王某某与田某、韦某某、魏某某、王某某、李某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：王某某，个体工商户，住内蒙古包头市。
委托代理人：张海军，内蒙古晨鹿律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：田某，住内蒙古包头市。
被上诉人（一审被告）：韦某某，出生年月日不详，职业不详，住内蒙古包头市。
被上诉人（一审被告）：魏某某，住内蒙古包头市。
被上诉人（一审被告）：王某某，住内蒙古包头市。
被上诉人（一审被告）：李某，现住呼和浩特市。

上诉人王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2014）包青民初字第1556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2007年7月10日，王某某、韦某某、李某、李金柱、王某某五人签订《合伙协议》一份，约定共同投资成立青山区水玲珑休闲会馆，合伙期限为5年，从2008年1月1日至2012年12月31日。田某、魏某某认可在签订协议时由王某某代表魏某某签署，由李金柱代表田某签署。后田某、韦某某、魏某某、王某某、李某五人（以下该五位并列时简称五位合伙人）成立了包头市青山区水玲珑休闲会馆（以下简称水玲珑会馆），该会馆性质为个体工商户，业主为王某某。
2007年11月24日，刘存珍与水玲珑会馆签订《租赁合同》一份（以下简称《2007年租赁合同》），约定刘存珍将位于包头市青山区大连新型居住区18-22号底店租赁给水玲珑会馆，刘存珍对所出租的房屋具有合法产权；租赁期限为5年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期5年的租金共计300万元，每年度租金为60万元；合同期限届满时水玲珑会馆改造的二楼顶钢结构及三楼建筑按10年限折旧，折旧残值刘存珍按股退还水玲珑会馆；合同期满，刘存珍有权收回房屋。该合同的甲方签字盖章处有刘存珍签字，乙方签字盖章处加盖包头市青山区水玲珑休闲会馆的公章，李某、王某某、韦某某、李金柱、王某某分别签字。田某、魏某某认可该协议在签订时由王某某代表魏某某签署，由李金柱代表田某签署。水玲珑会馆的实际合伙人为田某、魏某某、韦某某、李某、王某某。
2012年1月1日，王某某与魏某某、田某、韦某某、王某某签订《协议》一份（以下简称《2012年协议》），约定“原则同意水玲珑公司外包所需的延长时间（从2013年1月1日至2014年12月31日），在租房合同于2012年12月31日终止前，按合同约定，补签水玲珑公司租赁所需要年限的租房合同和房租的重新议定，如水玲珑公司有违约行为，王某某保留和实际租房者签约的权利，本协议可作为水玲珑休闲会馆转包合同的附件。”
2012年1月1日，水玲珑会馆与陈殊言签订《租赁合同》一份（以下简称《2012年转租合同》），约定水玲珑会馆将位于包头市青山区新型居住区翠溪园3栋8-9号底店房屋租赁给陈殊言，租赁期限为3年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止。同时合同还约定了租金及交纳、权利义务等内容。王某某、魏某某、田某、韦某某作为甲方在合同上签字，陈殊言作为乙方签字。田某、魏某某对于上述协议的真实性认可，但魏某某称《租赁合同》已于2012年12月31日以后终止，因与房主刘存珍签的房屋租赁合同已经终止，没有再续签过合同，没有权利转租该房给陈殊言。田某称租赁合同是签过，但是2013年1月份就终止了，王某某将房屋收回，开会要重新签订租赁合同，房租要涨到120万元，后没有达成协议，其本人要求解除合伙协议。对于与王某某签订的协议，魏某某、田某称协议上一直没有王某某的签字，也一直没有见过王某某，故不认可该协议，该协议是无效的。
2013年1月16日，王某某出具一份通知，写明“水玲珑商务会所：为了维护双方的利益不受侵害，请贵会所各位股东务必抽时间商谈房屋租赁事宜，用于续约的合同文本已于2012年12月15日交贵处财务，并且曾两次约各股东见面，也只是在2013年1月1日前见到其中一位股东。根据我们2008年所签房屋租赁合同的约定，水玲珑已经造成违约，我现在再次以书面方式告知水玲珑各位股东，请务必在近日内续约，如不续约，也请以书面形式通知我。”通知下方房主处有王某某签名，接收人处加盖水玲珑会馆公章。
王某某还提供2013年2月4日、2013年6月30日，王某某、韦某某、魏某某签名的《股东会纪要》、《会议记录》各一份。田某称对于2013年2月4日《股东会纪要》的真实性认可，但会议上其本人提出终止协议，故没有签字，房租已到期，王某某自己经营了。对于2013年6月30日《会议记录》真实性不予认可，称没有其本人签字。魏某某称对于2013年2月4日《股东会纪要》的真实性认可，称开过这个会，但是不能说明继续租了房子，合伙企业在重大经营问题上必须协商一致，所有股东必须全部签字，但是现在只有三位签字，差田某和李某的签字。李某当时没有参加，田某拒绝签字，其本人无奈签了字，但该份股东会纪要不能证明继续租房的事实。对于2013年6月30日《会议记录》真实性不予认可，称此次开会不是在谈租房的问题，而是在商量处理水玲珑会馆，准备卖出去进行清算。
2013年7月3日，王某某作为出租方与水玲珑会馆签订《租赁合同》一份（以下简称《2013年租赁合同》），约定根据2012年1月1日所签协议，王某某同意房屋延租，从2013年1月1日至2014年12月31日，租期为2年。2012年1月1日至2014年12月31日应交180万元，每年租金90万元，水玲珑会馆必须按月及时交付房费，如违约，王某某有权无条件收回房屋。该份租赁合同甲方处有王某某签字，乙方处王某某签字，并加盖有水玲珑会馆公章。田某、魏某某对于该份租赁合同不予认可，称不知道该事情，没有见过合同，合伙协议已于2012年12月31日到期，王某某没有权利代表合伙人签订合同。
王某某还提供2014年4月25日，王某某、魏某某以及韦某某签订的《会议纪要》一份。田某、魏某某对此均不予认可，田某称不清楚此事。魏某某称是开过会，但是只是讨论企业的清算，不能证明继续租了王某某的房子。
王某某还提供与大连新星房地产开发有限公司西北房地产分公司签订的《房屋买卖合同》复印件一份，约定王某某购买出卖人开发的位于包头市青山区劳动路新型居住区142#公建西段19-22轴（地名号：翠溪园3号部分底店）上下二层。但该合同出卖人处无公司盖章，只有个人签字。买受人处有王某某签名，委托代理人处有王某某签名并捺印。田某、魏某某对于该份证据的真实性和证明目的都不予认可。
王某某称包头市青山区劳动路大连新型居住区142号公建西段19-22段房屋为其购买，该居住区142号公建西段22-24段为刘存珍所有。上述房屋正是本案诉争的租赁房屋，但上述房屋到目前均未办理完毕房屋所有权证书。
王某某提供由北方联合电力有限责任公司包头第二热电厂加盖供热收费专用章的证明一份，证明水玲珑会馆欠2013年10月15日至2014年4月15日的取暖费、滞纳金共计60125元。田某、魏某某对此均不予认可。王某某又提供民事起诉状及（2014）包青民初字第181号民事调解书，该调解书载明王某某支付包头市生生物业服务有限公司包头市青山区大连新型居住区翠溪园3号楼8号底店从2009年1月1日至2013年12月31日的物业费30695.88元。王某某称上述费用应由各合伙人承担。田某、魏某某对上述证据真实性认可，但是不认为物业费应由合伙人支付。
王某某与王某某系父子关系，刘存珍与王某某系夫妻关系，与王某某系母子关系。王某某对于王某某提供的所有证据的真实性和证明目的均予以认可。现五位合伙人尚未对合伙财产进行最后清算。
王某某诉至一审法院称：2008年1月1日，五位合伙人一同合伙租用王某某及其母亲刘存珍坐落于包头市青山区大连新型居住区18-22、22-24底店。在开始是和刘存珍签订的租赁合同，到期后，又和王某某续租。2013年欠租金733500元，2014年1月到8月应交房租60万元，总计欠房租133.35万元，物业费71030.42元，取暖费60125元，合计1464655.42元。王某某的起诉请求是：1、解除租赁合同；2、五位合伙人偿还欠王某某租赁费、暖气费、物业费共计1464655.42元，减去王某某所占股份34.78%合款509407.16元，田某、魏某某、韦某某、李某应承担955248.26元；3、诉讼费由五位合伙人承担。
田某在一审答辩称：2013年1月至2014年期间的债权债务不应当由田某承担。2014年5月，田某已经提起诉讼，提出要求王某某及其妻子刘存珍按照《合伙租赁合同》进行清算，按照合同退还合伙经营期间合伙人剩余5年的折旧费用。请法院主持公道。
魏某某在一审答辩称：王某某和其子王某某签订房屋租赁合同的行为，违反了《合伙企业法》第八十五条、第八十八条的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，对魏某某不发生效力，由行为人王某某个人承担责任。
王某某在一审答辩称：王某某诉水玲珑所欠房租、物业费、取暖费一案属实。
韦某某、李某在一审未作答辩。
一审法院认为：2007年7月10日，五位合伙人签订《合伙协议》一份，以及2007年11月24日，刘存珍与五位合伙人签订的《租赁合同》，是各方的真实意思表示，法院予以确认。五位合伙人系合伙关系，共同成立水玲珑会馆，业主为王某某，合伙期限与租赁期限均为5年，从2008年1月1日起至2012年12月31日止。王某某现诉至法院要求判令五位合伙人支付其从2013年1月开始至2014年8月欠付的租赁费、2013年后的取暖费以及2009年至今的物业费。但王某某仅提供非五名合伙人共同签名的3份会议记录以及王某某之父王某某作为水玲珑会馆业主与王某某签订的租赁合同，王某某与其父王某某存在利害关系，其他四位合伙人未在租赁合同上签字，故无法证明在2012年12月31日租赁以及合伙到期后，王某某与五位合伙人之间存在租赁合同法律关系，也无法证明欠付租赁费以及取暖费的事实。与五位合伙人在2007年11月24日签订房屋租赁合同的房主为刘存珍，并非王某某，虽然王某某与刘存珍为母子关系，但现王某某仅提供没有加盖出卖方公章的房屋买卖合同复印件，证明其为本案诉争房屋的实际房主，依据不足。故王某某的诉讼请求于法无据，法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费13350元，原告王某某已预交，由原告王某某负担。
二审经审理查明：（一）当事人及本案所涉案外人之间的关系。1、王某某与案外人刘存珍是夫妻关系，王某某是该二人之子。2、五位合伙人于2007年7月10日签订《合伙协议》，后成立水玲珑会馆并领取个体工商户营业执照，一审法院对该部分事实认定清楚。
（二）与本案所涉房屋的相关事实。1、本案所涉房屋坐落于包头市青山区大连新型居住区142#公建西段19-22轴上下二层、22-24轴上下二层。王某某购买的是19-22轴上下二层，刘存珍购买的是22-24轴上下二层，该两处房屋均未办理房屋所有权证。在二审时，王某某向法庭提供已生效的两份民事判决书，即本院于2014年12月10日作出的（2014）包民一终字第225号和226号民事判决书、刘存珍出具的《权力（利）转移协议书》一份，以此证明王某某与刘存珍对本案所涉房屋享有所有权、王某某有权收取刘存珍购买房屋的租金。经质证，田某、魏某某对此无异议。
2、对《2007年租赁合同》、《2012年协议》、《2012年转租合同》的相关事实，以及《2013年租赁合同》仅有王某某、王某某签名的事实，一审法院认定事实清楚。
3、《2012年转租合同》于2013年3月1日终止履行，五位合伙人于2013年3月收回房屋；2013年12月8日，水玲珑会馆关门停业。本案所涉房屋现在空置。在二审参加诉讼的合伙人田某、魏某某、王某某对此予以认可。
对于2013年3月至12月8日期间本案所涉房屋由谁使用，合伙人各执一词但均未提供充分证据予以证明：魏某某、田某称2013年3月就已停止经营，王某某则称这期间仍是合伙经营。
4、王某某在二审时明确其主张的房租是2013年3月至2014年8月期间的。
王某某主张的取暖费、滞纳金共计60125元，是指水玲珑会馆欠2013年10月15日至2014年4月15日的取暖费49202元（4.4元/㎡×1863.72㎡）、滞纳金10923元。
王某某主张的物业费71030.42元，是指物业公司起诉王某某时诉讼请求的数额，一审法院于2014年3月26日作出（2014）包青民初字第181号民事调解书，确认王某某支付物业公司2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业费30695.88元。
（三）合伙人在约定的合伙期限届满后协商的过程。对于有王某某、韦某某、魏某某签名的2013年2月4日《股东会纪要》、2013年6月30日《会议记录》、2014年4月25日《会议纪要》的真实性，本院予以确认。该三份会议记录的具体内容如下：
1、2013年2月4日《股东会纪要》载明：股东达成的共识是，房租问题在收回承租权后再议，房租金额未确定（王某某100万元、韦某某90万元、房东120万元）。
2、2013年6月30日《会议记录》载明：议题是房租，股东意见是同意转租，出卖设备，找三家买主，价高者得。
3、2014年4月25日《会议纪要》载明：田某拒绝参加，签字的三人同意处理（出售）设备，于2014年6月1日前腾房。

本院认为：在二审期间，双方当事人对王某某有权就本案所涉房屋行使出租人权利的问题已均无异议，本院予以确认。本案双方当事人争议的问题是五位合伙人应否支付本案所涉房屋2013年3月至2014年8月期间的房租、取暖费、物业费，这个问题涉及两方面的问题，一是这期间五位合伙人的合伙关系是否仍然存续；二是这期间王某某与五位合伙人之间是否存在房屋租赁合同关系。
一、关于2013年3月至2014年8月期间五位合伙人是否存在合伙关系的问题。首先，《合伙协议》明确合伙期限从2008年1月1日起至2012年12月31日止。2012年12月31日合伙期限届满后，五位合伙人未签订书面协议明确约定延长合伙期限。其次，五位合伙人在《2012年转租合同》中约定转租期限至2014年12月31日止，应视为五位合伙人有延长合伙期限的意思表示。第三，2013年2月4日《股东会纪要》表明合伙关系仍然存续，但合伙人对房租问题并未达成协议。第四，2013年6月30日《会议记录》、2014年4月25日《会议纪要》表明合伙人协商的是散伙事宜，其中有五位合伙人于2014年6月1日前腾出本案所涉房屋的事项。
综上，因为在合伙期限届满后，合伙人对合伙债务仍然负有连带清偿的责任，所以能够确认五位合伙人在《合伙协议》约定的合伙期限届满后，在占用本案所涉房屋的问题上，合伙关系仍然延续至2014年6月1日前。
二、关于2013年3月至2014年8月期间五位合伙人与王某某之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。
首先，从合同的订立看，《2007年租赁合同》虽然约定租赁期限至2012年12月31日，但是《2012年协议》、《2012年转租合同》明确王某某同意合伙人使用并转租房屋至2014年12月31日，这表明双方当事人对《2007年租赁合同》的租期进行了变更。
其次，从房屋的占有使用看，退一步讲，即使不认定《2012年协议》、《2012年转租合同》是对《2007年租赁合同》租期的变更，2013年6月30日《会议记录》、2014年4月25日《会议纪要》能够证明，截止2014年6月1日之前，五位合伙人并未腾出承租的房屋。根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，王某某与五位合伙人仍然存在不定期的房屋租赁合同关系。
第三，《2013年租赁合同》仅有王某某、王某某的签名，未得到其他合伙人的认可，所以该合同不能证明王某某与五位合伙人又签订了新的房屋租赁合同，但该事实不影响本院认定王某某与五位合伙人仍然存在不定期的房屋租赁合同关系。
综上，能够确认在《2007年租赁合同》期限届满后，王某某与五位合伙人之间仍然存在不定期房屋租赁合同关系。
三、关于本案双方当事人争议的问题，五位合伙人应否支付本案所涉房屋2013年3月至2014年8月期间的房租、取暖费、物业费问题。
基于前述两个方面问题的分析，本院确认五位合伙人应向王某某支付因不定期房屋租赁合同而产生的相关费用。因双方对不定期房屋租赁合同的相关费用未作明确约定，仍应根据《2007年租赁合同》的约定予以确定。根据《2007年租赁合同》第五.2条“承租期间房屋的修缮维护费用及各种税费由水玲珑会馆承担”的约定，五位合伙人应支付房租、取暖费、物业费等费用。
首先，应确定计算房租的期限。2014年4月25日《会议纪要》明确合伙人应在2014年6月1日前腾出房屋，王某某作为王某某之子对此应是知情的，王某某作为房屋权利人亦应及时主张权利，避免损失扩大，对扩大的损失应自己承担。所以，本院确认五位合伙人应支付本案所涉房屋2013年3月至2014年5月31日期间的房租。
其次，关于房租、取暖费、物业费具体数额的确认。1、对于房租的数额，《2007年租赁合同》约定房屋年租金60万元，据此计算此期间的租金共计70万元（60万元+60万元/12个月×2个月）。2、对于取暖费的数额，因王某某提供的证明材料中未明确取暖费滞纳金的计算标准，认定滞纳金依据不充分，本院不予认定，本院确认取暖费为49202元。3、对于物业费的数额，本院根据已生效的民事调解书确认物业费为30695.88元。
因合伙财产的分割不属于本案审理范围，王某某提出扣除王某某应承担份额的主张本案不予审理，五位合伙人应对上述费用共同承担连带清偿责任。
综上所述，一审法院对于《2007年租赁合同》期限届满后，王某某与五位合伙人之间是否仍存在房屋租赁合同关系的事实认定不清，本院予以纠正。王某某的部分上诉主张成立，相关上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十一条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2014）包青民初字第1556号民事判决。
二、解除王某某与田某、韦某某、魏某某、王某某、李某之间的不定期房屋租赁合同。
三、田某、韦某某、魏某某、王某某、李某于本判决生效后15日内支付王某某房租70万元、取暖费49202元、物业费30695.88元。
四、田某、韦某某、魏某某、王某某、李某互负连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费26700元，王某某负担12482.8元，田某、韦某某、魏某某、王某某、李某负担14217.2元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　范丽宏 审　判　员　　乔瑞全 代理审判员　　贺　颖

书记员：常慧青 附法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第三十一条合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。 第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； ……