某某在如此长的时间里也未对该房屋行使任何权利。
第四、第三人王啟英、彭德全主张与被告王某某、梁安国之间为房屋租赁关系，一是未提供相关证据证实；二是在如此长的年限里对该房屋未行使管理权未作出合理解释。该主张违背生活常理，难以使人信服。
第五、基于被告王某某、梁安国与第三人王啟英和原告王某某特殊的堂姊妹关系，在当时的历史条件下，支付了相应价款并取得了对房屋的居住、管理等相关权益并移交该房屋的权属证书，且无人提出权属异议的情形下，被告王某某、梁安国有理由相信第三人王啟英、彭德全对该房屋享有完全的处分权，也即被告王某某、梁安国取得该房屋也符合善意取得的构成要件。
综上所述，在第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间，形成的是农村房屋买卖合同关系，双方的买卖行为符合法律、行政法规的规定，合法有效。第三人王啟英、彭德全对其主张的房屋系租赁合同关系，没有提供相关证据，理由亦不充分，对该主张本院不予支持。至于第三人王啟英、彭德权处分原告王某某的房屋的行为是否构成侵权，原告王某某可另行主张权利。
基于第三人王啟英、彭德全与被告王某某、梁安国之间有效的农村房屋买卖关系，被告王某某、梁安国取得该房屋的所有权，有权利对该房屋进行处分。被告王某某、梁安国于2011年将该房屋出售于被告朱祖恩，即产生案涉合同，该合同亦符合法律、行政法规的规定，合法有效。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，应由原告王某某承担举证不能的法律后果。故，对其诉讼请求本院不予支持。至于被告朱祖恩提交的《关于我姐王某某卖给朱祖恩房产的情况说明》的真假，不影响本案对事实的认定和对实体的处理。被告梁艳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院将依查明之事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条  第一款  、第一百四十四条  之规定，判决如下:

驳回原告王某某的诉讼请求。

审判长：杨昌慧
审判员：于永国
审判员：吴红

书记员：罗毅