王某与李红某、第三人大庆伟业房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

王某
赵亚杰
马继东（黑龙江继东律师事务所）
李红某
唐德明（黑龙江千叶律师事务所）
大庆伟业房地产开发有限公司
鲁显军（黑龙江天地人和律师事务所）

原告王某，汉族，住安达市。
委托代理人赵亚杰，住安达市。
委托代理人马继东，黑龙江继东律师事务所律师。
被告李红某，住大连市经济技术开发区。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
第三人大庆伟业房地产开发有限公司。
法定代表人孙国辉，职务经理。
委托代理人鲁显军，黑龙江天地人和律师事务所律师。
原告王某与被告李红某、第三人大庆伟业房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月4日、2015年2月4日、3月26日公开开庭审理了本案。原告王某及委托代理人赵亚杰、马继东，被告李红某及委托代理人唐德明，第三人大庆伟业房地产开发有限公司的委托代理人鲁显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，原告与被告房屋因动迁产生争议，2011年12月31日，被告侵占应原告回迁的商服房屋（面积504㎡），双方诉讼法院后，经绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院查明事实后，认定了被告侵占原告回迁房屋的事实，并判决被告迁出。终审判决后，被告于2014年4月13日从侵占的房屋内迁出，至此，被告共侵占原告经营用房二十八个月十四天。被告侵占原告房屋期间，原告共支付该房屋的物业、取暖、水、电等费用共计56，529.00元。原告房屋迁出前即用于经营农机和农机配件，经营良好，本应回迁后有更大的经营收益，但却被被告非法侵占，致使原告每月损失最少11万元，这些损失，完全是由被告的侵权造成的，依法应由被告予以赔偿。故起诉要求判令:1、被告占有原告经营用房的经营损失308万元及物业费、取暖费及水电费等56，529.00元由被告予以赔偿。2、诉讼费用由被告承担。
原告为证明所主张的事实，证明被告侵占房屋，给原告造成了损失，在举证期限内向本院提交了以下证据:
证据一:2010年8月7日原告与第三人签订的盛世嘉园小区拆迁补偿协议一份，证明第三人大庆伟业房地产开发有限公司给予原地拆迁补偿，位置是本案争议的位置，面积是本案争议的面积，己由（2013）绥民一初字第1号和（2013）黑民终字第81号民事判决书确认。
证据二:2011年12月24日原告与第三人签订的交房协议书，双方约定由第三人将涉案的房屋于当日交给原告，由双方盖章签字。
证据三:（2013）绥民一初字第1号民事判决书和（2013）黑民终字第81号民事判决书各一份，证明双方就争议的房屋被告是否存在侵占行为予以了确认，对双方所签署的两份回迁协议的效力，判决书认定与本案争议的侵权行为无关，判决书确认了被告违反了物权法第245条的规定，属于非法侵占原告房屋的行为，该两份判决证明和反驳了被告答辩的合同书的效力及与第三人的关系问题，具体体现在81号判决书的14页、16页、17页的内容及王某和李红某与第三人签订的协议均合法有效的情况下，第三人己将房屋先行交付给王某，并由王某装修，该行为应受法律保护。被告强行入住不具有合法性。81号判决引用了物权法第245条确认了被告的侵占行为。被告应从侵占原告的房屋中迁出，按照证据规则的规定生效判决认定的事实可作为另案定案依据。
证据四:第三人于2012年12月10日出具的证明，确认了在动迁期间给原告造成的损失总价值205万元，每月7万元左右。
证据五:交费票据16张，分别为2014年2月16日，收款单位黑龙江省鑫玛热电集团安达有限公司，付款明细为王某缴纳2013年圣世1#商服1门259.205㎡热费8248元，另一张票据为王某缴纳2013年圣世1#2门259.205㎡热费6584元。收据一张，系王某于2014年2月16日向黑龙江省鑫玛热电集团安达有限公司缴纳违约金474.00元。热费收据王某缴纳圣世1#商服1门、2门2012年10月15日至2013年4月15日金额为14519元；2012年10月15日至2013年4月15日热费金额为1000.00元、物业费收据1，284.00元；2012年10月15日至2013年4月15日热费金额为2，667.00元、物业费收据1，049.00元；2011年12月24日收取取暖费收据19192.00元，2011年12月24日收取水电收据50.00元，2014年4月21日收取电费收据70.00元，2012年2月7日收取电费收据两张各200.00元，2013年5月28日收取水费收据165.00元，收取污水票据30.00元。以上金额共计56，529.00元。证明原告己向相关部门支付争议房屋物业、水电、取暖费用，发生时间均在被告侵占原告房屋期间。
证据六:原告与第三人签订的回迁协议，该协议第七条约定了双方发生违约赔偿对方损失的金额为每日5000元及每月15万元。
证据七:原告提供了五张照片，证实被告侵占原告房屋，并利用原告房屋开办了兴达农机经销处，照片中标注的房屋就是争议房屋。
被告李红某答辩称，一、李红某与第三人签订协议约定的回迁位置是1号楼南数第1户，李红某在2010年8月16日与第三人签订房屋拆迁补偿协议，第5条明确约定了回迁位置和面积。王某拆迁房屋仅168平方米，与第三人签订的协议仅约定回迁面积和位置是1号楼第1户，没有约定从哪个方向数的第1户，还约定王某进不上第1户交85万元，可见第三人和原告明知第1户是李红某的；二、回迁协议有效；三、原告没有停业损失，我方在庭审时提供证据；四、由于原告和第三人签订的协议约定不明确导致发生争议，应由第三人和原告承担责任，2014年3月10日经安达市住建局等政府部门协调李红某与第三人达成协议，第三人补偿李红某385万元，约定李红某倒出该房屋后如果原告有要求，李红某方不承担。由于原告错误申请，导致我方损失，我方保留请求损失赔偿的权利。综上，李红某不承担赔偿责任，请求驳回原告诉请。
被告李红某为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据:
证据一、2010年8月16日第三人和李红某签订的回迁协议，证明合同第五条约定了回迁位置、面积440平方米。
证据二、2013年10月23日安达市住建局关于责令补办入户手续通知、大庆伟业房地产开发有限责任公司进户通知和情况说明。
证据三、铁东农机经销商店销售发票，包括2013年4月2日、2012年6月12日、2013年6月30日、2014年的发票，证明原告的商店始终在正常营业，没有造成任何损失。
证据四、交电费票据六张。证明李红某在占有房屋期间向相关部门支付了电费。
证据五、2014年3月10日李红某和第三人的协议书，证明内容:约定我方倒出房屋，第三人给予补偿，并且原告如果提出损失赔偿，我方不承担。
证据六、光盘录音一张。证明崔胜利承认其承担赔偿损失责任，在签订协议时录的。
在开庭审理时，证人李某甲、李某甲乙出庭为被告作证:
证人李某甲证实:其系李红某父亲，李红某与大庆伟业签订的协议真实有效，这些都是伟业公司给我们两方造成的损失。在建设局和住建办的调解下，大庆公司包赔我们损失385万元，当时大庆伟业公司还承诺如果涉及损失赔偿的问题，我方不承担，大庆伟业说就咱们两家，你不承担，应由我承担。
证人李某甲乙证实:其是李红某妹妹，经过安达市政府、建设局和拆迁办的协调，达成385万元的补偿意见，协议里明确约定王某如果要求就该房屋赔偿损失甲方不承担责任。
第三人大庆伟业房地产开发有限公司答辩称，我方认为本案争议的房屋权属纠纷经（2013）绥民一初字第1号和黑龙江省高级人民法院的判决己经确认完毕，权属纠纷不是本案审理范畴，本案是侵权纠纷，根据侵权责任法和物权法的规定，侵权人即不是第三人，与第三人无法律上的关系，本案原、被告的诉争和我方无关；二、根据绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院的生效判决的认定、权属责任的房屋认定，均认定第三人不承担侵权责任。综上，建议法庭撤回把伟业做为第三人的追加，因为本案的法律行为结果和实际经济责任承担结果与第三人均无关。
根据原告的申请，本院依法委托绥化恒利价格评估有限公司对涉案房屋在李红某占有期间28个月的未经营的损失进行鉴定，由于该鉴定事项鉴定机构无法鉴定，鉴定机构出具说明只能对房屋租金损失进行鉴定，原告表示同意。该公司出具一份价格评估报告书，鉴定结论:涉案房屋2011年12月31日至2014年4月31日租金533，614.00元。原告支付了鉴定费5000.00元。
价格评估报告书经质证，评估人员出庭接受了质询，被告及第三人有异议，但未申请重新鉴定。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证:
一、被告对原告提供的证据质证意见如下:1、对原告提供的证据一、二、三、有异议，（1）、认为（2013）绥民一初字第1号和（2013）黑民终字第81号认定王某、李红某和第三人签订的协议均合法有效的情况下，李红某和第三人的协议约定了房屋位置在1号楼南数第1户，王某和第三人的协议约定房屋位置是1号楼第1户，明显我方位置明确，并且我方是原址回迁，王某实际拆迁房屋是北数第1户，我方不存在侵权行为，第三人已经通知李红某正式办理入户手续，决定收回为王某办理的入户手续并予以作废，2012年10月23日第三人已经出具了作废手续；（2）、2014年被告已经和第三人达成协议，由李红某倒出房屋，第三人给予经济补偿，约定如王某要求李红某就房屋赔偿任何损失，李红某不承担，即使损失存在，也不应由李红某赔偿。2、对原告提供的证据四、五、六、七有异议，（1）、认为该房屋是依据我方和拆迁方协议入住，我方不承担任何赔偿责任；（2）、原告主张的损失金额没有任何依据，原告提供的拆迁合同与在住建存档合同不一致；（3）、原告的农机商店一直在运营，没有停业。
二、第三人对原告提供的证据质证意见如下:对原告提供的证据一、二、三无异议，第三人认可遵守生效判决的认定，绥化市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院的生效判决认定第三人系侵权的行为人，第三人和被告之间的关系和侵权关系无关，不应包含在本案的审理范畴内。第三人与本案无法律上的关系，被告如果认为有可以另行诉讼。
三、原告对被告提供的证据质证意见如下:1、对被告提供的证据一、证据二已在双方争议的另案中举证，（2013）黑民终字第81号判决对以上证据均作出了认定与说明，该判决第14页明确说明了行政机关责任一方办理入户手续的行为发生在诉讼期间，不能改变已经发生的民事事实，对大庆伟业的说明也予以驳斥，其行为不能否定其在一审认定的内容。被告主张其合法占有取得房屋是错误的，2014年3月10日被告已经与第三人达成协议，解除放弃双方的协议及对该房屋的所有权益，改由第三人给予被告现金补偿和其他补偿，因此被告再强调协议效力己经没有用。2、对被告提供的证据三，认为该证据与本案无关联性，我方提交过就该争议问题的证据及原告的家属有两份营业执照，分别是铁东农机有限责任公司和铁东农机供应站，原告的铁东农机供应站因为拆迁没有到工商部门登记，但已经向法庭提交了相关手续。3、对被告提供的证据四，认为被告提交的电费票据与本案无关，如果被告主张物权，己经被生效判决否定，如果被告主张债权，被告没有提出反诉。4、对被告提供的证据五，认为该协议书完全否定被告的对抗意见，被告一直强调房屋权属，却用该协议否定了所有内容，将回迁房屋改为现金补偿。该协议是第三人和被告签订，无权牵扯到原告的利益，对原告也无效力，生效判决第2款明确约定了对于损失问题原告可另行主张权利，如果第三人愿意与被告承担连带责任，我方无异议。5、对证人李某甲、李某甲乙证言质证意见认为，证人与李红某是亲属关系，第三人和被告协议处分我方的权利，违反法律规定，又不会产生对被告和第三人以外的当事人的法律效力。
四、第三人对被告提供的证据质证意见如下:1、第三人认可（2013）绥民一初字第1号民事判决书和（2013）黑民终字第81号民事判决书对案件事实的认定。2、对被告提供的证据五，认为该协议真实，该协议的相关条款效力待定，理由是该协议的相关条款与省高院的判决有部分冲突，该协议的经济补偿认定侵害了他人权利，被告和第三人的协议与本案无关，是原告诉被告侵权责任，双方的协议约定被告不承担侵权责任的效力待定，因为该条款侵害他人权利，违背了合同双务原则。我方对双方争议的诉求无任何独立请求权。3、对证人李某甲、李某甲乙证言质证意见认为证人证言不是书面合同的补充和修改，本案审理的不是被告与第三人的合同纠纷，本案无权审理被告与第三人的协议书，该协议书效力待定。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下:
对原告提供的证据一、二、三虽然被告李红某有异议，但该证据业经本院（2013）绥民一初字第1号以及黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第81号判决己经认定的事实，本院予以确认。证据四是第三人给原告出具的证明，确认了在动迁期间给原告造成的损失原件，该份证据与原告请求被告赔偿损失的数额无关联性，本院对该证据不予确认。证据五系收据，己注明款项，具体名称，并己实际交纳，被告虽有异议，但交费事实客观存在，本案予以认定。证据七被告虽有异议，但该五张照片中的房屋，确是被告占有原告的房屋，该五张照片客观真实，本院予以确认。
对价格评估报告书原告无异议，被告及第三人虽有异议，但未提出反驳的证据和理由，本院予以认定。
对被告提供的证据一、二、已在双方争议的另案中举证，（2013）黑民终字第81号判决又对以上证据均作出了认定与说明，被告待证的事实与判决认定的事实相悖，本院不予确认，对证实的内容需结合其他证据予以认定。证据三、原告有异议，且原告己提供证据证实两份营业执照，分别是铁东农机有限责任公司和铁东农机供应站，原告的铁东农机供应站因为拆迁没有到工商部门登记，但已经向法庭提交了相关手续，本院不予确认。证据四，交费票据，对该票据的真实性无异议，但与原告请求被告赔偿损失的数额无关联性，本院不予确认。证据五，真实性无异议，该协议是第三人和被告签订，无权对抗原告，与原告起诉被告赔偿损失的请求有关联，本院予以确认。证据六，原告有异议，认为是被告与第三人达成的意见，与原告的利益无关，本院不予确认。证据七，原告有异议，证人李某甲、李某甲乙证实被告与第三人的合同纠纷，本案无权审理，对证实内容不予采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下:
原告王某与被告李红某因房屋动迁产生争议，2011年12月31日，被告占有应原告回迁的商服房屋（面积504㎡），双方诉讼法院后，经绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院查明事实后，认定了李红某占有诉争房屋之前，王某己合法占有使用本案诉争房屋，并判决被告迁出。至此，被告李红某自2011年12月31日占有该争议房屋，至终审判决后，被告于2014年4月13日从占有的房屋内迁出，共占有原告应回迁的经营用房28个月14天。故原告诉至法院，要求被告赔偿占有原告经营用房期间的经营损失308万元及物业费、取暖费及水电费等56，529.00元，诉讼费用由被告承担。本院经原告申请，依法委托绥化恒利价格评估有限公司对涉案房屋在李红某占有期间28个月的经营损失进行鉴定，因鉴定机构对原告的请求事项无法鉴定，后原告于2014年11月30日变更诉讼请求第一项，要求被告赔偿占有经营用房28个月14天的租赁损失，该公司出具一份价格评估报告书，鉴定结论:涉案房屋2011年12月31日至2014年4月31日租金533，614.00元。原告支付了鉴定费5，000.00元。
本院认为，原告王某与被告李红某因第三人大庆伟业房地产开发有限公司拆迁房屋回迁安置问题产生纠纷，绥化市中级人民法院（2013）绥民一初字第1号以及黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第81号判决认定了被告占有原告回迁房屋的事实，并判决被告迁出，本院对该判决认定的事实予以确认，故原告主张被告占有其回迁房屋的事实成立，本院予以认定。被告占有原告经营用房二十八个月十四天，双方无异议，本院予以认定。对于原告请求被告承担占有期间给予其造成的损失问题，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条  的规定:“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求损害赔偿”，因原告的损失与被告占有该房屋有直接因果关系，故此原告要求被告赔偿损失的请求证据充分，本院予以支持。被告抗辩其与第三人大庆伟业房地产开发有限公司签订协议，对于王某的损失不承担赔偿的理由不充分，本院不予支持。原告在本院审理期间，申请对位于安达市北四道街“圣世家园”小区一号楼南数第一户面积为504平方米（一、二楼各为252平方米）商服用房的二十八个月的经营损失进行鉴定，结论为:原告未经营期间的租金为533，614.00元，对于该鉴定结论第三人虽有异议，但未提出反驳的证据和理由，本院予以采纳。对于原告主张被告占有房屋期间，原告共支付该房屋的物业、取暖、水、电等费用共计56，529.00元是否应当由被告李红某承担的问题。因该笔费用的票据系相关部门开具的收据，且原告确己向相关部门实际缴纳，但原告王某并未实际占有、使用该房屋。该房屋由被告李红某实际占有、使用。因此，对于该笔费用应由实际占有人即被告李红某承担。综上，原告请求被告赔偿损失及被告李红某占有该房屋期间，原告缴纳的各项费用应由李红某承担的诉讼请求有理，应当予以支持。对于第三人大庆伟业房地产开发有限公司作为原、被告双方争议房屋的拆迁人及开发人，因其与李红某签订的回迁协议中，未明确阐明李红明回迁“一号楼，南数第二户”，导致李红某的回迁协议安置房与王某回迁安置房相混，致使李红某在回迁协议未履行完毕的情况下占有王某应回迁的房屋，给王某造成的损失，与第三人大庆伟业房地产开发有限公司有直接因果关系，因此，第三人大庆伟业房地产开发有限公司应对被告李红某赔偿原告王某的损失负连带赔偿责任。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条  、《中华人民共和国侵权责法》第六条、第八条、第十九条之规定，判决如下:
一、被告李红某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某经济损失533，614.00元。
二、被告李红某于本判决生效之日起十日内支付原告王某己缴纳的物业、取暖、水、电等费用共计56，529.00元。
三、第三人大庆伟业房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。
如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31，892.00元，鉴定费5，000.00元，由被告李红某负担。第三人大庆伟业房地产开发有限公司对上述费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

本院认为，原告王某与被告李红某因第三人大庆伟业房地产开发有限公司拆迁房屋回迁安置问题产生纠纷，绥化市中级人民法院（2013）绥民一初字第1号以及黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第81号判决认定了被告占有原告回迁房屋的事实，并判决被告迁出，本院对该判决认定的事实予以确认，故原告主张被告占有其回迁房屋的事实成立，本院予以认定。被告占有原告经营用房二十八个月十四天，双方无异议，本院予以认定。对于原告请求被告承担占有期间给予其造成的损失问题，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条  的规定:“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求损害赔偿”，因原告的损失与被告占有该房屋有直接因果关系，故此原告要求被告赔偿损失的请求证据充分，本院予以支持。被告抗辩其与第三人大庆伟业房地产开发有限公司签订协议，对于王某的损失不承担赔偿的理由不充分，本院不予支持。原告在本院审理期间，申请对位于安达市北四道街“圣世家园”小区一号楼南数第一户面积为504平方米（一、二楼各为252平方米）商服用房的二十八个月的经营损失进行鉴定，结论为:原告未经营期间的租金为533，614.00元，对于该鉴定结论第三人虽有异议，但未提出反驳的证据和理由，本院予以采纳。对于原告主张被告占有房屋期间，原告共支付该房屋的物业、取暖、水、电等费用共计56，529.00元是否应当由被告李红某承担的问题。因该笔费用的票据系相关部门开具的收据，且原告确己向相关部门实际缴纳，但原告王某并未实际占有、使用该房屋。该房屋由被告李红某实际占有、使用。因此，对于该笔费用应由实际占有人即被告李红某承担。综上，原告请求被告赔偿损失及被告李红某占有该房屋期间，原告缴纳的各项费用应由李红某承担的诉讼请求有理，应当予以支持。对于第三人大庆伟业房地产开发有限公司作为原、被告双方争议房屋的拆迁人及开发人，因其与李红某签订的回迁协议中，未明确阐明李红明回迁“一号楼，南数第二户”，导致李红某的回迁协议安置房与王某回迁安置房相混，致使李红某在回迁协议未履行完毕的情况下占有王某应回迁的房屋，给王某造成的损失，与第三人大庆伟业房地产开发有限公司有直接因果关系，因此，第三人大庆伟业房地产开发有限公司应对被告李红某赔偿原告王某的损失负连带赔偿责任。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条  、《中华人民共和国侵权责法》第六条、第八条、第十九条之规定，判决如下:

一、被告李红某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某经济损失533，614.00元。
二、被告李红某于本判决生效之日起十日内支付原告王某己缴纳的物业、取暖、水、电等费用共计56，529.00元。
三、第三人大庆伟业房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。
如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31，892.00元，鉴定费5，000.00元，由被告李红某负担。第三人大庆伟业房地产开发有限公司对上述费用承担连带责任。

审判长：姜再民
审判员：赵明
审判员：杨晓涵

书记员：李美红