王某某与陆某某、黑龙江省环亚建筑工程有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

陆某某
王某某
季辉民（黑龙江太平律师事务所）
黑龙江省环亚建筑工程有限公司
宋立海（黑龙江哈尔滨松北区松北法律服务所）

上诉人（原审被告）陆某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人季辉民，黑龙江太平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省环亚建筑工程有限公司。
法定代表人冯玉辉，该公司经理。
委托代理人宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。
上诉人陆某某因与被上诉人王某某、黑龙江省环亚建筑工程有限公司（以下简称环亚公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省北安农垦法院（2013）北民初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理，依法组成合议庭，于同年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人陆某某，被上诉人王某某及其委托代理人季辉民，被上诉人环亚公司委托代理人宋立海到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

本院认为:2010年11月20日，环亚公司将祥苑小区1栋两户门市房出售给王某某，且双方办理了入户手续，王某某合法占有上述房屋。2011年4月27日，田兴海为开发建设祥苑小区向陆某某借款，双方签订借款协议，约定以祥苑小区1栋两户门市作为抵押，如到期不能还款，陆某某将收取抵押房屋，双方并另行签订了上述门市房的买卖合同。田兴海的行为系代表环亚公司的职务行为。就陆某某与环亚公司签订的以房抵债约定的性质属债权行为，应定性为合同履行中的代物清偿行为。因陆某某借款给环亚公司目的是为了取得借款利息，并非为了取得房产。结合本案，环亚公司确实有到期不能归还借款本息时以房抵债的物权变动之意思表示，但在签订房屋买卖合同后，并没有主动交房给陆某某并协助陆某某办理该房产的抵押登记及申请预告登记手续等实际交付行为，陆某某单方自行办理预告登记不具有法律效力。陆某某不能据此约定直接取得该房屋的所有权。本案中，环亚公司与陆某某签订房屋买卖合同时即侵犯了王某某的合法权益，陆某某派人撕小广告、换门锁行为，属侵权行为。因本案不争的事实是环亚公司销售的祥苑小区房屋至今不能办理房屋所有权登记，故陆某某的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王某某，应由陆某某返还其所占有王某某的房屋。对陆某某享有的债权，其可另寻法律途径予以解决。
综上，陆某某的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，460元（上诉人已预交），由上诉人陆某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:2010年11月20日，环亚公司将祥苑小区1栋两户门市房出售给王某某，且双方办理了入户手续，王某某合法占有上述房屋。2011年4月27日，田兴海为开发建设祥苑小区向陆某某借款，双方签订借款协议，约定以祥苑小区1栋两户门市作为抵押，如到期不能还款，陆某某将收取抵押房屋，双方并另行签订了上述门市房的买卖合同。田兴海的行为系代表环亚公司的职务行为。就陆某某与环亚公司签订的以房抵债约定的性质属债权行为，应定性为合同履行中的代物清偿行为。因陆某某借款给环亚公司目的是为了取得借款利息，并非为了取得房产。结合本案，环亚公司确实有到期不能归还借款本息时以房抵债的物权变动之意思表示，但在签订房屋买卖合同后，并没有主动交房给陆某某并协助陆某某办理该房产的抵押登记及申请预告登记手续等实际交付行为，陆某某单方自行办理预告登记不具有法律效力。陆某某不能据此约定直接取得该房屋的所有权。本案中，环亚公司与陆某某签订房屋买卖合同时即侵犯了王某某的合法权益，陆某某派人撕小广告、换门锁行为，属侵权行为。因本案不争的事实是环亚公司销售的祥苑小区房屋至今不能办理房屋所有权登记，故陆某某的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王某某，应由陆某某返还其所占有王某某的房屋。对陆某某享有的债权，其可另寻法律途径予以解决。
综上，陆某某的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，460元（上诉人已预交），由上诉人陆某某负担。

审判长：李波
审判员：黎红英
审判员：鲁民

书记员：王薇薇