王某某与宜昌长楹置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市猇亭区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张俊，湖北三峡律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。

王某某向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至2017年7月31日的逾期交房违约金29210元；2.判令长楹公司立即为王某某办理宜昌市中南路“长楹观邸”5号楼＊＊单元＊＊层（产籍号：＊＊）房屋的所有权登记，向王某某交付该房屋的产权证书，并向王某某支付自2017年11月1日起至权属证书交付给王某某之日止的违约金（以601030元为基数，按照年利率4.35%计算）；3.判令诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2015年3月25日，王某某与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，由王某某购买长楹公司开发的位于长楹观邸5号楼＊＊单元＊＊层＊＊号商品房，面积136.94平方米，该合同第九条约定，长楹公司应当在2016年3月31日前交房。合同签订后，王某某依约履行了自己的全部合同义务，付清了房款601030元。但长楹公司在履行合同中一再违约，直到2017年7月底，长楹公司才将房屋交付给王某某使用，且一直未为王某某办理所购房屋的权属证书，故王某某为维护自身合法权益诉至法院。长楹公司辩称，1.虽长楹公司违约的事实客观存在，但违约是由于第三方原因和部分业主违规装修导致，长楹公司并无主观恶意。所争议的房屋系团购房，长楹公司本身无利可图，如果按照合同约定的交房条件承担违约责任，长楹公司的履约成本过高，对长楹公司不公平；2.协助办理房屋权属证书的诉讼请求，目前事实和法律上存在履行不能。依照法律规定，如果存在履行费用过高、事实与法律上不能履行的情况，违约方也可以请求解除合同。长楹公司向本院提出反诉请求：解除长楹公司与王某某签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：长楹公司于2011年10月至2012年1月分别与宜昌市公安消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环境保护局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购意向协议》，约定长楹公司为团购单位开发建设团购房，解决团购单位在职在编在岗职工住房困难，并约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”。合同签订后，因不可归责于长楹公司的原因致使房屋至今未取得竣工交付使用备案证，未达到双方合同约定的交付条件。长楹公司认为本案所涉房屋实际造价高于合同约定的售价，在长楹公司并未因本案房屋获得商业利益的前提下承担违约责任，长楹公司的损失将进一步扩大，且未达到合同约定交房条件是第三方原因所致，对于长楹公司来说，合同继续履行费用明显过高。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，诉至法院请求判如所请。王某某针对长楹公司的反诉请求辩称，1.长楹公司2012年初收取了团购人员的购房资金，获取了巨大的资金占有利益，且该行为违反房地产经营条例相关法律规定，同时长楹公司通过团购预售行为锁定了客户，省去了营销和融资的费用；2.长楹公司主张解除合同的理由不成立。履行费用过高是第三人原因造成的，不能对抗善意的买受人，长楹公司也不具备解除合同的资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，宜昌市环境保护局（以下简称环保局）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋200套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。王某某购房时系环保局职工，长楹公司对王某某的团购身份予以认可。2015年3月25日，王某某作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸5号楼＊＊单元＊＊层＊＊（产籍号：＊＊）、建筑面积为136.94平方米的商品房，商品房单价每平方米4389元，总金额601030元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条约定处理。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该合同同时约定了其他内容。王某某已支付全部购房款601030元，但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2017年7月6日，王某某作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”同时查明，2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。长楹观邸小区工程竣工标志牌载明：竣工日期2017年10月。
原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民辖72号民事裁定书，于2018年4月19日立案后，依法由审判员张浴阳、唐雁莉与人民陪审员杜昕组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某及其委托诉讼代理人张俊，被告（反诉原告）长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点在于：一、长楹公司主张解除合同的理由是否成立。合同解除包括约定解除和法定解除两种情形。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人至今没有就解除合同事宜协商一致，长楹公司也不具备按照约定可以解除合同的条件，即不符合约定解除合同的条件。其次，长楹公司以合同继续履行费用明显过高、显失公平为由要求解除合同的理由亦不能成立。长楹公司的主要合同义务系交付房屋，现长楹公司已将房屋交付王某某，只是暂时无法取得房屋权属证书，但并不意味着无法取得房屋权属证书，且暂时无法取得房屋权属证书不能归责于王某某，长楹公司应积极作为，尽快协助业主办理房屋权属证书。此外，双方约定的逾期交房违约金是双方协商的结果，并不存在不公平。最后，长楹公司也未提交证据证实本案合同符合其他法定解除合同的情形。综上所述，长楹公司主张解除与王某某签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议没有事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案房屋交付日期问题。王某某与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，王某某于2017年7月6日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有该房屋至今。王某某的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本院基于上述合同约定、法律规定及王某某实际占有房屋的事实，确定王某某实际领取房屋钥匙的日期即2017年7月6日为长楹公司将房屋交付给王某某的日期。王某某虽陈述拿钥匙时未签订协议，但其未能提交证据推翻长楹公司提交的《领匙协议》，故王某某主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，本院予以采信。三、逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2017年7月6日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2017年7月6日，合计462天，逾期交房违约金为27767.59元（601030元×0.0001/天×462天）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位或者部分业主违规装修的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司的其他辩称意见或与本案无关联或无证据支持，本院不予采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但本院希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。四、王某某主张长楹公司协助办理房屋所有权登记、交付该房屋产权证书及按照年利率4.35%计算支付逾期办证违约金的诉讼请求是否支持。第一、协助办理房屋权属证书是长楹公司的合同义务，长楹公司理应按照合同约定协助办理。因涉案房屋尚未完成综合验收，尚无法办理房屋权属证书，司法机关也不能代行行政机关办理房屋权属证书的权责，故本院结合合同约定及本案实际，判令长楹公司于取得商品房项目竣工交付使用备案证后60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门协助王某某办理涉案房屋权属证书。第二、双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交付房屋，但因非归责于王某某的原因至今未取得综合验收，客观上推迟了王某某取得房屋权属证书的时间，故长楹公司应当支付逾期办证违约金。但合同第十五条已对长楹公司逾期协助办理房屋权属证书的违约金计算方式进行了约定，即“按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定不违反法律规定，同时《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”，王某某也未举证证明双方约定的违约金明显低于其实际损失。故王某某要求长楹公司支付自2017年11月1日起至权属证书交付给王某某之日止的违约金（以601030元为基数，按照年利率4.35%计算）无法律依据，本院按照双方合同约定据实支持逾期办证违约金60.10元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向王某某支付逾期交房违约金27767.59元、逾期办证违约金60.10元，合计27827.69元；二、宜昌长楹置业有限公司于取得商品房项目竣工交付使用备案证后60日内协助王某某办理长楹观邸5号楼1单元4层010401号（产籍号：02-0017-0425-010401）房屋的权属证书；三、驳回王某某的其他诉讼请求；四、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）530元、案件受理费（反诉）50元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。