王某某与黄石市金某某餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告王某某，武汉市江岸区大江园北苑4号10楼2号。
委托代理人孟晟，湖北鸣伸律师事务所律师，委托权限：特别授权。
委托代理人赵文华，湖北太圣律师事务所律师，委托权限：一般授权。
被告黄石市金某某餐饮有限责任公司，住所地黄石市武汉路55号。
法定代表人徐新田，系该公司经理。
委托代理人徐默，湖北风劲律师事务所律师，委托权限：特别授权。

原告王某某诉被告黄石市金某某餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理。依法由审判员向红梅担任审判长，人民陪审员程良军、张勇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人赵文华、被告黄石市金某某餐饮有限责任公司的委托代理人徐默到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：被告黄石市金某某餐饮有限责任公司在租赁原告的商铺前去商铺进行看房考察，知道原告商铺一楼过道的有其他商户经营的现状。原告王某某与被告黄石市金某某餐饮有限责任公司经过协商后于2013年11月16日签订一份租赁合同，合同约定原告将其所有的黄石市武汉路55号第4栋203号商铺出租给被告黄石市金某某餐饮有限责任公司经营，租赁期限6年，从2014年1月16日至2020年1月15日止，前三年每年租金为50万元，后三年租金每年58万元；合同签订时被告一次性交清第一年租金50万元及押金5万元，第二年房屋租金于2014年12月15日前支付，之后的租金均在每年的12月15日前支付，被告需按合同约定按时交纳租金，如违约30天被告无条件退出门面等。合同签订后，被告如约支付50万元租金及保证金5万元，原告将门面交付给被告。被告经过装修，上岛咖啡如期开门营业至今。在被告经营期间，被告因一楼公用部分其他商户占用过道的问题要求原告处理，原告也向物业反映该情况，由于过道系业主公用部分，物业一直未解决。2014年12月15日，被告未交纳第二年租金，2015年1月26日原告制作一份解除房屋租赁通知书，并于2015年1月28日通过邮政快递向被告送达解除合同通知书，2015年1月29日被告的员工姜海情签收，随后原告于2015年2月4日诉至法院。

本院认为：本案系租赁合同纠纷，原告王某某与被告黄石市金某某餐饮有限责任公司2013年11月16日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点如下：一、原告交付的租赁物是否有瑕疵？被告辩称原告交付的租赁房屋面积不足500平方米，公用部分未交付使用，由此认为租赁物有瑕疵。原、被告的租赁合同未约定租赁面积，而且原告交付的租赁物被告已正常装修使用，没有严重影响到租赁物的使用效益，关于公用部分的交付问题，被告在承租前就已经知道公用部分的现实状况，被告已经装修开业经营一年，公用部分的通道被告已经正常使用，因此，被告辩称原告交付的租赁物瑕疵的理由不充分。二、先履行抗辩权行使前提主要是当事人间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。在本案中，原告作为出租人已保证被告正常使用租赁物，其基本义务已经完成，且被告已正常开业经营，而被告没有支付租金，其主要义务尚未完全履行。因此，被告辩称行使先履行抗辩权拒绝支付租金的理由不充分，本院不予支持。三、租赁合同是否已经解除？《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告逾期不支付租金，原告可以解除合同；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告提交的证据证明在诉前向被告送达的解除合同通知书被告于2015年1月29日签收，租赁合同现已解除。四、被告的反诉是否支持？最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期届满前提出”。被告在开庭时才提交反诉状，已超过举证期限，因此，被告的反诉本院不予支持。综上所述，原告自2015年1月17日至合同解除之日2015年1月29日的房屋租金应为50万元÷365天×13天=17810元；自合同解除之日至房屋腾退之日的房屋使用费应按（50万元÷365天）1370元／天计算；因此，原告王某某要求被告支付2014年12月15日至2015年1月29日的租金19178元及停止经营，立即拆除装修并交付房屋给原告的诉讼请求，其合理部分17810元，符合法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》规定出租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同；加上租赁合同未约定延期支付租金的利息损失，故原告要求被告向支付逾期支付租金的利息损失3422元，不符合法律规定，本院不予支持；据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、第七十条的规定，判决如下：

一、原告王某某与被告黄石市金某某餐饮有限责任公司2013年11月16日签订的租赁合同于2015年1月29日解除；
二、被告黄石市金某某餐饮有限责任公司应当于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付2015年1月17日至2015年1月29日的房屋租金17810元；
三、被告黄石市金某某餐饮有限责任公司应当于本判决生效之日起十日内向原告王某某按（50万元÷365天）1370元／天支付从2015年1月19日至2015年2月4日的房屋使用费8220元，此后的房屋使用费按（50万元÷365天）1370元／天支付至房屋腾退之日止；
四、被告黄石市金某某餐饮有限责任公司应当于本判决生效之日起十日内停止经营，立即拆除装修并于应当于本判决生效之日起十五日内交付房屋给原告王某某；
五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费650元（原告已缴纳），本院决定由被告黄石市金某某餐饮有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币650元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。

审　判　长　　向红梅 人民陪审员　　张　勇 人民陪审员　　程良军

书记员：胡诗