王某某与陈某、涂某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王某某。
委托代理人李建国，湖北精图治律师事务所律师。
被告陈某。
被告涂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区邾城街文化里244-26号。公民身份号码：xxxx。
第三人祝文武。
第三人陈金荣。

原告王某某与被告陈某、涂某某、第三人祝文武、陈金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月18日立案受理，并向被告陈某、涂某某、第三人祝文武、陈金荣送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员周鹏、人民陪审员陈文娟组成合议庭，于同年10月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人李建国；被告涂某某到庭参加了诉讼。被告陈某、第三人祝文武、陈金荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理。现已审理终结。

本院认为，（一）、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的。如果代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义从事处分活动，则构成无权处分。被告涂某某没有代理权，也未取得诉争房屋所有权，其处分诉争房屋的行为，属于无权处分。（二）、原告王某某、第三人祝文武、陈金荣与被告涂某某签订的《房屋转让（购买）协议书》，不违反《中华人民共和国合同法》之规定。被告涂某某在无权处分诉争房屋的情况下，其与原告王某某、第三人祝文武、陈金荣签订的房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响，房屋能否发生所有权转移，处于效力待定，需要房屋所有人事后追认。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。故原告王某某以被告陈某、涂某某未取得诉争标的房屋的所有权为由，主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。（三）、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。该诉争标的房屋因被告涂某某未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，导致原告王某某、第三人祝文武、陈金荣的物权不能取得，被告涂某某应承担违约责任。原告王某某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。另合同约定，如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。故原告王某某主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原告王某某、第三人祝文武、陈金荣共同受让该房产，且受让后并转让该房产从中牟利，属于个人合伙关系。对第三人祝文武、陈金荣未到庭主张违约金的请求，本院不予裁判。（四）、房屋买卖合同签订后，被告涂某某实际收取原告王某某、第三人祝文武、陈金荣购房款30000.00元，其余购房款系原告王某某扣除被告陈某借款的本金及利息，并未实际给付被告涂某某。该房发生纠纷后，被告涂某某已退还第三人祝文武、陈金荣支付的购房款各15000.00元。原告王某某要求被告陈某、涂某某返还购房款120000.00元的诉讼请求于本案的事实不符，缺乏事实依据。且原告王某某与被告陈某发生借款的民间借贷纠纷，属另一法律关系，应当另行解决。故对原告王某某的该诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百七十四条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告王某某、第三人祝文武、陈金荣与被告涂某某签订的房屋买卖合同；
二、被告涂某某支付原告王某某违约金2000.00元（30000.00×20%÷3），此款限于本判决书生效后十日内付清；
三、驳回原告王某某的其它诉讼请求。
本案诉讼费2700.00元，由原告王某某负担1300.00元，被告涂某某1400.00元。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2700.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　詹鑫钢 审　判　员　　周　鹏 人民陪审员　　陈文娟

书记员：程鹏